البناء الفوضوي في الجزائر-الجزء الرابع-
صفحة 1 من اصل 1
البناء الفوضوي في الجزائر-الجزء الرابع-
من طرف Admin الإثنين ديسمبر 26, 2011 10:59 pm
المبحـث الثـانـي : الحلـول القانـونيـة و دور القـاضـي :
- حاولنا في المبحث الأول أن نحصر الأشكال التي يكون عليها البناء غير القانوني، و انتهينا في هذا إلى أن البناء غير قانوني إذا تم إنجازه بدون رخصة أساسا أو انه تم الحصول على رخصة و لكن تم تجاوز نطاقها فيما تشترطه قواعد التهيئة و التعمير. كما حاولنا في المبحث السابق أن نحصر أهم الأسباب التي تكون في نظرنا قد أدت لانتشار البناء الغير قانوني، والبناء الفوضوي حسب اللفظ الشائـع، أو على الأقل الأسباب التي ساهمت في ذلك. وفي هذا المبحث نحاول أن نقف على الحلول القانونية التي جاء بها المشرع لسد الباب في وجه هذا المشكل، كما نحاول أن نقدر مدى نجاعة هذه الحلول نظريا و عمليـا، قبل أن نصل إلى الدور المبتغى من القاضي أن يتولى القيام به تدعيما لكل تلك الحلول التشريعية.
المطلـب الأول : الحلـول القـانونيـة و تقـديـرهـا :
- لم يبقى المشرع الجزائري مكتوف اليدين إزاء انتشار البناء غير القانوني و توسعه، إنما سعى لاستدراك النقائص المحتملة في النصوص القانونية، بالإضافة لابتكار قواعد قانونية جديدة تواكب المشكلة، و هذا ما نقف عليه في هذا المطلب.
الفـرع الأول : قـوانيـن تسويـة الوضعيـة :
- في إطار الحلول التي جاء بها المشرع للقضاء على البناءات غير القانونية، هناك جملة من القوانين التي يمكن القول أنها جاءت لتسوية وضعية البناءات غير القانونية و محاولة تكييفها مع قواعد التهيئة و التعمير و إنقاذ ما يمكن إنقاذه. وفي هذا الإطار جاء الأمر رقم 85/01 المؤرخ في 13/01/1985 الذي يحدد بصفة انتقالية قواعد شغل الأرض قصد المحافظة عليها و حمايتها، وقد وافق المجلس الشعبي الوطني آنذاك على هذا القانون بموجب القانون
85/08 المؤرخ في 12/11/1985.
- و قد تضمن هذا القانون القواعد الأساسية التي تمثل ذلك الحد الأدنى من المعايير التي ينبغي الالتزام بها عند منح رخصة البناء ، من حيث وجوب ترك مسافة معينة على الطريق الرئيسي و مسافة معينة كذلك متروكة للطرق الفرعية ، مع حظر البناء تحت خطوط الكهرباء أو فوق منطقة تعبرها أنابيب غاز المدينة ذات الضغط المرتفع ، أو فوق شبكة الصرف الصحي. فهذه المبادئ الدنيا يتوجب مراعاتها في كل تجمع سكاني حتى يتسنى ربطه بمختلف الخدمات و الشبكات مع ترك منافذ و طرق لكل سكن. ويمكن القول أن هذا القانون كما يبدو من تسميته انه جاء بصفة انتقالية لتنظيم مجال السكن و العمران في انتظار إصدار قانون عام يخص التهيئة و التعمير.
- فهدف هذا القانون الذي ذكرناه هو حماية الملكية العقارية و التعمير و ذلك بمنع الأشخاص من إقامة بناءات كيفما كان نوعها أو شكلها أو موقعها ، إلا بعد حصولهم على رخصة بناء تسلمها لهم السلطة المختصة ، و لا يتم منح هذه الرخصة طبعا إلا إذا تبينت السلطة المختصة أن الحد الأدنى من شروط العمران قد احترمت و من جهة أخرى فإن هذا القانون ، كان يهدف أيضا إلى القضاء على البناء غيـر القانوني و ذلك بتسوية أوضاع الشاغلين لعقارات مبينة أو قطع أراضى معدة للبناء اشتروها بعقود مخالفة للقوانين أو حاوزها بطرق مخالفة للقوانين .
- و بموجب هذا القانون و لاسيما المادتين 13 و 14 منه شرعت الجهات الإدارية المختصة و هي البلديات و الولايات بتسوية أوضاع الذين يشغلون فعلا أراضى عمومية أو خاصة ، كانت محل عقود غير مطابقة للقواعد المعمول بها ، و إقرار حقوقهم في تملك ذلك العقار. و كذلك جعل البنايات المشيدة مطابقة للحد الأدنى من قواعد التعمير و مقاييس البناء ، بإدخال الإصلاحات عليها مثل الطرق و مجاري المياه و الكهرباء.
- وقد جاء المرسوم رقم 85/212 المؤرخ في 13/08/1985 ليحدد شروط تسوية أوضاع الذين يشغلون فعلا أراضي عمومية أو خاصة كانت محل عقود أو مباني غير مطابقة للقواعد المعمول بها ، و من البديهي أن التسوية في إطار هذا المرسوم تتم بناءا على مداولات الهيئات المختصة من مجالس بلدية و ولائية حسب الحالة يعقبها صدور قرارات بتسوية الوضعيات، تم تسليم العقود الإدارية مقابل دفع مبالغ بسيطة. و قد حدد المرسوم السابق ذكره، شروط و كيفيات إعداد العقد المتضمن بيع عقار في إطار تسوية البناءات غير القانونية حيث نصت المادة 12 منه:" يعد في إطار هذا المرسوم عقد الملكية حسب الشكل الإداري وتسلم رخصة البناء أو رخصة تجزئة الأرض للبناء مع عبارة تسوية الوضعية "
- و الجدير بالذكر أن العقود المنصبة على نقل الحقوق العينية العقارية و التي تكون مخالفة للقوانين المعمول بها مثل العقود العرفية التي لم تكتسب تاريخا تابعا قبل 01/01/1971 و التي يتم تصحيحها قضائيا قبل 05/03/1975 حيث تكون باطلة ، الأمر 85/01 المؤرخ في 13/08/1985 جاء بإجراءات تتمثل في حلول البلدية بقوة القانون محل أطراف صفقة نقل الملكية غير القانونية و هذا في ملكية العقار دون رد الثمن المدفوع ، و من غير دفع المصاريف و التعويضات كما نصت على ذلك المادة 13 من الأمر 85/01 بالقول: " أن كل نقل ملكية مخالف لأحكام المادتين 8 و 9 أعلاه ، و أي نقل ملكية يتم بما يخالف القوانين المعمول بها ينجر عنه بقوة القانون حلول البلدية محل أطراف صفقة النقل غير القانونية في حق الملكية " . ومن ثم تدمج هذه العقارات التي حلت البلدية في حق ملكيتها في الملك الخاص للبلدية بقوة القانون حسبما تنص عليه المادة 2 من نفس الأمر. و بعد دمج العقارات التي كانت محل عقود باطلة في الأملاك الوطنية التابعة للبلدية، تقوم هذه الأخيرة بإجراءات تثبيت الشاغلين الذين يشغلون فعلا هذه الأراضي التي أدمجت على هذا النحو، في حقوقهم الحيازية و السكنية، عن طريق التنازل لهم عنها بعوض أو بالتراضي، متى كانت المباني التي شيدوها أو اعتزموا تشيدها تتوفر فيها الشروط التي يتطلبها التنظيم الجاري به العمل .
- و يتعين على المالك الذي انتزع منه حق الملكية وفقا لأحكام هذا الأمر ان يدفع رسما قدره 50 % من قيمة العقار للخزينة العامة، و ذلك بقطع النظر عن الادعاءات التي أن يثيرها الغير ضد المالك الذي تصرف في العقار بطرق غير قانونية .
- وعلى ضوء هذا يمكن القول أن الأمر 85/01 و المرسوم 85/212 لم يأتيا بحل جذري لمشكل البناء غير القانوني بل حاولا فقط تكييف البناءات غير القانونية مع القانون في إطار تسوية الوضعية كاجراء مؤقت، و كحل وسط بين تطبيق القانون بحذافيره و بين سياسة الواقع التي فرضها وجود آلاف من البنايات غير القانونية عبر مختلف أنحاء الوطن، و مع ذلك فهي خطوة جريئة من المشرع كانت ستثمر اكثر لولا المنازعات التي ولدتها بين الشاغلين و الإدارة من جهة و بين المالكين و الإدارة من جهة أخرى و ذلك لسببين :
الأول : هو أن الإدارة تقاسعـت في إتمام إجراءات التسوية الإدارية و إدماج العقارات حسبما ينص عليه القانون في امتلاك البلدية و تسليم العقود للشاغلين في حينها ، و استمرت في تسليم العقود الإدارية بعد إلغاء هذا الآمر بموجب المادة 80 من القانون 90/29 المؤرخ في 01/12/1990 ، و دون أن توضح الإدارة الإجراءات التي سبقت تحرير العقد و تاريخ القيام بها ، مع وجود نوع من التقصير في الدفاع عن حقوقها أمام القضاء.
الثـانـي : أن البلديات قامت في المقابل بتسوية العديد من الملفات و سلمت عقود إدارية مشهرة أو موضوعة لدى مصلحة الشهر العقاري ، للشاغلين الذين اشتروا عقارات بعقود عرفية ، إلا أن بعض الجهات القضائية لم تراع الحجية المطلقة للعقود الإدارية المشهرة و أحكام المادتين 13 و14 من الأمر 85/01 و كذلك أحكام المادة 79 من القانون 90/29 التي تقضي بأن يستمر تطبيق أدوات التهيئة و التعمير المصادق عليها في إطار الإجراءات السابقة إلى تاريخ صدور هذا القانون عندما تكون أحكامها غير مخالفة لأحكام القانون 90/29 ، على أن يعمل في جميع الحالات على توفيقها معها بالتدريج . وهذا ما أدى على صدور أحكام تقضي بإبطال العقود الإدارية و إلزام المشترين بإخلاء العقارات و إعادة الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها من قبل دون مراعاة حجية العقود الإدارية التي حررت في إطار التسوية الإدارية، و بالرغم من انه يستحيل إعادة الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها من قبل باعتبار العقارات محل هذه العقود أصبحت ملك للدولة، و البائع في هذه الحالات مطالب بدفع رسم قدره 50% من قيمة العقار و تعويض المشتري في بعض الحالات و ليس العكس كما كانت تأتى به بعض الأحكام، فضلا على أن البائع أصبح غير مالك و ليس له صفة التقاضي. و حتى في حالة إنكار البيع أو بيع المشاع من الغير فيجب اتباع إجراءات إبطال العقد الإداري المشهر و إثبات ذلك بالطرق القانونية، قبل الفصل في دعوى إبطال العقد العرفي و استرجاع العقار و إخلائه لأنه لا يمكن إشهار الحكم المتعلق بنفس العقار المشهر بعقد إداري إلا بعد إلغاء هذا العقد و شطب شهره الأول
* هكذا و رغم كل شيء فإن الأمر 85/01 كان سيساهم على الأقل في تنظيم وضعية تلك البنايات المعتبرة في وضعية غير قانونية، لولا أن أجهضه تقاعس الإدارة و تضارب أحكام القضاء.
الفـرع الثـانـي : عـرض بـدائـل قـانـونيـة :
- الملاحظة أن أغلب البناءات غير القانونية أن تم نقل كلها كانت من اجل السكن فيها، و هذا ما دفع المشرع للتفكير في بدائل قانونية تكون بمثابة قنوات جديدة يمكن أن توجه لها الأفراد بدل البناء غير القانوني و في هذا الإطار جاءت القوانين التالية:
I- قـانـون التـرقيـة العقـاريـة :
- بتاريخ 04/03/1986 أصدر المشرع الجزائري القانون 86/07 المتعلق بالترقية و ضبط القواعد الخاصة بعملياتها، من الاكتتاب إلى شراء القطـع الأرضيــة بعقـد إداري و إنجـاز البنـأيـات و شروط التمويل و إعادة بيع السكنات المنجزة بعقود توثيقيـة للمشترين. وقد بينت المادة 02 من القانون سابق الذكر، أهداف الترقية العقارية الوطنية بتكييفها حسب الحاجات الاجتماعية في مجال السكن، و يتمثل في بناء عمارات أو مجموعات تستعمل في السكن أساسا و بصفة ثانوية على محلات ذات طابع مهني أو تجاري، تقام على ارض خاصة أو مقتنيات عادية أو مهنية واقعة ضمن الأنسجة الحضرية الموجودة في إطار إعادة الهيكلة و التجديد .
و يمكن أن تخصص العمارات أو المجموعات المبنية في هذا الإطار لسد الحاجات العائلية الذاتية أو للبيع أو للإيجار و قد أعقب هذا القانون صدور خمس مراسيم تنفيذية ابتداء من مرسوم 86/38 إلى مرسوم 86/42 .
وفي 01/03/1993 جاء المرسوم التشريعي 93/03 ليرفع احتكار الدولة في مجـال إنجاز السكـن و الاستفادة من قدرات القطاع الخاص للإسراع في وتيرة إنجاز المساكن الاجتماعية اللائقة بما يتلاءم و ضروريات العيش الكريم و يخفف من وطأة البناء غير القانوني.هذا المرسوم فتح للاستثمار في مجال الترقية العقارية و إنجاز مساكن مخصصة للبيع أو الإيجار، و لتسهيل هذه العملية تبنى فكرة البيع على التصاميم حسب المادتين 9 و 10 منه و نصت المادة 29 منه على إلغاء القانون 86/07 الذي بدا قاصرا عن مواكبة التطورات الحاصلة في ميدان السكن، مع استثناء الحقوق المكتسبة عن هذا الأخير و العمليات التي شرع فيها طبقا لأحكامه .
- و لاستغلال آلاف السكنات التي كانت مغلقة عبر أنحاء الوطن نتيجة تخوف الأشخاص من حق بقاء في الأمكنة التي كان للمستأجر أن يتمسك به وفق أحكام القانون المدني ، فإن المادة 20 من المرسوم التشريعي 93/03 ألغت جميع المواد المتعلقة بحق البقاء في الأمكنة المنصوص عليها في القانون المدني ، حيث لم يعد جائزا التمسك به عدا في تلك العقود المبرمة قبل صدور هذا المرسوم.
Ii. قـانـون التـوجيـه العقـاري :
- بمقتضى المادة 73 من القانون 90/25 المؤرخ في 18/11/1990 المتعلق بالتوجيه العقاري تم النص على هيئات خاصة ستتولى تسيير المحفظة العقارية لكل بلدية و تتولى القيام بجميع التصرفات لفائدة أشخاص القانون الخاص، في حين يظل للبلديات حق التصرف لأشخاص القانون العام فقط.
وقد تم بموجب المرسوم 90/405 المؤرخ 22/12/1990 تحديد قواعد أحداث الوكالات المحلية للتسيير و التنظيم العقاريين الحضريين، وتتم في 05/12/2003 تعديل المرسوم السابق و تتميمه بالمرسوم التنفيذي 03/408 و هكذا و بمقتضى هذه التعديلات يمكن القول أن المحفظة العقارية للبلديات أصبحت تخضع لتحكم أكبر و رقابة اكبر و ضمانات اكبر، في عدم تكرار ما وقع من فوضى و تصرفات غير قانونية في حق الاحتياطات العقارية البلدية بعد صدور القانون 74/26 المؤرخ 20/02/1974 المتعلق بالاحتياطات العقارية البلدية.
الفـرع الثـالـث : تشـديـد الـرقـابـة:
- نظرا لعدم كفاية وسائل الرقابة في ظل القانون 90/29 المؤرخ في 01/12/1990 اضطر المشرع للتدخل بموجب الأمر 94/07 في 18/05/1994 المتعلق بشروط الإنتاج المعماري و ممارسة مهنة المهندس المعماري، وهكذا من اجل خلق آليات جديدة للرقابة تدعم تلك التي كانت موجودة في ظل قانون التهيئة و التعمير 90/29
- فالمراقبة في ظل القانون 90/29 كانت من صلاحيات رئيس المجلس الشعبي البلدي و الوالي.
و الجمعيات التي يربط نشاطها بمجال التهيئة العمرانية وفقا لأحكام المادتين 73و 74 من القانون90/29 و كانت المادة 73 من ذات القانون قد أشارت إلى أعوان المحلفين المفوضين " بمعاينة المخالفات المرتكبة في مجال التعمير، و لكن عبارة الأعوان المحلفين جاءت غامضة و لم توضح طبيعة هؤلاء الأعوان و لا كيفية قيامهم بالمهام المنوطة بها، وقد أشرنا سابقا لهذه المسألة و انتهينا إلى ضعف وسائل الرقابة آنذاك .
- ولهذا جاء المرسوم التشريعي 94/07 المؤرخ في 18/05/1994 محاولا تفادي الثغرات القانونية التي تضمنها قانون التهيئة و التعمير ليجعل تدخل الإدارة أكثر فعالية و نجاعة في مراقبة الاحترام التام لقواعد التهيئة و التعمير ، كما انه دعم وسائل الرقابة بإنشاء شرطة خاصة بالعمران و أوضح بالتفصيل الأشخاص الذين يمكن أن تضفي عليهم صفة الضبطية القضائية لمعاينة كافة المخالفات المرتبطة بمجال التهيئة و التعمير.
- في ظل القانون 90/29 كان للإدارة أن تلجأ حال معاينتها لبناء دون رخصة أو مخالف للرخصة ، إلى قاضي الاستعجال من اجل الأمر بوقف الأشغال مؤقتا لكي يتسنى للإدارة رفع دعوى في الموضوع أمام القاضي الجزائي أو القاضي الإداري حسب الحالة ، و تطالب بهدم البناء الذي تم بدون رخصة أو الإلزام بمطابقة البناء مع الرخصة إذا كانت موجودة ، و يبقى للقاضي الجزائي إضافة لهذا توقيع الغرامات المقررة قانونيا طبقا لأحكام المواد 76، 77، 78 من القانون 90/29.
نشير كذلك إلى أن المتابعة في ظل القانون 90/29 كانت تتم بناء على شكوى من الإدارة ممثلة في رئيس المجلس البلدي المختص أو الوالي المختص، كما يمكن أن تتم على شكوى كل من له مصلحة بما في ذلك الجمعيات التي أدرجت ضمن أهدافها حماية البيئة و المحيط و التهيئة العمرانية. غير أن هذه الأحكام لم تطبق بالسرعة المطلوبة و بالصرامة المطلوبة كذلك من طرف الإدارة و القضاء معا، و كثيرا ما تتم فرض سياسة الأمر الواقع خاصة إذا رفعت الدعوى متأخرة للقضاء و كان البناء غير القانوني قد اكتمل إنجازه .
- لهذا السبب جاء المرسوم 94/07 المؤرخ في 18/05/1994 و ألغى أحكام المادتين 76 و 78 من القانون 90/29 بمقتضى المادة 59 منه ، و ركز على آن جميع المخالفات المرتبطة بقواعد البناء بمحاضر محررة من الأعوان المؤهلين ، تكون لها حجية فيما تم معاينته ماديا إلى أن يثبت العكس حسب نص المادة 51 من ذات المرسوم ، وهي ذات المادة التي رفعت الغموض عما ورد في النص 73 من القانون 90/29 بخصوص الأعوان المحلفين المفوضين لإجراء المعاينة و التحقيقات بشأن جميع الخروقات لقانون التهيئة و التعمير. حيث أوضحت المادة 51 من المرسوم 94/07 على أن المقصود بالأعوان المحلفين المفوضين زيادة على ضباط الشرطة و أعوانها المنصوص عليهم في القانون الإجراءات الجزائية: مفتشو التعمير، المهندسون المعماريون، المتصرفون الإداريون، و التقنيون السامون الذين هم في حالة خدمة لدى الإدارة المركزية بالوزارة المكلفة بالهندسة المعمارية و التعمير أو مصالح الهندسة المعمارية و التعمير بالولاية، حيث يكون لكل هؤلاء القيام بتقصي مخالفة أحكام قانون التهيئة و التعمير بعد أن يؤدوا اليمين القانون أمام المحكمة الموجودة في مقر إقامتهم الإدارية بالصيغة الواردة في ذات المادة.
- و قد صدر المرسوم التنفيذي 95/318 في 14/10/1995 ليحدد بكل دقة شروط تعيين الأعوان المؤهلين لتقصي مخالفات التشريع و التنظيم و معاينتها في مجال الهندسة المعمارية و التعمير ، و طبيعة المحاضر التي يتولون تحريرها وفقا للشكل التنظيمي المحدد بالنماذج الملحقة بالمرسوم و تشمل محضر معاينة المخالفة ، محضر الأمر بتحقيق المطابقة (محضر الأمر بتوقيف الأشغال، محضر معاينة استئناف الأشغال بعد الأمر بتوقيفها، شهادة التسديد و المطابقة) و هذا حسبما نصت عليه المادة 04 من المرسوم السابق.
- في حين أن المادة 02 من نفس المرسوم التنفيذي كانت قد حددت الأعوان المفوضين بتحرير هذه المحاضر و هم:
مفتشو التعمير عامة، مهندسو الدولة و المهندسون المعماريون الذين لهم خبرة سنتين (02) على الأقل في مجال التعمير، مهندسو التطبيق الذين لهم خبرة ثلاث (03) سنوات على الأقل، المتصرفون الإداريون الذين لهم خبرة (09) تسع سنوات على الأقل، التقنيون السامون الذين لهم خبرة أربع (04) سنوات على الأقل، التقنيون الذين لهم خبر خمس (05) سنوات على الأقل، و يعين هؤلاء كلهم من بين الموظفين العاملين في الإدارة المركزية بوزارة السكن و مصالحها غير المركزيـة. على أن الشروط الواجب توافرها في ضباط الشرطة القضائية و أعوانها بالمفهوم المعروف تقليديا في قانون الإجراءات الجزئية تبقى خاضعة لهذا الاخير في المواد: 15 و ما يليها منه. و اتبع المرسوم 95/318 مرسوم تنفيذي اخر في 15/01/1997 تحت رقم 67/36 لتدعيم الرقابة.
- و وفقا للإجراءات الجديدة التي جاء بها المرسوم التشريعي 94/07 فإن إثبات المخالفة يتم في البداية بواسطة محضر معاينة الذي يحرر من طرف العون المؤهل لذلك كما أشرنا سابقا و تحدد في المحضر الغرامة المالية التي يتوجب دفعها من طرف المخالف (خزينة الولاية في أجل 30 يوما من تاريخ تبليغ المحضر و إلا تعرض المخالف للمتابعة الجزئية على ان تبليغ المحضر يكون في عين المكان لصاحب المشروع ، و في حالة غيابه يكون التبليغ للمهندس المعماري القائم متابعة المشروع أو للمقاول او للشخص الذي يتولى تسيير الأشغال في أجل 07 أيام الموالية لمعاينة المخالفة .
- و بناءا على محضر المعاينة يتم تحرير محضر الأمر بتحقيق المطابقة مع الأحكام التشريعية و التنظيمية و قفا لما تم معاينته في محضر المعاينة ، و يترك للمخالف مهلة تتراوح بين يومين (02) إلى خمسة عشرة (15) يوما حسب خطورة المخالفة المرتكبة ليقوم بالمطابقة.
- في حالة رفض المخالف لتحقيق المطابقة في الآجال المنوه بها في محضر الأمر بتحقيق المطابقة فإن العون المؤهل يتولى تحرير محضر الأمر بتوقيف الأشغال و يبلغه إلى الوالي و رئيس المجلس الشعبي البلدي و مدير التعمير. ويقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي بعهد تبلغيه بالمحضر الأخير بإخطار الجهة القضائية المختصة حسب الطرق الاستعجالية من اجل تثبيت أمر وقف الأشغال و تحقيق مطابقة البنايات لرخصة البناء أو هدم البناء حسبما تتطلبه الحالة.
و يبلغ أمر تثبيت وقف الأشغال إلى المخالف في أجل أقصاه سبعة(07) أيام
- و في حالة استمرار المخالف في الأشغال رغم تبلغيه بأمر تثبيت وقف الأشغال فإنه يتم تحرير محضر معاينة استئناف الأشغال بعد الأمر بتوقيفها ، و يبلغ إلى الوالي و رئيس مجلس الشعبي البلدي و مدير التعمير بالولاية ، و عندها يمكن للسلطة الإدارية المختصة و يقصد بها في هذه الحال رئيس المجلس الشعبي البلدي أ ن يقوم بهدم القسم من الأشغال المرتبط بموضوع الأمر بالتوقيف دون حاجة للجوء إلى القضاء إعمالا لنص المادة 53 من المرسوم التشريعي 94/07 ، و يكون الهدم بتكليف من يقوم بذلك على نفقة المخالف.
- أما إذا التزم المخالف في الحالة العكسية بتسديد الغرامة المالية المقدرة في محضر المعاينة منذ البداية وفي الآجال القانونية و قام بمطابقة الأماكن في الآجال الممنوحة له فإنه يستلم شهادة تثبيت قيامه بذلك تسمى شهادة تسديد و تحقيق المطابقة ، و عندها يسمح له بمواصلة الأشغال حسبما جاء في رخصة البناء
- وهكذا نلاحظ أن المرسوم 94/07 قد أتاح للإدارة التنفيذ المباشر للهدم في الحالة المنصوص عليها في المادة 53 من المرسوم94/07 و هذا شيء إيجابي يعطي السرعة المطلوبة في مكافحة البناءات غير القانونية و يتجاوز مشكل البطء في قرار الهدم في ظل القانون 90/29 ، لكن هذا الإجراء الجديد يبدو قاصرا رغم ذلك لأنه لا يتيح للإدارة اللجوء إلى الهدم التلقائي للبناء المخالف لقواعد التعمير إلا بعد تثبيت معاينة المخالفة و الأمر بتثبيت وقف الأشغال من طرف قاضي الاستعجال ، أو في حالة التعدي على جزء من الأملاك الوطنية العمومية ، لان الإدارة تملك صلاحيات الضبطية الإدارية في مجال المحافظة عليها و حمايتها حسبما جاء في قرار المجلس الدولة مؤرخ في 03/05/1999 تحت رقم 164638
- ورغم أن المرسوم 94/07 حاول اختصار الوقت من اجل تنفيذ عملية الهدم حتى لا يصطدم قرار الهدم لاحقا بالأمر الواقع بعد إتمام إنجاز البناء ، إلا أن الإجراءات المنصوص عليها في المادة 52 من المرسوم التشريعي 94/07 التي يتوجب مراعاتها و تحرير محاضر بشأنها تعتبر في حد ذاتها إجراءات بطيئة و تتطلب وقتا ، ذلك أنه بعملية حسابية بسيطة لجميع الفترات التي يمكن أن تمنح كأجل للمطابقة بالإضافة لآجال تبليغ كل محضر من محضر المعاينة إلى محضر الأمر بتوقيف الأشغال. نجد أن هذه الفترات قد تستغرق في مجملها ما بين الشهر إلى 45 يوما كمتوسط، و هي بذلك مدة طويلة إذا أخذنا بعين الاعتبار الطرق و الكيفيات السريعة التي يتم بها إنشاء بنايات غير قانونية بل و السكن فيها أيضا، و لهذا يرى البعض أن المادة 52 من المرسوم التشريعي 94/07 تعتبر إجراءا يعرقل سياسة الدولة في مكافحة البناءات الفوضوية.
- يبقى الشيء الإيجابي في مرسوم 94/07 انه دعم وسائل الرقابة بإنشائه لشرطة مختصة في مجال العمران تساهم عن طريق المحاضر التي تحررها في بسط الرقابة الإدارية في مجال العمران بشكل استباقي كما إنها تكرس الرقابة البعدية التي كانت مقتصرة على شهادة المطابقة فقط في ظل القانون 90/29 .
- و قد جاء المرسوم التنفيذي 06/55 في 30/01/2006 و ألغي بمقتضى المادة 20 منه أحكام المرسوم التنفيذي 95/318 المؤرخ في 14/10/1995 الذي كان يحدد شروط تعيين الأعوان المؤهلين لتقصي المخالفات المتعلقة بالقانون التهيئة و التعمير . المرسوم التنفيذي الجديد 06/55 حصر المحاضر التي تحرر بشأن مخالفة قواعد التهيئة و التعمير في ثلاث أصناف فقط: محضر أشغال بدون رخصة، محضر أشغال غير مطابقة لأحكام رخصة البناء و محضر أشغال بدون رخصة هدم . و قد الزم المرسوم التنفيذي الأخير رئيس المجلس الشعبي البلدي و كذا الأعوان المؤهلين قانونا بزيارة كل البنايات في طور الإنجاز و القيام بكافة المعاينات التي يرونها ضرورية و طلب الوثائق التقنية الخاصة بها لمعرفة مدى تطابقها مع القانون، ويكون لهم القيام بمثل هذه الزيارات في أي وقت ، ليلا أو نهارا و حتى أثناء أيام الراحة و العطل حسبما تنص على ذلك المادة 08 من المرسوم التنفيذي الجديد 06/55 و يمكن أن يتم الإعلان عن الزيارة مسبقا كما يمكن أن تتم بصورة مفاجئة .
- و يلاحظ أن المرسوم التنفيذي الجديد 06/55 قد عدل في قائمة الأشخاص الذين يمكن لهم الاضطلاع بمهام الضبطية في إطار قانون التهيئة و التعمير ، حيث نزع صفة الضبطية عن المتصرفين الإداريين و منحها للمهندسين في الهندسة المدنية و الأعوان بمصلحة التعمير على مستوى البلدية شرط توافرهم على فترة خبرة دنيا على الأقل كم توضح ذلك أحكام المادة رقم (02) من ذات المرسوم . و يمكن حسب نص المادة 12 من المرسوم ذاته لهؤلاء الأعوان تسخير القوة العمومية في حالة عرقلة مهامهم. وعلى أن رئيس المجلس الشعبي البلدي يجب عليه أن يكون مرفوقا بأعوان مؤهلين قانونيا أثناء قيامه بالمراقبة حسب المادة 07 من نفس المرسوم دائما .
- و وفقا للمادتين 17 و 18 من المرسوم 06/55 فقد حاول المشرع تقليص الآجال ، حيث ألزم العون المؤهل عند تحريره محضر معاينة أشغال شرع فيها بدون رخصة أن يرسل نسخة إلى الوالي و رئيس المجلس الشعبي البلدي في أجل لا يتعدى 72 ساعة و نسخة لوكيل الجمهورية في نفس الآجال إذا تعلق الأمر بعدم مطابقة الأشغال لأحكام الرخصة الممنوحة يتولى كل في حدود اختصاصه متابعة القضية .
- في 05/01/1999 جاء القانون 99/01 المتعلق بقواعد الفندقة الذي خول الأعوان السياحة و مفتشيها صفة الضبطية القضائية في مراقبة مدى الالتزام بقواعد البناء الخاصة بالفنادق و تحرير محاضر بشأن المخالفات المحتملة. وفي 17/02/2003 جاء القانون 03/03 الذي يحدد مناطق التوسع السياحي و وسع صفة الضبطية القضائية إلى أعوان حماية البيئة لمعاينة المخالفات المرتكبة على مستوى الشريط الساحلي و خاصة ما يتعلق منها بالبناء غير المرخص. وتجد الإشارة إلى أن المادة 51 من القانون 99/ 01 كانت قد خولت لوزير السياحة إصدار قرار بالتوقيف الفوري للأشغال المخالفة للقانون في حالة الاستعجال لتفادي فرض الأمر الواقع و إشعار قاضي الاستعجال بذلك خلال 48 ساعة و هذا شيء إيجابي .
- في حين أن القانون 03/02 المؤرخ في 17/02/2003 كذلك قد جاء ليحدد القواعد العامة للاستعمال و الاستغلال السياحيين للشواطئ حيث لا تتم ذلك إلا برخصة من الوالي أو الوزير المكلف بالسياحة حسب الحالة ، على أن تكون هذه الرخصة مرتبطة بدفتر شروط يتوجب احترام شروطه حرفيا ، و تسهر شرطة السياحة في هذا الصدد على التأكد من ذلك ، و هذا كله لمحاربة استغلال الشواطئ أو شغل أماكن منها بطريقة غير قانونية .
- بقي أن نسجل أخيرا (أن القانون) قد دعم وسائل الرقابة لاسيما البعدية منها و منح صفة الضبطية القضائية لعدة أصناف من الأعوان بغرض تكريس قواعد التهيئة و التعمير ميدانيا.
الفـرع الـرابـع : تعـديـل قـانـون التـهيئـة و التعميــر:
- رغم الحلول القانونية التي جاء بها المشرع للقضاء على البناء غير القانوني أو التقليل منه على الأقل إلا أن زلزال 21 ماي 2003 قد أظهر محدودية تلك الوسائل ، مما جعل المشرع يتدخل من جديد ليعدل أحكام القانون 90/29 و المرسوم 94/07 بموجب 04/05 المؤرخ في 15/08/2004 ، و هذا لفرض قواعد أكثر فعالية .
- و من أهم التعديلات التي تتصل مباشرة بموضوع بحثنا ، من حيث الإجراءات الكفيلة بمكافحة البناء غير القانوني ، نسجل في التعديل الأخير 04/05 انه قد ألغى تلك الأحكام التي جاء بها المرسوم 94/07 و تم إدراج مضمونها بعد تعديله بما يتلائم و المستجدات في مواد التعديل الجديد لقانون التهيئة و التعمير.
- و هكذا فقط شددت المادة 76 من القانون 04/05 على منع الشروع في أي أشغال بناء بدون رخصة أو بدون احترام المخططات البيانية التي سمحت بالحصول على رخصة البناء. أما في مجال المراقبة و معاينة المخالفات المرتبطة بالقانون الجديد فقد أصبغ التعديل الجديد صفة الضبطية القضائية على أعوان البلدية المكلفين بالتعمير في المادة 76 مكرر منه و أتاح للأعوان المؤهلين بتقصي المخالفات أن يستعينوا بالقوة العمومية إذا اعترض سبيل تنفيذ مهامهم أي طارئ و أكد هذا المرسوم 06/55 المؤرخ في 30/01/2006.
- الشيء الجديد في التعديل كذلك انه حدد بدقة في المادة 76 مكرر 3 منه كيفية معاينة المخالفات المرتكبة و ما يجب أن يتضمنه المحضر بدقة و توقيعه من طرف العون المؤهل لذلك قانونا و الشخص المخالف و يكون هذا المحضر صحيحا إلى أن يثبت العكس حتى إذا رفض المخالف توقيعه بموجب تحقيق قضائي.
- و لتفادي كافة الثغرات القانونية السابقة ، فقد تم النص صراحة على هدم كل بناء يتم تشييده أو الشروع في بناءه بدون رخصة ، و يتم الهدم في هذه الحالات دون حاجة للجوء إلى القضاء ، و حتى إذا رفعت الدعوى فإنها لا تؤثر على سير عملية الهدم و لا توقف قرار الهدم الذي يصدر عن رئيس المجلس الشعبي البلدي أو الوالي حسب الحالة وفقا لأحكام المادة 76 مكرر 4 من القانون 04/05 .
- من الناحية الإجرائية يكون على العون المؤهل قانونا الذي يعاين أثناء قيامه بالمراقبة الدورية إنجاز أو الشروع في إنجاز البناء بدون رخصة ، أن يرسل المحضر إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي و الوالي المختص في أجل 72 ساعة على أقصى تقدير.
- وفضلا عن المتابعة الجزائية في هذا الصدد ، يصدر رئيس المجلس الشعبي البلدي قرار هدم البناء في اجل (08) ثمانية أيام من يوم استلام المحضر إثبات مخالفة البناء بدون رخصة . و إذا حدث و أن تقاعس رئيس المجلس الشعبي البلدي في إصدار قرار الهدم في الآجال المحددة له قانونا ، فإن الوالي المختص يحل محله بعد انقضاء مهلة الثمانية أيام السابق ذكرها ، ويكون للوالي عندها أن يصدر قرار الهدم في أجل لا يتعدى ثلاثون (30) يوما.
- أما بخصوص تنفيذ عملية الهدم فإنها من حيث المبدأ تتم بوسائل البلدية ، و إذا كانت و سائلها غير كافية فإنه تتم عملية الهدم بواسطة الوسائل المسخرة من الوالي بناءا على طلب رئيس المجلس الشعبي البلدي. وقد نصت المادة 76 مكرر 4 من القانون 04/05 ان تكاليف الهدم يتحملها المخالف في كل الأحوال و تكون على نفقته، و بهذا يكون لرئيس المجلس الشعبي البلدي أن يحصل تلك المبالغ المترتبة عن عملية الهدم بكل الطرق القانونية المتاحة .
- و قد ميز التعديل الأخير بين إجراءات المتبعة في حال البناء بدون رخصة أين يتم الهدم مباشرة من طرف الإدارة دون حاجة للجوء إلى القضاء ، وحال عدم مطابقة البناء المنجز برخصة البناء أين يتوجب اتباع بعض الإجراءات. ففي حال البناء بدون رخصة نجد القانون لا يعترف بالمخالف بأية حقوق و يتم الهدم على نفقته على أساس انه لا يمكن أن تنشأ أي حقوق مكتسبة للمخالف خارج قواعد و أدوات التعمير. أما في حالة تجاوز حدود الرخصة فقد اشترط المشرع اتباع بعض الإجراءات، و هذا يفيد أن المشرع قد اعترف للمخالف بتجاوز الرخصة ببعض الحقوق الواجب مراعاتها ، و هذا أمر منطقي فلا يعقل أن يكون الشخص الذي تحصل على رخصة بناء بطريقة قانونية ثم خالف بعض أو كل أحكامها ، في مركز أسوأ من ذلك الذي لم يتحصل على رخصة البناء بتاتا .
- و عله فإن المادة 76 مكرر من القانون 04/05 قد نصت على أن يحرر العون المؤهل قانونا محضر معاينة عن مخالفة عدم مطابقة الرخصة و يرسله إلى الجهة القضائية المختصة و يقصد بها الجهة القضائية الجزائية في هذا المقام ، كما يرسل نسخة عنه إلى كل من رئيس المجلس الشعبي البلدي و الوالي المختصين في أجل لا يتعدى 72 ساعة من معاينة المخالفة.
- و إذا صدرت الجهة القضائية حكمها و لم يتمثل له المخالف فإنه يكون لرئيس المجلس الشعبي البلدي أو الوالي عند تقاعس رئيس البلدية أن يقوم بشكل تلقائي بتنفيذ الأشغال المقررة في الحكم على نفقة المخالف .
- و هكذا يلاحظ التعديل 04/05 المؤرخ في 14/08/2004 المتعلق بالتهيئة و التعمير قد جاء بإجراءات صارمة لتغطية جميع الثغرات التي كانت تستغل في تشييد بنايات مخالفة لقواعد التعمير، و قد حاول هذا التعديل تكريس آليات أكثر فعالية و تدعيم الرقابة البعدية من أجل تفادي سياسة أمر الواقع ، و هي مجملها إجراءات جريئة و إيجابية ، و يبقى أن ينتظر فعاليتها في ميدان التطبيق ، ذلك أن الميدان التطبيقي هو المحك الحقيقي لنجاعة أي إجراء جديد.
- و لا يفوتنا أن نسجل في هذا السياق صدور القانون 06/06 المؤرخ في 20/02/2006 المتضمن القانون التوجيهي للمدينة الذي جاء لضبط قواعد إنشاء مدن جديدة و تم في إنشاء هيئات خاصة مثل المرصد الوطني للمدينة الذي يتولى إعداد تقارير استشارية و توجيهية لتطوير المدينة ، على أن تشكل هيئات خاصة في كل مدينة جديدة ( سيدي عبد الله ، بوينان، بوغزول، حاسي مسعود) تتولى الإشراف على عمليات تهيئة الأراضي و بيعها و منح رخص البناء من اجل الأحكام في النسق العمراني العام للمدينة .
- و رغم أن هذا النص الأخير لم يأت بصفة خاصة للقضاء على البناء غير القانوني فإنه يحمل في طياته توجيهات تساعد على توحيد الجهود من اجل سد الطريق أمام ظاهرة البناء غير القانوني حيث تنص المادة 06 من هذا القانون على أن سياسة المدينة تهدف إلى تقليص الفوارق بين الأحياء و ترقية التماسك الاجتماعي، و تهدف في المجال الحضري و الثقافي في حسب نص المادة 09 منه إلى المحافظة على الأراضي الفلاحية و المناطق الساحلية و المناطق المحمية. في حين تؤكد المادة 17 منه على وجوب إشراك المواطنين في البرنامج المتعلقة بتسيير إطارهم المعيشي، و تسهر الدولة على توفير الشروط و الآليات الكفيلة بالاشتراك الفعلي للمواطن في البرنامج و الأنشطة المتعلقة بسياسة المدينة.
- هكذا نلاحظ أن القانون التوجيهي للمدينة قد جاء بعدة أفكار قد تساهم بطريقة أو بأخرى في تنظيم المدينة و الحد من البناء غير القانوني ، و تبقى الحاجة لمراسيم تنفيذية تكفل تنفيذ هذه الأفكار بشكل ملموس.
المطلـب الثـانــي : دور القاضـي ضمـن الحلـول القـانـونيـة :
* يمكن النظر إلى دور القاضي في أي حل قانوني من زاويتين:
أ) مـن وجهـة نظـر عامـة :
- نقصد بها تلك النظرة لتعامل القاضي مع المادة القانونية بصرف النظر عن موضوعها. و من هذه الزاوية نجد أن القاضي يحاول فهم القاعدة القانونية و حدود تطبيقها، كما يجتهد في الاستعانة بالمبادئ المستقر عليها لتفسير النصوص الغامضة و سد الثغرات القانونية المحتمل و جودها نتيجة قصور النصوص القانونية.
ب) مـن زاويـة خـاصـة :
- ننظر من خلالها للحيز المتروك للقاضي ليعمل فيه سلطته التقديرية بخصوص النزاعات التي تعرض عليه و ترتبط أساسا بموضوع هذا البحث ، أي بمخالفات قواعد التهيئة و التعمير.
و قبل هذا كله وجب التساؤل، من هو القاضي المختص الذي نتحدث عنه ، و ما هي حدود اختصاصه؟ و إجابة عن هذا السؤال نقول أن القضاة الذين يمكن أن يتدخلوا بحكم اختصاصهم في المنازعات المرتبطة بالمخالفات المرتكبة خرقا لقواعد التهيئة و التعمير : القاضي الجزائي ، القاضي العــادي (المدني) و القاضي الإداري .و سنتناول دور كل منهم تباعا في فرع مستقبل .
الفـرع الأول : دور القـاضـي الجـزائـي :
- بقي دور القاضي الجزائي في المخالفات المرتبطة بقانون التهيئة و التعمير يتراوح بين المد و الجزر، حيث كان يتسع أحيانا و يضيق أحيانا وهذا وفقا للتعديلات المختلفة التي تعاقبت لتنظيم مجال التعمير:
I- في ظل القانون 82/02 المؤرخ في 06/02/1982 المتعلق برخصة البناء و رخصة التجزئة :
- ينعقد اختصاص القاضي الجزائي عموما بالنظر في الجريمة و توقيع العقاب بناءا على محضر معاينة المخالفة. إذا نظرنا لتدخل القاضي الجزائي من حيث الكم في هذه الفترة فيمكن القول أنه كان قليلا مقارنة بالفترات اللاحقة له، ذلك أن المادة 47 من القانون 82/02 كانت تقصر صلاحيات معاينة المخالفات على أعوان الأمن العمومي و موظفي مصالح الدولة و المجموعات المحلية المحلفين و المفوضين لهذا الغرض. و من خلال التمعن في هذه الأصناف يتبين أنها لا تملك الكفأة التقنية لمعاينة المخالفات، كما أن رخصة البناء لم تكن مشترطة في المراكز الحضرية فان سكوت الإدارة لمدة 60 يوما عن الطلب يعد قبولا ضمنيا منها.
- لهذا فإن دور القاضي في ظل هذا القانون كان يتمثل في توقيع الجزاء في حال مواصلة أشغال غير مطابقة للرخصة رغم صدور قرار بمنع ذلك من رئيس المجلس الشعبي البلدي و عن طريق حكم قضائي حيث كان يحكم على المخالف بغرامة 3000 دج إلى 300.000 دج و بالحبس من خمسة عشرة يوما إلى ثلاثة أشهر أو بإحدى هاتين العقوبتين . و يعاقب على البناء بدون رخصة بنفس الغرامة دون الحبس و بهذا يبقى نص المادة 52 من هذا القانون متناقضا مع نص المادة 51 منه، حيث يعاقب على عدم المطابقة بالغرامة و الحبس أو بإحداهما في حين يعاقب على البناء بدون رخصة بغرامة فقط حتى لو كانت في وقتها ذات قيمة على أنه قد يوقع على العائدين في حال البناء بدون رخصة عقوبة الحبس من شهر إلى ستة أشهر إضافة للغرامة السابق ذكرها.
- و الملاحظ أن رئيس المجلس الشعبي البلدي كان يملك كافة الصلاحيات لتقدير ملائمة المتابعة ، فله أن يأمر بإيقاف الأشغال أو الأمر بإجراء تحفظي و له أن يرسل الملف للنيابة للمتابعة.
إلا أنه إذا تمت المتابعة فيمكن للقاضي الجزائي وفق للمادة 53 من القانون أعلاه، أن يأمر بمطابقة المكان أو الأشغال مع رخصة البناء، أو الأمر بهدم البنايات و إعادة تخصيص الأرض قصد إرجاعها إلى حالها الأول. كما يملك القاضي الجزائي إذا تعلقت المتابعة بعدم المطابقة لرخصة التجزئة أو رخصة البناء وفقا للمادة 55 من القانون 82/02 أن يمنح مهلة يقدرها حسب حجم المخالفة ليقوم المخالف فيها بمطابقة الأشغال مع وضعه تحت طائلة غرامة ( سماها النص تلجئة) من 50 دج إلى 500 دج عن كل يوم تأخير بعد المهلة الممنوحة إلى أن يستكمل الأشغال نهائيا.
- و يكون للقاضي الجزائي بعد انتهاء الأشغال أن يرخص بان يعاد للمخالف مقدار من غرامة التأخير التي دفعها إذا أثبت المخالف أن ظروفا خارجية عن إرادته منعته من إتمام الأشغال في المهلة الممنوحة له و لذا يظهر أن صلاحيات القاضي الجزائي من حيث النوعية كانت واسعة في ظل القانون 82/02 .
Ii- في ظل القانون 90/29 المؤرخ في 01/12/1990 المتعلق بالتهيئة و التعمير :
- أجازت المادة 78 من القانون 90/29 للقاضي الجزائي في حالة الإدانة أن يحكم بهدم البناء غير القانوني أو أعادت المواقع إلى ما كانت عليه أو هدم الأشغال غير المطابقة أو إلزام المحكوم عليه باحترام رخصة البناء.
- و يتصل القاضي الجزائي بالدعوى في هذه الحالة إثر متابعة عن طريق شكوى من الإدارة أو من كل ممن له مصلحة بما في ذلك الجمعيات التي أدرجت ضمن أهدافها حماية البيئة و العمران ، حيث يكون لها حق الإدعاء المدني. و هكذا يلاحظ أن دور القاضي الجزائي بقي واسعا و لكنه تقلص مقارنة بما كان عليه في القانون 82/02 حيث كان القاضي أن يمنح مهلة تحت طائلة غرامات تحسب عن كل يوم تأخير و يكون له أن يقدر جدية السبب الذي يدفع به للمخالفة لتبرير تأخره في استكمال أشغال المطابقة في المهلة التي منحها له.
Iii- في ظـل القانـون 94/07 المـؤرخ في 18/05/1994 المتعلـق بشـروط الإنتـاج المعمـاري و ممارسـة مهنـة المهنـدس المعمـاري :
- يمكن القول أن دور القضاء عموما تراجع في ظل القانون على حساب الصلاحيات التي منحت للإدارة في المقابل و بهذا بقي دور القاضي الجزائي مقتصرا على توقيع غرامات مالية فقط بعد أن حذفت العقوبات السالبة للحرية، كما أن المتابعة القضائية قلت على الأقل من الناحية النظرية ، كون المخالف أصبح ملزما بدفع الغرامة المحددة في المحضر لدى الخزينة الولائية في اجل 30 يوما مباشرة و دون حاجة للجوء إلى القضاء إلا في حالة امتناعه عن التسديد وفقا لنص المادة 50 ، 53 من القانون 94/07 .
- في ظل القانون 04/05 المؤرخ في 14/08/2005 المتعلق بالتهيئة و العمران:iv
- منح المشرع من جديد القاضي الجزائي أن يأمر بمطابقة البناء للرخصة في اجل معين، أو الأمر بهدمه جزئيا أو كليا بما يحقق مطابقة البناء مع تضمنته رخصة البناء ، بينما لا يكون للقاضي الجزائي في حال البناء دون رخصة إلا توقيع الجزاء لان الإدارة تتولى القيام بالهدم على نفقة المخالف دون اللجؤ للقضاء .
- بينما تتم المتابعة ةفقا للقواعد العامة من طرف النيابة العامة او من أي جهة مخولة قانونا عن طريق الإدعاء المدني.
الفـرع الثـانـي : دور القـاضـي العـادي (المـدنــي):
- في البداية نقول أننا نقصد بالقاضي المدني قاضي الشريعة العامة وفق مفهوم التقليدي المعروف منذ عهد الرومان و ليس القاضي المدني المترأس للفرع، فالقاضي المدني هو القاضي الذي يتولى الفصل في الشؤون المتصلة بالقانون الخاص بغض النظر عن التقسيم الإداري المتبع حاليا بين الفروع في الحكم بغية تسهيل العمل، و هذا هو القاضي الذي نحاول أن نقف على دوره في مكافحة البناء غير القانوني.
- يعرف القاضي المدني منذ القديم بأنه قاضي الملكية نظرا للدور الجوهري الذي كانت ولا تزال تحتله الملكية العقارية خاصة في مختلف النواحي الاجتماعية و التنموية وغيرها، و لا أدل على ذلك من أن القانون المدني ما يزال يضعها في صلب مواضيعه، و قد أفرد القانون المدني الجزائري لها الكتاب الثالث بأكمله من القانون المدني.
* و في هذا الصدد إلـى نقول أن الدعوى التي تحمي الملكية في القانون المدني ثلاث:
1/ دعــوى الاستـحقــاق :
- و ترفع الدعوى من طرف المالك للمطالبة بملكيته التي تكون تحت يد الغير الذي ينازعه فيه . و يطالب بموجب هذه الدعوى بتثبيت ملكيته ملكيته على العقار محل المطالبة القضائية، و هي دعوى لا تسقط أبدا بالتقادم .
2/ دعـوى منـع التعـرض للملكيــة :
- وترفع في حالة تعرض الغير للمالك و حرمانه من ممارسة سلطاته الثلاث كمالك ( سلطة استعمال، سلطة استغلال، سلطة تصرف ) على ملكيته. كمحاولة منع المالك في حرث أرضه أو استعمالها أو البناء عليها.
3/ دعـوى وقـف الأعمـال علـى الملكيـة :
- و هي ترفع في حال تهديد الملكية، بمعنى الشروع في أعمال من شأنها حرمان المالك من ملكيته. كقيام شخص أجنبي بتشجير و غرس أرض دون إذن من صاحبها أو قيامه بتشييد مباني أو منشأت عليها دون ترخيص له بذلك من المالك
* كما أن القانون المدني يحمي حتى الحيازة القانونية بعدة دعاوي هي:
1/ دعـوى استـرداد الحيـازة :
- ترفع هذه الدعوى لاسترداد الحيازة من الغير الذي استولى عليها بالقوة أو في غفلة من الحائز القانوني على أنه يجب أن ترفع هذه الدعوى في اجل سنة من تاريخ فقد الحيازة أو من تاريخ العلم بذلك حسب الحالة.
2/ دعـوى منـع التعـرض للحيـازة :
- ترفع هذه الدعوى من الحائز لعقار المدة سنة على الأقل حيازة قانونية إذا نازعه الغير في حيازته.
3/ دعـوى وقـف الأعمـال الجـديـدة :
- ترفع من الحائز لعقار لمدة سنة على الأقل ضد الغير الذي يقوم بأعمال مادية تهدد الحائز في التمتع بحيازته .
على إن دعاوى الحيازة كلها يتوجب رفعها في أجل سنة وفقا للمادة 817 مدني و ما يليها، كون لا يجوز الجمع بين دعوى الملكية و دعوى الحيازة في نفس الدعوى طبقا لأحكام المادتين 416 ، 418 من قانون الإجراءات المدنية .
و يكون من نافل القول أن الذي يحوز عقار ولديه شهادة حيازة مسلمة من رئيس المجلس الشعبي البلدي طبقا للمادة 39 من القانون 90/25 المؤرخ في 18/11/1990 المتعلق بالتوجيه العقاري و المرسوم 91/254 المؤرخ في 27/06/1991 الذي يحدد كيفيات إعداد شهادة الحيازة و تسليمها، يملك كافة الحقوق على العقار الذي يحوزه مثل المالك و يكون له أن يحصل على رخصة بناء و أن يرد أي اعتداء على العقار الذي يحوزه باللجوء للقضاء .
أمام كل هذا الذي قلناه نربط الأمر بموضوع بحثنا، ونقول أن القاضي المدني ينعقد اختصاصه في جانب من الجوانب المتصلة بقانون التهيئة و التعمير و ذلك عندما يكون النزاع بين أشخاص القانون الخاص على أساس تجاوز أحدهم في البناء لحدود الرخصة الممنوحة له و الاعتداء بهذا على الملكية أو الحيازة القانونية لجاره حسب الحالة.
و يكون في كل الأحوال لقاضي الأمور المستعجلة ( العادي) أن يأمر بوقف الأشغال مؤقتا إذا لاحظ أن الأمر لا يمكن تداركه لاحقا إذا تواصلت الأشغال، و هذا بناءا على محضر إثبات حالة يحرره المحضر القضائي. و يكون كذلك لمن له شهادة حيازة أن يلجا لقاضي الاستعجال لوقف الأعمال التي تهدد حيازته و هذا وفقا لأحكام المواد 172 ، 173 و من 183 إلى 190 من قانون الإجراءات المدنية.
على انه لا يكون للحائز بدون سند أن يلجا لقاضي الاستعجال، و إذا لجأ لقاضي الاستعجال فإن هذا الأخير يكون غير مختص بالفصل فيها لان دعاوى الحيازة تتطلب الدخول في الموضوع للبحث عن صفة واضع اليد، و عناصر الحيازة و شروطها و مدتها و هي جميعا مسائل موضوعية يؤدي الخوض فيها حتما إلى المساس بأصل الحق .
- و نظرا لهذا الدور المحوري للقاضي المدني في حماية الملكية فهو لم تتغير بتغيير النصوص القانونية المتصلة بمجال التهيئة و التعمير ، مع الإشارة إلى أن الإدارة تملك صنف الضبطية الإدارية في مجال المحافظة على الأملاك الوطنية العمومية و بالتالي يجوز لها هدم البنايات المخالفة للقانون دون اللجوء للقضاء.
- أما بخصوص قاضي الموضوع المدني فإنه ينظر للنزاعات المرتبطة بالبناء غير القانوني الذي يتم على ارض خاصة مملوكة لغير المخالف أو البناء الذي يتجاوز الرخصة الممنوحة ولا يطابقها و يتعدى على ملكية الغير و هذا بناءا على أحكام المواد من 778 إلى 790 من القانون المدني.
- حاولنا في المبحث الأول أن نحصر الأشكال التي يكون عليها البناء غير القانوني، و انتهينا في هذا إلى أن البناء غير قانوني إذا تم إنجازه بدون رخصة أساسا أو انه تم الحصول على رخصة و لكن تم تجاوز نطاقها فيما تشترطه قواعد التهيئة و التعمير. كما حاولنا في المبحث السابق أن نحصر أهم الأسباب التي تكون في نظرنا قد أدت لانتشار البناء الغير قانوني، والبناء الفوضوي حسب اللفظ الشائـع، أو على الأقل الأسباب التي ساهمت في ذلك. وفي هذا المبحث نحاول أن نقف على الحلول القانونية التي جاء بها المشرع لسد الباب في وجه هذا المشكل، كما نحاول أن نقدر مدى نجاعة هذه الحلول نظريا و عمليـا، قبل أن نصل إلى الدور المبتغى من القاضي أن يتولى القيام به تدعيما لكل تلك الحلول التشريعية.
المطلـب الأول : الحلـول القـانونيـة و تقـديـرهـا :
- لم يبقى المشرع الجزائري مكتوف اليدين إزاء انتشار البناء غير القانوني و توسعه، إنما سعى لاستدراك النقائص المحتملة في النصوص القانونية، بالإضافة لابتكار قواعد قانونية جديدة تواكب المشكلة، و هذا ما نقف عليه في هذا المطلب.
الفـرع الأول : قـوانيـن تسويـة الوضعيـة :
- في إطار الحلول التي جاء بها المشرع للقضاء على البناءات غير القانونية، هناك جملة من القوانين التي يمكن القول أنها جاءت لتسوية وضعية البناءات غير القانونية و محاولة تكييفها مع قواعد التهيئة و التعمير و إنقاذ ما يمكن إنقاذه. وفي هذا الإطار جاء الأمر رقم 85/01 المؤرخ في 13/01/1985 الذي يحدد بصفة انتقالية قواعد شغل الأرض قصد المحافظة عليها و حمايتها، وقد وافق المجلس الشعبي الوطني آنذاك على هذا القانون بموجب القانون
85/08 المؤرخ في 12/11/1985.
- و قد تضمن هذا القانون القواعد الأساسية التي تمثل ذلك الحد الأدنى من المعايير التي ينبغي الالتزام بها عند منح رخصة البناء ، من حيث وجوب ترك مسافة معينة على الطريق الرئيسي و مسافة معينة كذلك متروكة للطرق الفرعية ، مع حظر البناء تحت خطوط الكهرباء أو فوق منطقة تعبرها أنابيب غاز المدينة ذات الضغط المرتفع ، أو فوق شبكة الصرف الصحي. فهذه المبادئ الدنيا يتوجب مراعاتها في كل تجمع سكاني حتى يتسنى ربطه بمختلف الخدمات و الشبكات مع ترك منافذ و طرق لكل سكن. ويمكن القول أن هذا القانون كما يبدو من تسميته انه جاء بصفة انتقالية لتنظيم مجال السكن و العمران في انتظار إصدار قانون عام يخص التهيئة و التعمير.
- فهدف هذا القانون الذي ذكرناه هو حماية الملكية العقارية و التعمير و ذلك بمنع الأشخاص من إقامة بناءات كيفما كان نوعها أو شكلها أو موقعها ، إلا بعد حصولهم على رخصة بناء تسلمها لهم السلطة المختصة ، و لا يتم منح هذه الرخصة طبعا إلا إذا تبينت السلطة المختصة أن الحد الأدنى من شروط العمران قد احترمت و من جهة أخرى فإن هذا القانون ، كان يهدف أيضا إلى القضاء على البناء غيـر القانوني و ذلك بتسوية أوضاع الشاغلين لعقارات مبينة أو قطع أراضى معدة للبناء اشتروها بعقود مخالفة للقوانين أو حاوزها بطرق مخالفة للقوانين .
- و بموجب هذا القانون و لاسيما المادتين 13 و 14 منه شرعت الجهات الإدارية المختصة و هي البلديات و الولايات بتسوية أوضاع الذين يشغلون فعلا أراضى عمومية أو خاصة ، كانت محل عقود غير مطابقة للقواعد المعمول بها ، و إقرار حقوقهم في تملك ذلك العقار. و كذلك جعل البنايات المشيدة مطابقة للحد الأدنى من قواعد التعمير و مقاييس البناء ، بإدخال الإصلاحات عليها مثل الطرق و مجاري المياه و الكهرباء.
- وقد جاء المرسوم رقم 85/212 المؤرخ في 13/08/1985 ليحدد شروط تسوية أوضاع الذين يشغلون فعلا أراضي عمومية أو خاصة كانت محل عقود أو مباني غير مطابقة للقواعد المعمول بها ، و من البديهي أن التسوية في إطار هذا المرسوم تتم بناءا على مداولات الهيئات المختصة من مجالس بلدية و ولائية حسب الحالة يعقبها صدور قرارات بتسوية الوضعيات، تم تسليم العقود الإدارية مقابل دفع مبالغ بسيطة. و قد حدد المرسوم السابق ذكره، شروط و كيفيات إعداد العقد المتضمن بيع عقار في إطار تسوية البناءات غير القانونية حيث نصت المادة 12 منه:" يعد في إطار هذا المرسوم عقد الملكية حسب الشكل الإداري وتسلم رخصة البناء أو رخصة تجزئة الأرض للبناء مع عبارة تسوية الوضعية "
- و الجدير بالذكر أن العقود المنصبة على نقل الحقوق العينية العقارية و التي تكون مخالفة للقوانين المعمول بها مثل العقود العرفية التي لم تكتسب تاريخا تابعا قبل 01/01/1971 و التي يتم تصحيحها قضائيا قبل 05/03/1975 حيث تكون باطلة ، الأمر 85/01 المؤرخ في 13/08/1985 جاء بإجراءات تتمثل في حلول البلدية بقوة القانون محل أطراف صفقة نقل الملكية غير القانونية و هذا في ملكية العقار دون رد الثمن المدفوع ، و من غير دفع المصاريف و التعويضات كما نصت على ذلك المادة 13 من الأمر 85/01 بالقول: " أن كل نقل ملكية مخالف لأحكام المادتين 8 و 9 أعلاه ، و أي نقل ملكية يتم بما يخالف القوانين المعمول بها ينجر عنه بقوة القانون حلول البلدية محل أطراف صفقة النقل غير القانونية في حق الملكية " . ومن ثم تدمج هذه العقارات التي حلت البلدية في حق ملكيتها في الملك الخاص للبلدية بقوة القانون حسبما تنص عليه المادة 2 من نفس الأمر. و بعد دمج العقارات التي كانت محل عقود باطلة في الأملاك الوطنية التابعة للبلدية، تقوم هذه الأخيرة بإجراءات تثبيت الشاغلين الذين يشغلون فعلا هذه الأراضي التي أدمجت على هذا النحو، في حقوقهم الحيازية و السكنية، عن طريق التنازل لهم عنها بعوض أو بالتراضي، متى كانت المباني التي شيدوها أو اعتزموا تشيدها تتوفر فيها الشروط التي يتطلبها التنظيم الجاري به العمل .
- و يتعين على المالك الذي انتزع منه حق الملكية وفقا لأحكام هذا الأمر ان يدفع رسما قدره 50 % من قيمة العقار للخزينة العامة، و ذلك بقطع النظر عن الادعاءات التي أن يثيرها الغير ضد المالك الذي تصرف في العقار بطرق غير قانونية .
- وعلى ضوء هذا يمكن القول أن الأمر 85/01 و المرسوم 85/212 لم يأتيا بحل جذري لمشكل البناء غير القانوني بل حاولا فقط تكييف البناءات غير القانونية مع القانون في إطار تسوية الوضعية كاجراء مؤقت، و كحل وسط بين تطبيق القانون بحذافيره و بين سياسة الواقع التي فرضها وجود آلاف من البنايات غير القانونية عبر مختلف أنحاء الوطن، و مع ذلك فهي خطوة جريئة من المشرع كانت ستثمر اكثر لولا المنازعات التي ولدتها بين الشاغلين و الإدارة من جهة و بين المالكين و الإدارة من جهة أخرى و ذلك لسببين :
الأول : هو أن الإدارة تقاسعـت في إتمام إجراءات التسوية الإدارية و إدماج العقارات حسبما ينص عليه القانون في امتلاك البلدية و تسليم العقود للشاغلين في حينها ، و استمرت في تسليم العقود الإدارية بعد إلغاء هذا الآمر بموجب المادة 80 من القانون 90/29 المؤرخ في 01/12/1990 ، و دون أن توضح الإدارة الإجراءات التي سبقت تحرير العقد و تاريخ القيام بها ، مع وجود نوع من التقصير في الدفاع عن حقوقها أمام القضاء.
الثـانـي : أن البلديات قامت في المقابل بتسوية العديد من الملفات و سلمت عقود إدارية مشهرة أو موضوعة لدى مصلحة الشهر العقاري ، للشاغلين الذين اشتروا عقارات بعقود عرفية ، إلا أن بعض الجهات القضائية لم تراع الحجية المطلقة للعقود الإدارية المشهرة و أحكام المادتين 13 و14 من الأمر 85/01 و كذلك أحكام المادة 79 من القانون 90/29 التي تقضي بأن يستمر تطبيق أدوات التهيئة و التعمير المصادق عليها في إطار الإجراءات السابقة إلى تاريخ صدور هذا القانون عندما تكون أحكامها غير مخالفة لأحكام القانون 90/29 ، على أن يعمل في جميع الحالات على توفيقها معها بالتدريج . وهذا ما أدى على صدور أحكام تقضي بإبطال العقود الإدارية و إلزام المشترين بإخلاء العقارات و إعادة الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها من قبل دون مراعاة حجية العقود الإدارية التي حررت في إطار التسوية الإدارية، و بالرغم من انه يستحيل إعادة الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها من قبل باعتبار العقارات محل هذه العقود أصبحت ملك للدولة، و البائع في هذه الحالات مطالب بدفع رسم قدره 50% من قيمة العقار و تعويض المشتري في بعض الحالات و ليس العكس كما كانت تأتى به بعض الأحكام، فضلا على أن البائع أصبح غير مالك و ليس له صفة التقاضي. و حتى في حالة إنكار البيع أو بيع المشاع من الغير فيجب اتباع إجراءات إبطال العقد الإداري المشهر و إثبات ذلك بالطرق القانونية، قبل الفصل في دعوى إبطال العقد العرفي و استرجاع العقار و إخلائه لأنه لا يمكن إشهار الحكم المتعلق بنفس العقار المشهر بعقد إداري إلا بعد إلغاء هذا العقد و شطب شهره الأول
* هكذا و رغم كل شيء فإن الأمر 85/01 كان سيساهم على الأقل في تنظيم وضعية تلك البنايات المعتبرة في وضعية غير قانونية، لولا أن أجهضه تقاعس الإدارة و تضارب أحكام القضاء.
الفـرع الثـانـي : عـرض بـدائـل قـانـونيـة :
- الملاحظة أن أغلب البناءات غير القانونية أن تم نقل كلها كانت من اجل السكن فيها، و هذا ما دفع المشرع للتفكير في بدائل قانونية تكون بمثابة قنوات جديدة يمكن أن توجه لها الأفراد بدل البناء غير القانوني و في هذا الإطار جاءت القوانين التالية:
I- قـانـون التـرقيـة العقـاريـة :
- بتاريخ 04/03/1986 أصدر المشرع الجزائري القانون 86/07 المتعلق بالترقية و ضبط القواعد الخاصة بعملياتها، من الاكتتاب إلى شراء القطـع الأرضيــة بعقـد إداري و إنجـاز البنـأيـات و شروط التمويل و إعادة بيع السكنات المنجزة بعقود توثيقيـة للمشترين. وقد بينت المادة 02 من القانون سابق الذكر، أهداف الترقية العقارية الوطنية بتكييفها حسب الحاجات الاجتماعية في مجال السكن، و يتمثل في بناء عمارات أو مجموعات تستعمل في السكن أساسا و بصفة ثانوية على محلات ذات طابع مهني أو تجاري، تقام على ارض خاصة أو مقتنيات عادية أو مهنية واقعة ضمن الأنسجة الحضرية الموجودة في إطار إعادة الهيكلة و التجديد .
و يمكن أن تخصص العمارات أو المجموعات المبنية في هذا الإطار لسد الحاجات العائلية الذاتية أو للبيع أو للإيجار و قد أعقب هذا القانون صدور خمس مراسيم تنفيذية ابتداء من مرسوم 86/38 إلى مرسوم 86/42 .
وفي 01/03/1993 جاء المرسوم التشريعي 93/03 ليرفع احتكار الدولة في مجـال إنجاز السكـن و الاستفادة من قدرات القطاع الخاص للإسراع في وتيرة إنجاز المساكن الاجتماعية اللائقة بما يتلاءم و ضروريات العيش الكريم و يخفف من وطأة البناء غير القانوني.هذا المرسوم فتح للاستثمار في مجال الترقية العقارية و إنجاز مساكن مخصصة للبيع أو الإيجار، و لتسهيل هذه العملية تبنى فكرة البيع على التصاميم حسب المادتين 9 و 10 منه و نصت المادة 29 منه على إلغاء القانون 86/07 الذي بدا قاصرا عن مواكبة التطورات الحاصلة في ميدان السكن، مع استثناء الحقوق المكتسبة عن هذا الأخير و العمليات التي شرع فيها طبقا لأحكامه .
- و لاستغلال آلاف السكنات التي كانت مغلقة عبر أنحاء الوطن نتيجة تخوف الأشخاص من حق بقاء في الأمكنة التي كان للمستأجر أن يتمسك به وفق أحكام القانون المدني ، فإن المادة 20 من المرسوم التشريعي 93/03 ألغت جميع المواد المتعلقة بحق البقاء في الأمكنة المنصوص عليها في القانون المدني ، حيث لم يعد جائزا التمسك به عدا في تلك العقود المبرمة قبل صدور هذا المرسوم.
Ii. قـانـون التـوجيـه العقـاري :
- بمقتضى المادة 73 من القانون 90/25 المؤرخ في 18/11/1990 المتعلق بالتوجيه العقاري تم النص على هيئات خاصة ستتولى تسيير المحفظة العقارية لكل بلدية و تتولى القيام بجميع التصرفات لفائدة أشخاص القانون الخاص، في حين يظل للبلديات حق التصرف لأشخاص القانون العام فقط.
وقد تم بموجب المرسوم 90/405 المؤرخ 22/12/1990 تحديد قواعد أحداث الوكالات المحلية للتسيير و التنظيم العقاريين الحضريين، وتتم في 05/12/2003 تعديل المرسوم السابق و تتميمه بالمرسوم التنفيذي 03/408 و هكذا و بمقتضى هذه التعديلات يمكن القول أن المحفظة العقارية للبلديات أصبحت تخضع لتحكم أكبر و رقابة اكبر و ضمانات اكبر، في عدم تكرار ما وقع من فوضى و تصرفات غير قانونية في حق الاحتياطات العقارية البلدية بعد صدور القانون 74/26 المؤرخ 20/02/1974 المتعلق بالاحتياطات العقارية البلدية.
الفـرع الثـالـث : تشـديـد الـرقـابـة:
- نظرا لعدم كفاية وسائل الرقابة في ظل القانون 90/29 المؤرخ في 01/12/1990 اضطر المشرع للتدخل بموجب الأمر 94/07 في 18/05/1994 المتعلق بشروط الإنتاج المعماري و ممارسة مهنة المهندس المعماري، وهكذا من اجل خلق آليات جديدة للرقابة تدعم تلك التي كانت موجودة في ظل قانون التهيئة و التعمير 90/29
- فالمراقبة في ظل القانون 90/29 كانت من صلاحيات رئيس المجلس الشعبي البلدي و الوالي.
و الجمعيات التي يربط نشاطها بمجال التهيئة العمرانية وفقا لأحكام المادتين 73و 74 من القانون90/29 و كانت المادة 73 من ذات القانون قد أشارت إلى أعوان المحلفين المفوضين " بمعاينة المخالفات المرتكبة في مجال التعمير، و لكن عبارة الأعوان المحلفين جاءت غامضة و لم توضح طبيعة هؤلاء الأعوان و لا كيفية قيامهم بالمهام المنوطة بها، وقد أشرنا سابقا لهذه المسألة و انتهينا إلى ضعف وسائل الرقابة آنذاك .
- ولهذا جاء المرسوم التشريعي 94/07 المؤرخ في 18/05/1994 محاولا تفادي الثغرات القانونية التي تضمنها قانون التهيئة و التعمير ليجعل تدخل الإدارة أكثر فعالية و نجاعة في مراقبة الاحترام التام لقواعد التهيئة و التعمير ، كما انه دعم وسائل الرقابة بإنشاء شرطة خاصة بالعمران و أوضح بالتفصيل الأشخاص الذين يمكن أن تضفي عليهم صفة الضبطية القضائية لمعاينة كافة المخالفات المرتبطة بمجال التهيئة و التعمير.
- في ظل القانون 90/29 كان للإدارة أن تلجأ حال معاينتها لبناء دون رخصة أو مخالف للرخصة ، إلى قاضي الاستعجال من اجل الأمر بوقف الأشغال مؤقتا لكي يتسنى للإدارة رفع دعوى في الموضوع أمام القاضي الجزائي أو القاضي الإداري حسب الحالة ، و تطالب بهدم البناء الذي تم بدون رخصة أو الإلزام بمطابقة البناء مع الرخصة إذا كانت موجودة ، و يبقى للقاضي الجزائي إضافة لهذا توقيع الغرامات المقررة قانونيا طبقا لأحكام المواد 76، 77، 78 من القانون 90/29.
نشير كذلك إلى أن المتابعة في ظل القانون 90/29 كانت تتم بناء على شكوى من الإدارة ممثلة في رئيس المجلس البلدي المختص أو الوالي المختص، كما يمكن أن تتم على شكوى كل من له مصلحة بما في ذلك الجمعيات التي أدرجت ضمن أهدافها حماية البيئة و المحيط و التهيئة العمرانية. غير أن هذه الأحكام لم تطبق بالسرعة المطلوبة و بالصرامة المطلوبة كذلك من طرف الإدارة و القضاء معا، و كثيرا ما تتم فرض سياسة الأمر الواقع خاصة إذا رفعت الدعوى متأخرة للقضاء و كان البناء غير القانوني قد اكتمل إنجازه .
- لهذا السبب جاء المرسوم 94/07 المؤرخ في 18/05/1994 و ألغى أحكام المادتين 76 و 78 من القانون 90/29 بمقتضى المادة 59 منه ، و ركز على آن جميع المخالفات المرتبطة بقواعد البناء بمحاضر محررة من الأعوان المؤهلين ، تكون لها حجية فيما تم معاينته ماديا إلى أن يثبت العكس حسب نص المادة 51 من ذات المرسوم ، وهي ذات المادة التي رفعت الغموض عما ورد في النص 73 من القانون 90/29 بخصوص الأعوان المحلفين المفوضين لإجراء المعاينة و التحقيقات بشأن جميع الخروقات لقانون التهيئة و التعمير. حيث أوضحت المادة 51 من المرسوم 94/07 على أن المقصود بالأعوان المحلفين المفوضين زيادة على ضباط الشرطة و أعوانها المنصوص عليهم في القانون الإجراءات الجزائية: مفتشو التعمير، المهندسون المعماريون، المتصرفون الإداريون، و التقنيون السامون الذين هم في حالة خدمة لدى الإدارة المركزية بالوزارة المكلفة بالهندسة المعمارية و التعمير أو مصالح الهندسة المعمارية و التعمير بالولاية، حيث يكون لكل هؤلاء القيام بتقصي مخالفة أحكام قانون التهيئة و التعمير بعد أن يؤدوا اليمين القانون أمام المحكمة الموجودة في مقر إقامتهم الإدارية بالصيغة الواردة في ذات المادة.
- و قد صدر المرسوم التنفيذي 95/318 في 14/10/1995 ليحدد بكل دقة شروط تعيين الأعوان المؤهلين لتقصي مخالفات التشريع و التنظيم و معاينتها في مجال الهندسة المعمارية و التعمير ، و طبيعة المحاضر التي يتولون تحريرها وفقا للشكل التنظيمي المحدد بالنماذج الملحقة بالمرسوم و تشمل محضر معاينة المخالفة ، محضر الأمر بتحقيق المطابقة (محضر الأمر بتوقيف الأشغال، محضر معاينة استئناف الأشغال بعد الأمر بتوقيفها، شهادة التسديد و المطابقة) و هذا حسبما نصت عليه المادة 04 من المرسوم السابق.
- في حين أن المادة 02 من نفس المرسوم التنفيذي كانت قد حددت الأعوان المفوضين بتحرير هذه المحاضر و هم:
مفتشو التعمير عامة، مهندسو الدولة و المهندسون المعماريون الذين لهم خبرة سنتين (02) على الأقل في مجال التعمير، مهندسو التطبيق الذين لهم خبرة ثلاث (03) سنوات على الأقل، المتصرفون الإداريون الذين لهم خبرة (09) تسع سنوات على الأقل، التقنيون السامون الذين لهم خبرة أربع (04) سنوات على الأقل، التقنيون الذين لهم خبر خمس (05) سنوات على الأقل، و يعين هؤلاء كلهم من بين الموظفين العاملين في الإدارة المركزية بوزارة السكن و مصالحها غير المركزيـة. على أن الشروط الواجب توافرها في ضباط الشرطة القضائية و أعوانها بالمفهوم المعروف تقليديا في قانون الإجراءات الجزئية تبقى خاضعة لهذا الاخير في المواد: 15 و ما يليها منه. و اتبع المرسوم 95/318 مرسوم تنفيذي اخر في 15/01/1997 تحت رقم 67/36 لتدعيم الرقابة.
- و وفقا للإجراءات الجديدة التي جاء بها المرسوم التشريعي 94/07 فإن إثبات المخالفة يتم في البداية بواسطة محضر معاينة الذي يحرر من طرف العون المؤهل لذلك كما أشرنا سابقا و تحدد في المحضر الغرامة المالية التي يتوجب دفعها من طرف المخالف (خزينة الولاية في أجل 30 يوما من تاريخ تبليغ المحضر و إلا تعرض المخالف للمتابعة الجزئية على ان تبليغ المحضر يكون في عين المكان لصاحب المشروع ، و في حالة غيابه يكون التبليغ للمهندس المعماري القائم متابعة المشروع أو للمقاول او للشخص الذي يتولى تسيير الأشغال في أجل 07 أيام الموالية لمعاينة المخالفة .
- و بناءا على محضر المعاينة يتم تحرير محضر الأمر بتحقيق المطابقة مع الأحكام التشريعية و التنظيمية و قفا لما تم معاينته في محضر المعاينة ، و يترك للمخالف مهلة تتراوح بين يومين (02) إلى خمسة عشرة (15) يوما حسب خطورة المخالفة المرتكبة ليقوم بالمطابقة.
- في حالة رفض المخالف لتحقيق المطابقة في الآجال المنوه بها في محضر الأمر بتحقيق المطابقة فإن العون المؤهل يتولى تحرير محضر الأمر بتوقيف الأشغال و يبلغه إلى الوالي و رئيس المجلس الشعبي البلدي و مدير التعمير. ويقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي بعهد تبلغيه بالمحضر الأخير بإخطار الجهة القضائية المختصة حسب الطرق الاستعجالية من اجل تثبيت أمر وقف الأشغال و تحقيق مطابقة البنايات لرخصة البناء أو هدم البناء حسبما تتطلبه الحالة.
و يبلغ أمر تثبيت وقف الأشغال إلى المخالف في أجل أقصاه سبعة(07) أيام
- و في حالة استمرار المخالف في الأشغال رغم تبلغيه بأمر تثبيت وقف الأشغال فإنه يتم تحرير محضر معاينة استئناف الأشغال بعد الأمر بتوقيفها ، و يبلغ إلى الوالي و رئيس مجلس الشعبي البلدي و مدير التعمير بالولاية ، و عندها يمكن للسلطة الإدارية المختصة و يقصد بها في هذه الحال رئيس المجلس الشعبي البلدي أ ن يقوم بهدم القسم من الأشغال المرتبط بموضوع الأمر بالتوقيف دون حاجة للجوء إلى القضاء إعمالا لنص المادة 53 من المرسوم التشريعي 94/07 ، و يكون الهدم بتكليف من يقوم بذلك على نفقة المخالف.
- أما إذا التزم المخالف في الحالة العكسية بتسديد الغرامة المالية المقدرة في محضر المعاينة منذ البداية وفي الآجال القانونية و قام بمطابقة الأماكن في الآجال الممنوحة له فإنه يستلم شهادة تثبيت قيامه بذلك تسمى شهادة تسديد و تحقيق المطابقة ، و عندها يسمح له بمواصلة الأشغال حسبما جاء في رخصة البناء
- وهكذا نلاحظ أن المرسوم 94/07 قد أتاح للإدارة التنفيذ المباشر للهدم في الحالة المنصوص عليها في المادة 53 من المرسوم94/07 و هذا شيء إيجابي يعطي السرعة المطلوبة في مكافحة البناءات غير القانونية و يتجاوز مشكل البطء في قرار الهدم في ظل القانون 90/29 ، لكن هذا الإجراء الجديد يبدو قاصرا رغم ذلك لأنه لا يتيح للإدارة اللجوء إلى الهدم التلقائي للبناء المخالف لقواعد التعمير إلا بعد تثبيت معاينة المخالفة و الأمر بتثبيت وقف الأشغال من طرف قاضي الاستعجال ، أو في حالة التعدي على جزء من الأملاك الوطنية العمومية ، لان الإدارة تملك صلاحيات الضبطية الإدارية في مجال المحافظة عليها و حمايتها حسبما جاء في قرار المجلس الدولة مؤرخ في 03/05/1999 تحت رقم 164638
- ورغم أن المرسوم 94/07 حاول اختصار الوقت من اجل تنفيذ عملية الهدم حتى لا يصطدم قرار الهدم لاحقا بالأمر الواقع بعد إتمام إنجاز البناء ، إلا أن الإجراءات المنصوص عليها في المادة 52 من المرسوم التشريعي 94/07 التي يتوجب مراعاتها و تحرير محاضر بشأنها تعتبر في حد ذاتها إجراءات بطيئة و تتطلب وقتا ، ذلك أنه بعملية حسابية بسيطة لجميع الفترات التي يمكن أن تمنح كأجل للمطابقة بالإضافة لآجال تبليغ كل محضر من محضر المعاينة إلى محضر الأمر بتوقيف الأشغال. نجد أن هذه الفترات قد تستغرق في مجملها ما بين الشهر إلى 45 يوما كمتوسط، و هي بذلك مدة طويلة إذا أخذنا بعين الاعتبار الطرق و الكيفيات السريعة التي يتم بها إنشاء بنايات غير قانونية بل و السكن فيها أيضا، و لهذا يرى البعض أن المادة 52 من المرسوم التشريعي 94/07 تعتبر إجراءا يعرقل سياسة الدولة في مكافحة البناءات الفوضوية.
- يبقى الشيء الإيجابي في مرسوم 94/07 انه دعم وسائل الرقابة بإنشائه لشرطة مختصة في مجال العمران تساهم عن طريق المحاضر التي تحررها في بسط الرقابة الإدارية في مجال العمران بشكل استباقي كما إنها تكرس الرقابة البعدية التي كانت مقتصرة على شهادة المطابقة فقط في ظل القانون 90/29 .
- و قد جاء المرسوم التنفيذي 06/55 في 30/01/2006 و ألغي بمقتضى المادة 20 منه أحكام المرسوم التنفيذي 95/318 المؤرخ في 14/10/1995 الذي كان يحدد شروط تعيين الأعوان المؤهلين لتقصي المخالفات المتعلقة بالقانون التهيئة و التعمير . المرسوم التنفيذي الجديد 06/55 حصر المحاضر التي تحرر بشأن مخالفة قواعد التهيئة و التعمير في ثلاث أصناف فقط: محضر أشغال بدون رخصة، محضر أشغال غير مطابقة لأحكام رخصة البناء و محضر أشغال بدون رخصة هدم . و قد الزم المرسوم التنفيذي الأخير رئيس المجلس الشعبي البلدي و كذا الأعوان المؤهلين قانونا بزيارة كل البنايات في طور الإنجاز و القيام بكافة المعاينات التي يرونها ضرورية و طلب الوثائق التقنية الخاصة بها لمعرفة مدى تطابقها مع القانون، ويكون لهم القيام بمثل هذه الزيارات في أي وقت ، ليلا أو نهارا و حتى أثناء أيام الراحة و العطل حسبما تنص على ذلك المادة 08 من المرسوم التنفيذي الجديد 06/55 و يمكن أن يتم الإعلان عن الزيارة مسبقا كما يمكن أن تتم بصورة مفاجئة .
- و يلاحظ أن المرسوم التنفيذي الجديد 06/55 قد عدل في قائمة الأشخاص الذين يمكن لهم الاضطلاع بمهام الضبطية في إطار قانون التهيئة و التعمير ، حيث نزع صفة الضبطية عن المتصرفين الإداريين و منحها للمهندسين في الهندسة المدنية و الأعوان بمصلحة التعمير على مستوى البلدية شرط توافرهم على فترة خبرة دنيا على الأقل كم توضح ذلك أحكام المادة رقم (02) من ذات المرسوم . و يمكن حسب نص المادة 12 من المرسوم ذاته لهؤلاء الأعوان تسخير القوة العمومية في حالة عرقلة مهامهم. وعلى أن رئيس المجلس الشعبي البلدي يجب عليه أن يكون مرفوقا بأعوان مؤهلين قانونيا أثناء قيامه بالمراقبة حسب المادة 07 من نفس المرسوم دائما .
- و وفقا للمادتين 17 و 18 من المرسوم 06/55 فقد حاول المشرع تقليص الآجال ، حيث ألزم العون المؤهل عند تحريره محضر معاينة أشغال شرع فيها بدون رخصة أن يرسل نسخة إلى الوالي و رئيس المجلس الشعبي البلدي في أجل لا يتعدى 72 ساعة و نسخة لوكيل الجمهورية في نفس الآجال إذا تعلق الأمر بعدم مطابقة الأشغال لأحكام الرخصة الممنوحة يتولى كل في حدود اختصاصه متابعة القضية .
- في 05/01/1999 جاء القانون 99/01 المتعلق بقواعد الفندقة الذي خول الأعوان السياحة و مفتشيها صفة الضبطية القضائية في مراقبة مدى الالتزام بقواعد البناء الخاصة بالفنادق و تحرير محاضر بشأن المخالفات المحتملة. وفي 17/02/2003 جاء القانون 03/03 الذي يحدد مناطق التوسع السياحي و وسع صفة الضبطية القضائية إلى أعوان حماية البيئة لمعاينة المخالفات المرتكبة على مستوى الشريط الساحلي و خاصة ما يتعلق منها بالبناء غير المرخص. وتجد الإشارة إلى أن المادة 51 من القانون 99/ 01 كانت قد خولت لوزير السياحة إصدار قرار بالتوقيف الفوري للأشغال المخالفة للقانون في حالة الاستعجال لتفادي فرض الأمر الواقع و إشعار قاضي الاستعجال بذلك خلال 48 ساعة و هذا شيء إيجابي .
- في حين أن القانون 03/02 المؤرخ في 17/02/2003 كذلك قد جاء ليحدد القواعد العامة للاستعمال و الاستغلال السياحيين للشواطئ حيث لا تتم ذلك إلا برخصة من الوالي أو الوزير المكلف بالسياحة حسب الحالة ، على أن تكون هذه الرخصة مرتبطة بدفتر شروط يتوجب احترام شروطه حرفيا ، و تسهر شرطة السياحة في هذا الصدد على التأكد من ذلك ، و هذا كله لمحاربة استغلال الشواطئ أو شغل أماكن منها بطريقة غير قانونية .
- بقي أن نسجل أخيرا (أن القانون) قد دعم وسائل الرقابة لاسيما البعدية منها و منح صفة الضبطية القضائية لعدة أصناف من الأعوان بغرض تكريس قواعد التهيئة و التعمير ميدانيا.
الفـرع الـرابـع : تعـديـل قـانـون التـهيئـة و التعميــر:
- رغم الحلول القانونية التي جاء بها المشرع للقضاء على البناء غير القانوني أو التقليل منه على الأقل إلا أن زلزال 21 ماي 2003 قد أظهر محدودية تلك الوسائل ، مما جعل المشرع يتدخل من جديد ليعدل أحكام القانون 90/29 و المرسوم 94/07 بموجب 04/05 المؤرخ في 15/08/2004 ، و هذا لفرض قواعد أكثر فعالية .
- و من أهم التعديلات التي تتصل مباشرة بموضوع بحثنا ، من حيث الإجراءات الكفيلة بمكافحة البناء غير القانوني ، نسجل في التعديل الأخير 04/05 انه قد ألغى تلك الأحكام التي جاء بها المرسوم 94/07 و تم إدراج مضمونها بعد تعديله بما يتلائم و المستجدات في مواد التعديل الجديد لقانون التهيئة و التعمير.
- و هكذا فقط شددت المادة 76 من القانون 04/05 على منع الشروع في أي أشغال بناء بدون رخصة أو بدون احترام المخططات البيانية التي سمحت بالحصول على رخصة البناء. أما في مجال المراقبة و معاينة المخالفات المرتبطة بالقانون الجديد فقد أصبغ التعديل الجديد صفة الضبطية القضائية على أعوان البلدية المكلفين بالتعمير في المادة 76 مكرر منه و أتاح للأعوان المؤهلين بتقصي المخالفات أن يستعينوا بالقوة العمومية إذا اعترض سبيل تنفيذ مهامهم أي طارئ و أكد هذا المرسوم 06/55 المؤرخ في 30/01/2006.
- الشيء الجديد في التعديل كذلك انه حدد بدقة في المادة 76 مكرر 3 منه كيفية معاينة المخالفات المرتكبة و ما يجب أن يتضمنه المحضر بدقة و توقيعه من طرف العون المؤهل لذلك قانونا و الشخص المخالف و يكون هذا المحضر صحيحا إلى أن يثبت العكس حتى إذا رفض المخالف توقيعه بموجب تحقيق قضائي.
- و لتفادي كافة الثغرات القانونية السابقة ، فقد تم النص صراحة على هدم كل بناء يتم تشييده أو الشروع في بناءه بدون رخصة ، و يتم الهدم في هذه الحالات دون حاجة للجوء إلى القضاء ، و حتى إذا رفعت الدعوى فإنها لا تؤثر على سير عملية الهدم و لا توقف قرار الهدم الذي يصدر عن رئيس المجلس الشعبي البلدي أو الوالي حسب الحالة وفقا لأحكام المادة 76 مكرر 4 من القانون 04/05 .
- من الناحية الإجرائية يكون على العون المؤهل قانونا الذي يعاين أثناء قيامه بالمراقبة الدورية إنجاز أو الشروع في إنجاز البناء بدون رخصة ، أن يرسل المحضر إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي و الوالي المختص في أجل 72 ساعة على أقصى تقدير.
- وفضلا عن المتابعة الجزائية في هذا الصدد ، يصدر رئيس المجلس الشعبي البلدي قرار هدم البناء في اجل (08) ثمانية أيام من يوم استلام المحضر إثبات مخالفة البناء بدون رخصة . و إذا حدث و أن تقاعس رئيس المجلس الشعبي البلدي في إصدار قرار الهدم في الآجال المحددة له قانونا ، فإن الوالي المختص يحل محله بعد انقضاء مهلة الثمانية أيام السابق ذكرها ، ويكون للوالي عندها أن يصدر قرار الهدم في أجل لا يتعدى ثلاثون (30) يوما.
- أما بخصوص تنفيذ عملية الهدم فإنها من حيث المبدأ تتم بوسائل البلدية ، و إذا كانت و سائلها غير كافية فإنه تتم عملية الهدم بواسطة الوسائل المسخرة من الوالي بناءا على طلب رئيس المجلس الشعبي البلدي. وقد نصت المادة 76 مكرر 4 من القانون 04/05 ان تكاليف الهدم يتحملها المخالف في كل الأحوال و تكون على نفقته، و بهذا يكون لرئيس المجلس الشعبي البلدي أن يحصل تلك المبالغ المترتبة عن عملية الهدم بكل الطرق القانونية المتاحة .
- و قد ميز التعديل الأخير بين إجراءات المتبعة في حال البناء بدون رخصة أين يتم الهدم مباشرة من طرف الإدارة دون حاجة للجوء إلى القضاء ، وحال عدم مطابقة البناء المنجز برخصة البناء أين يتوجب اتباع بعض الإجراءات. ففي حال البناء بدون رخصة نجد القانون لا يعترف بالمخالف بأية حقوق و يتم الهدم على نفقته على أساس انه لا يمكن أن تنشأ أي حقوق مكتسبة للمخالف خارج قواعد و أدوات التعمير. أما في حالة تجاوز حدود الرخصة فقد اشترط المشرع اتباع بعض الإجراءات، و هذا يفيد أن المشرع قد اعترف للمخالف بتجاوز الرخصة ببعض الحقوق الواجب مراعاتها ، و هذا أمر منطقي فلا يعقل أن يكون الشخص الذي تحصل على رخصة بناء بطريقة قانونية ثم خالف بعض أو كل أحكامها ، في مركز أسوأ من ذلك الذي لم يتحصل على رخصة البناء بتاتا .
- و عله فإن المادة 76 مكرر من القانون 04/05 قد نصت على أن يحرر العون المؤهل قانونا محضر معاينة عن مخالفة عدم مطابقة الرخصة و يرسله إلى الجهة القضائية المختصة و يقصد بها الجهة القضائية الجزائية في هذا المقام ، كما يرسل نسخة عنه إلى كل من رئيس المجلس الشعبي البلدي و الوالي المختصين في أجل لا يتعدى 72 ساعة من معاينة المخالفة.
- و إذا صدرت الجهة القضائية حكمها و لم يتمثل له المخالف فإنه يكون لرئيس المجلس الشعبي البلدي أو الوالي عند تقاعس رئيس البلدية أن يقوم بشكل تلقائي بتنفيذ الأشغال المقررة في الحكم على نفقة المخالف .
- و هكذا يلاحظ التعديل 04/05 المؤرخ في 14/08/2004 المتعلق بالتهيئة و التعمير قد جاء بإجراءات صارمة لتغطية جميع الثغرات التي كانت تستغل في تشييد بنايات مخالفة لقواعد التعمير، و قد حاول هذا التعديل تكريس آليات أكثر فعالية و تدعيم الرقابة البعدية من أجل تفادي سياسة أمر الواقع ، و هي مجملها إجراءات جريئة و إيجابية ، و يبقى أن ينتظر فعاليتها في ميدان التطبيق ، ذلك أن الميدان التطبيقي هو المحك الحقيقي لنجاعة أي إجراء جديد.
- و لا يفوتنا أن نسجل في هذا السياق صدور القانون 06/06 المؤرخ في 20/02/2006 المتضمن القانون التوجيهي للمدينة الذي جاء لضبط قواعد إنشاء مدن جديدة و تم في إنشاء هيئات خاصة مثل المرصد الوطني للمدينة الذي يتولى إعداد تقارير استشارية و توجيهية لتطوير المدينة ، على أن تشكل هيئات خاصة في كل مدينة جديدة ( سيدي عبد الله ، بوينان، بوغزول، حاسي مسعود) تتولى الإشراف على عمليات تهيئة الأراضي و بيعها و منح رخص البناء من اجل الأحكام في النسق العمراني العام للمدينة .
- و رغم أن هذا النص الأخير لم يأت بصفة خاصة للقضاء على البناء غير القانوني فإنه يحمل في طياته توجيهات تساعد على توحيد الجهود من اجل سد الطريق أمام ظاهرة البناء غير القانوني حيث تنص المادة 06 من هذا القانون على أن سياسة المدينة تهدف إلى تقليص الفوارق بين الأحياء و ترقية التماسك الاجتماعي، و تهدف في المجال الحضري و الثقافي في حسب نص المادة 09 منه إلى المحافظة على الأراضي الفلاحية و المناطق الساحلية و المناطق المحمية. في حين تؤكد المادة 17 منه على وجوب إشراك المواطنين في البرنامج المتعلقة بتسيير إطارهم المعيشي، و تسهر الدولة على توفير الشروط و الآليات الكفيلة بالاشتراك الفعلي للمواطن في البرنامج و الأنشطة المتعلقة بسياسة المدينة.
- هكذا نلاحظ أن القانون التوجيهي للمدينة قد جاء بعدة أفكار قد تساهم بطريقة أو بأخرى في تنظيم المدينة و الحد من البناء غير القانوني ، و تبقى الحاجة لمراسيم تنفيذية تكفل تنفيذ هذه الأفكار بشكل ملموس.
المطلـب الثـانــي : دور القاضـي ضمـن الحلـول القـانـونيـة :
* يمكن النظر إلى دور القاضي في أي حل قانوني من زاويتين:
أ) مـن وجهـة نظـر عامـة :
- نقصد بها تلك النظرة لتعامل القاضي مع المادة القانونية بصرف النظر عن موضوعها. و من هذه الزاوية نجد أن القاضي يحاول فهم القاعدة القانونية و حدود تطبيقها، كما يجتهد في الاستعانة بالمبادئ المستقر عليها لتفسير النصوص الغامضة و سد الثغرات القانونية المحتمل و جودها نتيجة قصور النصوص القانونية.
ب) مـن زاويـة خـاصـة :
- ننظر من خلالها للحيز المتروك للقاضي ليعمل فيه سلطته التقديرية بخصوص النزاعات التي تعرض عليه و ترتبط أساسا بموضوع هذا البحث ، أي بمخالفات قواعد التهيئة و التعمير.
و قبل هذا كله وجب التساؤل، من هو القاضي المختص الذي نتحدث عنه ، و ما هي حدود اختصاصه؟ و إجابة عن هذا السؤال نقول أن القضاة الذين يمكن أن يتدخلوا بحكم اختصاصهم في المنازعات المرتبطة بالمخالفات المرتكبة خرقا لقواعد التهيئة و التعمير : القاضي الجزائي ، القاضي العــادي (المدني) و القاضي الإداري .و سنتناول دور كل منهم تباعا في فرع مستقبل .
الفـرع الأول : دور القـاضـي الجـزائـي :
- بقي دور القاضي الجزائي في المخالفات المرتبطة بقانون التهيئة و التعمير يتراوح بين المد و الجزر، حيث كان يتسع أحيانا و يضيق أحيانا وهذا وفقا للتعديلات المختلفة التي تعاقبت لتنظيم مجال التعمير:
I- في ظل القانون 82/02 المؤرخ في 06/02/1982 المتعلق برخصة البناء و رخصة التجزئة :
- ينعقد اختصاص القاضي الجزائي عموما بالنظر في الجريمة و توقيع العقاب بناءا على محضر معاينة المخالفة. إذا نظرنا لتدخل القاضي الجزائي من حيث الكم في هذه الفترة فيمكن القول أنه كان قليلا مقارنة بالفترات اللاحقة له، ذلك أن المادة 47 من القانون 82/02 كانت تقصر صلاحيات معاينة المخالفات على أعوان الأمن العمومي و موظفي مصالح الدولة و المجموعات المحلية المحلفين و المفوضين لهذا الغرض. و من خلال التمعن في هذه الأصناف يتبين أنها لا تملك الكفأة التقنية لمعاينة المخالفات، كما أن رخصة البناء لم تكن مشترطة في المراكز الحضرية فان سكوت الإدارة لمدة 60 يوما عن الطلب يعد قبولا ضمنيا منها.
- لهذا فإن دور القاضي في ظل هذا القانون كان يتمثل في توقيع الجزاء في حال مواصلة أشغال غير مطابقة للرخصة رغم صدور قرار بمنع ذلك من رئيس المجلس الشعبي البلدي و عن طريق حكم قضائي حيث كان يحكم على المخالف بغرامة 3000 دج إلى 300.000 دج و بالحبس من خمسة عشرة يوما إلى ثلاثة أشهر أو بإحدى هاتين العقوبتين . و يعاقب على البناء بدون رخصة بنفس الغرامة دون الحبس و بهذا يبقى نص المادة 52 من هذا القانون متناقضا مع نص المادة 51 منه، حيث يعاقب على عدم المطابقة بالغرامة و الحبس أو بإحداهما في حين يعاقب على البناء بدون رخصة بغرامة فقط حتى لو كانت في وقتها ذات قيمة على أنه قد يوقع على العائدين في حال البناء بدون رخصة عقوبة الحبس من شهر إلى ستة أشهر إضافة للغرامة السابق ذكرها.
- و الملاحظ أن رئيس المجلس الشعبي البلدي كان يملك كافة الصلاحيات لتقدير ملائمة المتابعة ، فله أن يأمر بإيقاف الأشغال أو الأمر بإجراء تحفظي و له أن يرسل الملف للنيابة للمتابعة.
إلا أنه إذا تمت المتابعة فيمكن للقاضي الجزائي وفق للمادة 53 من القانون أعلاه، أن يأمر بمطابقة المكان أو الأشغال مع رخصة البناء، أو الأمر بهدم البنايات و إعادة تخصيص الأرض قصد إرجاعها إلى حالها الأول. كما يملك القاضي الجزائي إذا تعلقت المتابعة بعدم المطابقة لرخصة التجزئة أو رخصة البناء وفقا للمادة 55 من القانون 82/02 أن يمنح مهلة يقدرها حسب حجم المخالفة ليقوم المخالف فيها بمطابقة الأشغال مع وضعه تحت طائلة غرامة ( سماها النص تلجئة) من 50 دج إلى 500 دج عن كل يوم تأخير بعد المهلة الممنوحة إلى أن يستكمل الأشغال نهائيا.
- و يكون للقاضي الجزائي بعد انتهاء الأشغال أن يرخص بان يعاد للمخالف مقدار من غرامة التأخير التي دفعها إذا أثبت المخالف أن ظروفا خارجية عن إرادته منعته من إتمام الأشغال في المهلة الممنوحة له و لذا يظهر أن صلاحيات القاضي الجزائي من حيث النوعية كانت واسعة في ظل القانون 82/02 .
Ii- في ظل القانون 90/29 المؤرخ في 01/12/1990 المتعلق بالتهيئة و التعمير :
- أجازت المادة 78 من القانون 90/29 للقاضي الجزائي في حالة الإدانة أن يحكم بهدم البناء غير القانوني أو أعادت المواقع إلى ما كانت عليه أو هدم الأشغال غير المطابقة أو إلزام المحكوم عليه باحترام رخصة البناء.
- و يتصل القاضي الجزائي بالدعوى في هذه الحالة إثر متابعة عن طريق شكوى من الإدارة أو من كل ممن له مصلحة بما في ذلك الجمعيات التي أدرجت ضمن أهدافها حماية البيئة و العمران ، حيث يكون لها حق الإدعاء المدني. و هكذا يلاحظ أن دور القاضي الجزائي بقي واسعا و لكنه تقلص مقارنة بما كان عليه في القانون 82/02 حيث كان القاضي أن يمنح مهلة تحت طائلة غرامات تحسب عن كل يوم تأخير و يكون له أن يقدر جدية السبب الذي يدفع به للمخالفة لتبرير تأخره في استكمال أشغال المطابقة في المهلة التي منحها له.
Iii- في ظـل القانـون 94/07 المـؤرخ في 18/05/1994 المتعلـق بشـروط الإنتـاج المعمـاري و ممارسـة مهنـة المهنـدس المعمـاري :
- يمكن القول أن دور القضاء عموما تراجع في ظل القانون على حساب الصلاحيات التي منحت للإدارة في المقابل و بهذا بقي دور القاضي الجزائي مقتصرا على توقيع غرامات مالية فقط بعد أن حذفت العقوبات السالبة للحرية، كما أن المتابعة القضائية قلت على الأقل من الناحية النظرية ، كون المخالف أصبح ملزما بدفع الغرامة المحددة في المحضر لدى الخزينة الولائية في اجل 30 يوما مباشرة و دون حاجة للجوء إلى القضاء إلا في حالة امتناعه عن التسديد وفقا لنص المادة 50 ، 53 من القانون 94/07 .
- في ظل القانون 04/05 المؤرخ في 14/08/2005 المتعلق بالتهيئة و العمران:iv
- منح المشرع من جديد القاضي الجزائي أن يأمر بمطابقة البناء للرخصة في اجل معين، أو الأمر بهدمه جزئيا أو كليا بما يحقق مطابقة البناء مع تضمنته رخصة البناء ، بينما لا يكون للقاضي الجزائي في حال البناء دون رخصة إلا توقيع الجزاء لان الإدارة تتولى القيام بالهدم على نفقة المخالف دون اللجؤ للقضاء .
- بينما تتم المتابعة ةفقا للقواعد العامة من طرف النيابة العامة او من أي جهة مخولة قانونا عن طريق الإدعاء المدني.
الفـرع الثـانـي : دور القـاضـي العـادي (المـدنــي):
- في البداية نقول أننا نقصد بالقاضي المدني قاضي الشريعة العامة وفق مفهوم التقليدي المعروف منذ عهد الرومان و ليس القاضي المدني المترأس للفرع، فالقاضي المدني هو القاضي الذي يتولى الفصل في الشؤون المتصلة بالقانون الخاص بغض النظر عن التقسيم الإداري المتبع حاليا بين الفروع في الحكم بغية تسهيل العمل، و هذا هو القاضي الذي نحاول أن نقف على دوره في مكافحة البناء غير القانوني.
- يعرف القاضي المدني منذ القديم بأنه قاضي الملكية نظرا للدور الجوهري الذي كانت ولا تزال تحتله الملكية العقارية خاصة في مختلف النواحي الاجتماعية و التنموية وغيرها، و لا أدل على ذلك من أن القانون المدني ما يزال يضعها في صلب مواضيعه، و قد أفرد القانون المدني الجزائري لها الكتاب الثالث بأكمله من القانون المدني.
* و في هذا الصدد إلـى نقول أن الدعوى التي تحمي الملكية في القانون المدني ثلاث:
1/ دعــوى الاستـحقــاق :
- و ترفع الدعوى من طرف المالك للمطالبة بملكيته التي تكون تحت يد الغير الذي ينازعه فيه . و يطالب بموجب هذه الدعوى بتثبيت ملكيته ملكيته على العقار محل المطالبة القضائية، و هي دعوى لا تسقط أبدا بالتقادم .
2/ دعـوى منـع التعـرض للملكيــة :
- وترفع في حالة تعرض الغير للمالك و حرمانه من ممارسة سلطاته الثلاث كمالك ( سلطة استعمال، سلطة استغلال، سلطة تصرف ) على ملكيته. كمحاولة منع المالك في حرث أرضه أو استعمالها أو البناء عليها.
3/ دعـوى وقـف الأعمـال علـى الملكيـة :
- و هي ترفع في حال تهديد الملكية، بمعنى الشروع في أعمال من شأنها حرمان المالك من ملكيته. كقيام شخص أجنبي بتشجير و غرس أرض دون إذن من صاحبها أو قيامه بتشييد مباني أو منشأت عليها دون ترخيص له بذلك من المالك
* كما أن القانون المدني يحمي حتى الحيازة القانونية بعدة دعاوي هي:
1/ دعـوى استـرداد الحيـازة :
- ترفع هذه الدعوى لاسترداد الحيازة من الغير الذي استولى عليها بالقوة أو في غفلة من الحائز القانوني على أنه يجب أن ترفع هذه الدعوى في اجل سنة من تاريخ فقد الحيازة أو من تاريخ العلم بذلك حسب الحالة.
2/ دعـوى منـع التعـرض للحيـازة :
- ترفع هذه الدعوى من الحائز لعقار المدة سنة على الأقل حيازة قانونية إذا نازعه الغير في حيازته.
3/ دعـوى وقـف الأعمـال الجـديـدة :
- ترفع من الحائز لعقار لمدة سنة على الأقل ضد الغير الذي يقوم بأعمال مادية تهدد الحائز في التمتع بحيازته .
على إن دعاوى الحيازة كلها يتوجب رفعها في أجل سنة وفقا للمادة 817 مدني و ما يليها، كون لا يجوز الجمع بين دعوى الملكية و دعوى الحيازة في نفس الدعوى طبقا لأحكام المادتين 416 ، 418 من قانون الإجراءات المدنية .
و يكون من نافل القول أن الذي يحوز عقار ولديه شهادة حيازة مسلمة من رئيس المجلس الشعبي البلدي طبقا للمادة 39 من القانون 90/25 المؤرخ في 18/11/1990 المتعلق بالتوجيه العقاري و المرسوم 91/254 المؤرخ في 27/06/1991 الذي يحدد كيفيات إعداد شهادة الحيازة و تسليمها، يملك كافة الحقوق على العقار الذي يحوزه مثل المالك و يكون له أن يحصل على رخصة بناء و أن يرد أي اعتداء على العقار الذي يحوزه باللجوء للقضاء .
أمام كل هذا الذي قلناه نربط الأمر بموضوع بحثنا، ونقول أن القاضي المدني ينعقد اختصاصه في جانب من الجوانب المتصلة بقانون التهيئة و التعمير و ذلك عندما يكون النزاع بين أشخاص القانون الخاص على أساس تجاوز أحدهم في البناء لحدود الرخصة الممنوحة له و الاعتداء بهذا على الملكية أو الحيازة القانونية لجاره حسب الحالة.
و يكون في كل الأحوال لقاضي الأمور المستعجلة ( العادي) أن يأمر بوقف الأشغال مؤقتا إذا لاحظ أن الأمر لا يمكن تداركه لاحقا إذا تواصلت الأشغال، و هذا بناءا على محضر إثبات حالة يحرره المحضر القضائي. و يكون كذلك لمن له شهادة حيازة أن يلجا لقاضي الاستعجال لوقف الأعمال التي تهدد حيازته و هذا وفقا لأحكام المواد 172 ، 173 و من 183 إلى 190 من قانون الإجراءات المدنية.
على انه لا يكون للحائز بدون سند أن يلجا لقاضي الاستعجال، و إذا لجأ لقاضي الاستعجال فإن هذا الأخير يكون غير مختص بالفصل فيها لان دعاوى الحيازة تتطلب الدخول في الموضوع للبحث عن صفة واضع اليد، و عناصر الحيازة و شروطها و مدتها و هي جميعا مسائل موضوعية يؤدي الخوض فيها حتما إلى المساس بأصل الحق .
- و نظرا لهذا الدور المحوري للقاضي المدني في حماية الملكية فهو لم تتغير بتغيير النصوص القانونية المتصلة بمجال التهيئة و التعمير ، مع الإشارة إلى أن الإدارة تملك صنف الضبطية الإدارية في مجال المحافظة على الأملاك الوطنية العمومية و بالتالي يجوز لها هدم البنايات المخالفة للقانون دون اللجوء للقضاء.
- أما بخصوص قاضي الموضوع المدني فإنه ينظر للنزاعات المرتبطة بالبناء غير القانوني الذي يتم على ارض خاصة مملوكة لغير المخالف أو البناء الذي يتجاوز الرخصة الممنوحة ولا يطابقها و يتعدى على ملكية الغير و هذا بناءا على أحكام المواد من 778 إلى 790 من القانون المدني.
Admin- المدير
- عدد المساهمات : 972
نقاط : 2426
تاريخ التسجيل : 09/11/2011 -
مواضيع مماثلة» البناء الفوضوي في الجزائر-الجزء الأول-
» البناء الفوضوي في الجزائر-الجزء الثاني-
» البناء الفوضوي في الجزائر-الجزء الثالث-
» البناء الفوضوي في الجزائر-الجزء الخامس-
» احكام رخصة البناء والمنازعات المتعلقة بها -الجزء الأول-
» البناء الفوضوي في الجزائر-الجزء الثاني-
» البناء الفوضوي في الجزائر-الجزء الثالث-
» البناء الفوضوي في الجزائر-الجزء الخامس-
» احكام رخصة البناء والمنازعات المتعلقة بها -الجزء الأول-
صفحة 1 من اصل 1
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى