بحث حول العقار

المقدمة
تعريف العقار
هو الشيئ الثابت المستقر في مكانه غير قابل للنقل الى مكان اخر بدون تلفف وقد عرفه المشرع الجزائري في المادة 683 ق م بأنه (( كل شيئ مستقر بحيز وتابت فيه ولا يمكن له نقله دون تلف فهو عقار كل ما عدا ذلك من شيئ فهو منقول ))
فالعقار اذن هو الشئ الثابت غير قابل من نقله من مكانه الى مكان اخر دون تلف وهذا خلافا للمنقول
لذا نجد ان المشرع الجزائري ميز بين ق م ج بين المنقول والعقار في الباب الخاص بالاقتصاد القضائي ارجع ولاية النضر للقضايا المتعلقة بالعقارات والحقوق العينية العقارية الى محكمة موطن العقار لان هذا الاخير يتميز بموقع ثابت
انواع العقار :
العقارات ثلاث انواع
01/- عقارات بطبيعتها :
هي كل الاشياء المادية التي تتكون لها النضر الى كيانها موقع ثابت غير متنقل فتشمل بذلك الارض وما يتصل بها على وجه الاستق5رار من مباني
02/- عقارات بالتخصيص : ان العقارات بالتخصيص هي منقولات منحت على سبيل المجاز لصفة العقفار لانها معدة لخدمة عقار او استغلاله او مخصص له ولهذا جاء في الفقرة من 683 ق م ما يلي (( غير ان المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه رصيدا او استغلاله يعتبر عقارا بالتخصيص
وقد مر العقار بمراحل عديدة قبل الاستعمار وبعده كما يلي فما هذه المراحل
المراحل التاريخية للملكية العقارية :
مر النظام العقاري لا في الجزائر بمراحل متعاقبة ومتميزة ابتداءا بالعهد العثماني ثم الفترة الاستعمارية واخيرا ما بعد الاستقلال
المرحلة الاولى
المبحث الاول : مرحلة ما قبل الاستقلال
أ/ مرحله العهد الثماني : انقسمت الملكيات العقارية في هذه المرحلة الى انواع من التسميات العقارية للأراضي
01/- اراضي السواد : من الاراضي تركت بدون استغلال ولوم تكن في حوزة أي مالك او متصرف او التي كانت غير صالحة للزراعة وهي عادة تكون بعيدة عن العمران خالية والسكان بحيث لا يمتلكها احد وينتفع بها أي شخص وهي مع عدم ملكيتها تعتبر في حيازة الدولة .
02/- الملكية الخاصة : يعود التصرف فيها الى سكان القبيلة او العرش او الدوار الذين يقومون عادة بإستغلالها جماعيا لكل بيت او اسرة نصيب منها حسب وحاجاته مع ترك جزء من الأراضي للاستغلال الجماعي للأنتفاع به في الرعي او تركه بورا .
ومما يلاحظ ان هذا النوع من الملكيات الزراعية تتغير تسميته حسب الاقاليم والمناطق اذ كان يعرف ببلاد الجماعة بالمغرب الاقصى وبأراضي السبقية بالغرب الجزائري وبأراضي العرش في الوسط الجزائري والشرق الجزائري وبأرض قبائل العرب بالبلاد التونسية
ب/- اراضي الوقف :
الاراضي التي حبست في الانفاق على الاعمال الخيرية وهي تصنف من حيث طريقة استغلالها وكبقية الانتفاع بها الى وقف خير ي ووقف خيري فأما الوقف الخيري ( الحبس العام ) فيعود مردوده على المصلحة العامة التي حبست من اجلها عملا بأحكام المذهب المالكي السائد بالجزائر الذي يشترط في الحبس بصفة عامة ان منفعته تعود مبدئيا على المصلحة العامة
واما اراضي الوقف الاهلي فهي التي يحتفظ بها الحبس بحق الانتفاع بها بحيث لا تصرف على الغرض الذي حبست من اجله اساسا الا بعد انقراض العقب او بإنقطاع تسلسل صاحب الارض المحبسة حسب ما هو منصوص عليه في وثيقة الحبس هذا وقد استمرت الاراضي الموقوفة في الانتشار طيلة الفترة العثمانية حتى اصبحت مع مطلع القرن 18 تستحوذ على مساحات شاسعة لا يماثلها من حيث الاهمية والاتساع سوى الملكيات المتاحة او ملكيات الدولة ففي الجزائر اصبح مدخول الاراضي الموقوفة في الربع الاول من ق 18 يؤلف نصف مدخول كل الاراضي في الزراعية ويلاحظ انه وخلال هذه الفترة تميزت الملكية العقارية تميزت الملكية العقارية العقارية في الجزائر بالاستقرار والتنضيم الناتج عن تطبيق احكام الشريعة الاسلامية لان الحكام الاتراك في الجزاءر لم يدخلوا تغيرات جذرية على اوضاع الملكيات بل عملو ا جاهدين على اخضاعها للمطالب المخزنية اذ اقتصر تنضيمهم للأراضي على مراجعة النضام الجبائي وتطويره .
ج/- اراضي البايلك : الاملاك التي يطلق عليها في عصرنا الحاضر بأملاك الدولة وكانت خاضعة لسلطة الباي واصبحت في حوزة بيت مال المسلمين وتحت تصرف امير المؤمنين عن نيابة عن جماعة المسلمين الاا ان الاحداث التي مرت بها الجزائر انذاك لم تساعد على تطبيق الاحكام الاسلامية المتعلقة بالارضي الخراجية وبذلك اصبحت الاراضي التي تعود ملكيتها مباشرة للدوله ويخول لاحكام التصرف فيها
مما يساعد على التوسع في الاراضي الدولة التي كانت ى تعرف في الجزائر وتونس بملكيات البايلك وفي المغرب بأراضي المخزن وهي تشبه الى حد كبير اراضي المبري بالاقطار العثمانية بالمشرق كالاناضول والشام تزايد اهتمام الحكام بدواخل البلاد وانتجهم سياسة صارمة في فرض الضرائب واستخلاص الجبايات اثناء عهد البايات في الجزائر وكانت اغلب اراضي البايلك ( الدولة ) تنتشر في السهول الخصبة الملائمة لانتاج الحبوب او الجهات التي تسهل السيطرة عليها لقربها من طرق المواصلات الرئيسية والمراكز والقلاع الحصينه
وفي بعض الاحياء كانت تسلم اراضي الدولة لسكان القرى والدواوير والدشرة المجاورة عندما كان تتعذر عليهم او يصعب عليهم مراقبتها او عندما لا يرون فائدة في اقطاعها للمتعاملين معهم ويعرف هذا الكراء بتسمياتن مختلفة حسب والاقاليم والجهات فينطلق عليها بالشرق الجزائري الحكور وتعرف الاراضي التي يؤخذ عليها الكراء او بعزل جبري وهي اغلبها تتركز حول مدينة قسنطينه .
المطلب الثاني : الملكية العقارية في الفقرة الاستعمارية :
لقد دخلت فرنسا نظام جديد على الاوضاع العقارية التي كانت اثناء وحولها للجزائر حيث غيرت من نضام البايلك ليصبح دومين الدولة ويتم تطبيقه القانون الفرنسي على الملكية في الجزائر خاصة على الاملاك الشاغرة وعلى اراضي الدايات والبايات والموضفين والاتراك ثم اراضي الجزائريين الذين غادروا الجزائر مع الامير عبد القادر او مع الاتراك او الذين اجبروا على الهجرة .
اذ هذا التغيير الجذري الذي الذي اتخذته السلطة الاستعمارية نتج عنه اصدار مجموعة من القوانين لاثبات الملكية العقارية ووضع سندها وعليه عرفت الملكية انذاك عدة قوانين :
1/- قانون 1800 المتضمن حقوق التسجيل .
02/- 1804 المتضمن تنضيم مهنة التوثيق .
03/- التمليك عن طريق الامرين الصادرين في 01/10/1844 و21/07/1846.
05/- قانون 23 مارس 1855 المتعلق بالاشهار العقاري
06/- مرسوم سيتانوس كونسلية الصادر في 22 افريل 1863
07/- القانون المؤرخ في 26 جويلية 1873 المعروف بالمشروع واريني .
08/- ثم جاء قانون 16/08/1926 الخاص بالتعديلات الخاصة بقانون 26 جويلية 1873
09/- قانون 04/08/1926: القاضي بتحميل عبء الاثبات على المعارض وليس على الحائز .
10/- قانون جانفي 1951 : الذي الغى جميع العمليات التي لم تحل قضائيا في هذا الخصوص اصدرت السلطة الفرنسية المراسيم والأوامر التالية :
11/- المرسوم المؤرخ في 26/03/1956 يرمي من خلاله الى تشجيع المباد=لات بالتراضي
12/- الامر المؤرخ في 03/01/1959 يرمي الى تأسيس ومعاينة الملكية والحقوق العينية والاعباء .
13/- قانون 09/02/1956 : الخاص بتبادل العقارات في منطقة القبائل .
14/- المرسوم المؤرخ في 26/03/1956 يرمي الى تجميع المستثمرات الريفية
15/- اصلاح النظام الشهر العقاري الجديد طبق ابتداء من 01/03/1961 بمقتضى المرسوم 61/52 المؤرخ في 18/01/1961 ذلك عبر كامل التراب الوطني بإستثناء ولايتي الواحات والساورة انذاك حيث تشملها ذلك الاصلاح ابتداءا من 01/12/1963
ملاحضة : تميزت النصوص الصادرة في الفترة الاستعمارية
1/- تشجيع المبادلات
2/- وضع الاراضي تحت النضام في القانون الفرنسي .
3/- نضام الشهر العقاري المطبق كان ضاما شخصيا
4/- عدم شمولية المسح
5/- كان التعاقد في تلك الفترة يعتمد على التراضي ولا يشترط الرسمية
6/- تقسيم الاراضي الى املاك الدومين العام واملاك الدومين الخاص العقارية الفرنسية العقارات بالملك واراضي العرش
7/- العقود الناقلة للملكية العقارية في تلك الفترة تحدد اما من طرف :
مكاتب التوثيق : يشرف عليها موثق او موثق مساعد يتلقى العقود ويتم تحريرها باللغة الفرنسية تسجل وتشهر بمكتب الرهون لاعطائها الصبغة الرسمية
المحاكم الشرعية : يشرف عليها القاضي الشرعي او باشا عدل يتلقى العقود باللغة العربية في دفاتر تقيد فيها كل العقود ثم تقدم الى مصالح التسجيل والطابع للتأشير عليها قصد قبض حقوق التسجيل .
معضم عقود قضاة المحاكم الشرعية تنصب على القطع الارضية او البنايات المتواجدة في الوسط الريفي حيث ان الملكية العقارية كانت تخضع لقواعد الشريعة الاسلامية ...........الخ .
اما الوسط الحضري فليس لهم الصلاحيات لتحرر الع8قود التي تنصب على العقارات لخضوعها للقانون المدني القديم .
المبحث الثاني : مرحلة ما بعد الاستقلال :
المطلب الاول : الملكية العقارية في الفترة الانتقالية ما بين 05/07/1962الى15/12/1970.
جاء في المادة الاولى من القانون الصادر في 31/12/1962 يمدد التشريع المعمول به الى غاية 31/12/1952 بإستثناء النصوص المخالفة للسيادة الوطنية :
وفي المادة الثانية تعد باطلة جملة النصوص التي تمس السيادة الداخلية والخارجية التي لها طابع استعماري او عنصري وكذلك تعد باطلة النصوص التي تمس الحريات الديمقراطية وهذا يتبين ان المشرع الجزائري مدد العمل بالقوانين مع ايراد استثناءات وقد قام المجلس الأعلى آنذاك ( المحكمة العليا حاليا ) من خلال القضايا المعروضة عليه بإظهار النصوص التي لها طابع استعماري ومن بينها قانون 26/07/1873 الذي الغى في الاراضي الفرنسية .
وقد صدرت خلال هذه الفترة الزمنية جملة من النصوص هي :
01/- الامر المؤرخ في 24/اوت 1962 المتعلق بتنضيم الصلح البيع الكراء والايجار الزراعي
نصت المادة 04: كل العقود المبرمة في الخارج بعد الفاتح جويلية 1962 بغرض البيع او الكراء للأـموال المنقولة او العقارية الموجودة بالجزائر تعد باطلة .
ونصت المادة 05: ان الاملاك التي يبطل بيعها تدخل ضمن الاملاك الشاغرة
03/- المرسوم 62/02 المؤرخ في 22/10/1962 المنشيء للتسير الذاتي للمؤسسات الفلاحية الشاغرة
04/- المرسوم 18/03/1963 الخاص بتنضيم الاملاك الشاغرة وقد حصرت الادارة الجزائرية هذه الاملاك وردت بعضها الى اصحابها الذين اثبتوا انهم لم بغادروا الجزائر ورخص الى بعضهم ببيعها وكلفت مصلحة خاصة بكل ولاية بتسيير هذه الاملاك التي ضمن كل املاك الدولة بموجب الامر التشريعي المؤرخ بحرية التصرفات وهو في الحقيقة جاء ليضع حدا للمضاربة ووردت علية بعض القيود هي :
أ/الرخصة الادارية حسب القيمة
ب/ الرخصة الإدارية كمن يريد ان يبرم أكثر من صفقتين .
ج/ شهادة الشغور
06/- قانون المالية التمليكي : 65/93 المؤرخ في 08/04/1965: الذي جاء لوضع حد لتهريب الأموال الى الخارج .
07/- الأمر رقم 67/188 المؤرخ في 27/09/1967 المتعلق بتنازل الدولة لصالح البلديات على السكنات المتعلقة بمراكز المحتشدات الشعبية المنجزة في ايطار عملية إعادة البناء من خلال المادتين الاولى والثانية منه .
المطلب الثاني : الملكية العقارية في الفترة الممتدة من 15/12/1970 الى يومنا هذا :
لقد شهدت هذه المرحلة صدور مجموعة من النصوص منها ما الغي ومنها مازال ساري المفعول الى يومنا هذا :
1/- الامر 70//91 المؤرخ في 15/12/1970 : المتضمن مهنة التوثيق اوجب الرسمية في التعاقد في نص المادة 12.
2/- الأمر 71/73 المؤرخ في 08/11/ 1971 : المتعلق بالثورة الزراعية الذي جاء بعده المرسوم رقم 73/32 المؤرخ في 20/02/1974 الخاص بالاحتياجات العقارية للبلدية والذي أعطى فرصة لتحديد المحيط العمراني للبلديات وتأسيس وتسليم سندات ملكية تخص أراضي المدمجة فيه .
4/- المنشور الرئاسي المؤرخ في 30/06/1976 يخص هذا المنشور تصحح العقود الثابتة التاريخ المبرمجة قبل تاريخ 05/03/1974 تاريخ العمل بقانون الاحتياجات العقارية وسن هذا المرسوم بإجراءات خاصة ، ى وكلف المحاكم بإجراء دقيق للمتقاضين عن صحة البيع وتأريخه .
5/- الأمر 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن اعداد مسح الاراضي العام وتأسس السجل العقاري حيث تنص المادة 15 ( كل حق ملكية وكل حق عيني اخر يتعلق بعقار لا وجود له بالنسبة للغير الا من تاريخ لوم اشصهارها في مجموعة البطاقات العقارية غير ان نقل الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفاة أصحاب الحقوق العينية .
6/- مرسوم 76/63 المؤرخ في 25/031976 يتعلق بتأسيس السجل العقاري حيث جاء في المادة 16 ما يأتي نصه : (( كل عقد يكون موضوع إشهار في محافظة عقارية يجب ان يقدم على شكل رسمي
7/- مرسوم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري جاء في نص المادة 03 منه تعدل المادة 89 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 25/0376 المذكور أعلاه ويتم ويستبدل بمايلي :
المادة 89 : لا تطبق القاعدة المدرجة في الفقرة 1/88 أعلاه
8/- قانون رقم 81/01 في 07/02/1981 المتضمن التنازل عن الأملاك العقارية ذات الاستهلاك السكني او المهني او التجاري او الحرفي التابعة للدولة او الجماعات المحلية ومكاتب التسيير العقاري والمؤسسات والهيئات والأجهزة العمومية والذي يترتب عنه تطهير واسع للقطاع المعنوي
9/- مرسوم 83/18 المؤرخ في 13 أوت 1983 المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفلاحة والمرسوم التطبيقي له رقم 83/724 المؤرخ في 10/12/1982 الذي بموجبه تمنح عقود الاستصلاح للأشخاص الذين يتملكون أراضي الفلاحة تابعه للملكية العامة اللواقعه في الأراضي الصحراوية او المنطوية على مميزات مماثلة
10/- مرسوم 83/352 المؤرخ 21ماي 1983 الذي يسن إجراءات التقادم المكسب وإعداد عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية جاء بعده منشور وزاري مشترك رقم 13/45 مؤرخ في 09/06/1984 الذي يسمح بفضل إجراءات بسيطة في أجال مقبولة بإعداد عقود شهرة تقوم مقام عقود ملكية بينهما كان الملاك المعينون يضطرون سابقا الى رفعه دعوى أمام القضاء 11/مرسوم 85/212 في 13اوت 1985 الذي سويت بمقتضاه أضاع الذين يستغلون فعلا أراضي عمومية او خاصة كانت غير متطابقة للقواعد المعمول بها وشروط إقرار حقوقهم في التملك والسكن 12/- قانون 87/19 في 8/12/87 متضمن كيفية استغلال الاراضي الفلاحية التابعة للأملاك الوطنية تحديد حقوق المنتجين وواجباتهم
13/- قانون 88/14 في 3ماي 1988 والذي نقل حرفيا نص المادة 12 من قانون التوثيق الى القانون المدني
14/- قانون 90/25 في 18/11/1990 المتضمن التوجيه العقاري والذي نص في باب أملاك الملكية الخاصة في المادة 29 على ما يلي : (( يثبت الملكية الخاصة للأملاك لقواعد الإشهار العقار )) .
15/- قانون 91/11 في 27/4/1991 يحدد القواعد المتعلقة بنزع الملكية من اجل المنفعة العمومية حيث جاء في المادة 02 (( يعد نزع الملكية من اجل المنفعة الملكية طريقة استثنائية لاكتساب أملاك وحقوق عقارية ولا يتم الا اذا ادى الى انتهاج الوسائل الأخرى على نتيجة سلبية .
17/*- ق 91/258 في 16/12/1991 المتضمن قانون المالية 1992 وجاء في مادته 351 (( يمنع مفتشوا التسجيل القيام بإجراء تسجيل العقود العرفية المتضمنة الأموال العقارية او الحقوق العقارية المحلات التجارية او الصناعية
الخاتمة :
يمكن استخلاص النتائج التالية :
أن أصناف الملكية العقارية في التشريع الجزائري ثلاثة أنواع وهي الأملاك الوطنية والأملاك الخاصة بالأملاك الوقفية وكل منها يخضع لقواعد قانونية خاصة سواء من حيث النظام القانوني الذي يحكمه او من حيث الجهة القضائية المختصة بالفصل في المنازعات قد تطرح بشأنه .
ويستوجب على الباحث في الملكية العقارية ان يعرف جيدا توزيع القوانين وتواريخ سريانها ونفاذها لأنها المرجع في إضفاء الصبغة لكل تصرف .