السياسات الإسكانية بين الواقع وتطلعات المستقبل

من طرف **Admin** الجمعة نوفمبر 11, 2011 11:11 am

[color=black]المقدمة .

يشكل النمو السكاني والانفجار العمراني والهجرة الريفية والحضرية والهجرة االمترتبة عن الظروف الجيوسياسية ، قضايا تجعل الاردن أمام تحديات متعددة المظاهر ، من اهمها ظاهرة السكن .

فتوفير سكن لائق لجميع السكان ، يشكل ضرورة اخلاقية وواجباُ وطنياُ تبلغ اهميته حداُ يحتم تظافر الجهود في القطاع العام والخاص والمجتمعات المحلية ممثلة في مجالسها البلدية وجمعياتها (التعاونية منها والخيرية) وانديتها وملتقياتها الادبية والفكرية .

إن مفهوم الاسكان أهم وأعم منما هو متداول بين الجميع ، الاسكان ليس مجرد جدران حجرية او إسمنتية وتصاميم هندسية موزع هنا وهناك حسب مفاهيم واجراءات تنظيمية لم تعد تناسب احتياجات مجتمعنا ، (لا من حيث المساحات بسبب كلفتها ولا من حيث الفصل الاجتماعي الذي يعزز الطبقية والمظهرية الكاذبة ويزيد من الاحتقان والتطرف بسبب التميز والتعالي ) . إن مفهوم الإسكان أعم ليشمل التنظيم الحضري بأكملة . فما معنى السكن داخل جدران ، بدون مواقغف للسيارات ، بدون ملاعب للاطفال بدون بنية تحتية (بما يخص المياه والصرف الصحي وشبكة الكهرباءوالطرق...الخ ) بدون حدائق ، بدون اسواق تلائم احتياجات المجتمعات الجديدة والشابة ، بدون أماكن ترفيهية ، بدون تناغم وانسجام حضاري بين السكن والبيئة الحضرية التي يتواجد فيها بكل مكوناتها . اين طرق المشاة المرصوفة بشكل جميل داخل الاحياء السكنية ، لتبعد الفوضى والازعاج عن السكان ، لأن السكن راحة وهدوء للنفس والجسم .اين الطرق وممرات المشاة المصممة بشكل يعبر عن تراثنا وقيمنا الحضارية ، داخل الاحياء التجارية لتكون متنفساُ للمارة والمتسوقين ، تتواجد على اطرافها المقاهي والمطاعم والمحلات التجارية ، معبرة عن اصالة قيمنا وتراثنا بكل اصنافها . فالسكن إذاُ هو بيئة حضرية متكاملة .

اما بالنسبة للمسكنيقول مثل دارج "بيت الرجل قلعته " ويوحي هذا القول برغبة الناس في أن يكون لهم قدر من الإمكانيات في تحديد النمط والتصميم المعماري للمنزل الذي يحلمون به . ولكن هذه الرغبة تواجه الكثير من المعوقات منها : توفير الأرض والتمويل اللازم ومواد البناء المناسبة .

تعمل سياسات قطاع الإسكان في الأردن على إزالة الاختلالات والعوائق المذكورة وذلك من اجل تفعيل سوق الإسكان بهدف تحسين كفاءة وفعالية هذا السوق ، ووضع آلية للدعم الحكومي لخدمة فئات الدخل المتدني والتي لا تستطيع الحصول على المسكن . لذلك تم اتخاذ رزمة من الإصلاحات المؤسسية
والتنظيمية لتتضمن إزالة العقبات والعوائق التي تعترض توفير الأراضي السكنية بالمساحات والمواقع التي تلاءم كافة شرائح المجتمع وخاصة الأسر ذات الدخل المتدني ، بحيث يتم خلق سوق للأراضي الحضرية تعمل بكفاءة وفاعلية وتحقق العدالة من خلال توفير البدائل المختلفة التي تناسب الجميع . وتتضمن أيضا إصلاح سوق التمويل بحيث يتم توفير التمويل المناسب لكافة شرائح المجتمع وخاصة الأسر ذات الدخل المتدني . كما تتضمن تشجيع القطاع الخاص غير المنظم المتمثل بالإفراد الذين يبنون مساكن لأنفسهم وعائلاتهم وذلك من خلال إزالة المعوقات التي تعترض حصولهم على الأرض والتمويل المناسبين وتحفيز القطاع الخاص المنظم والمتمثل بالمستثمرين العقاريين على إنتاج المساكن وخاصة التي تناسب احتياجات وقدرات الأسر ذات الدخل المتدني . وتعديل الأنظمة والتشريعات المتعلقة بقطاع التأجير لتشجيع وتحفيز القطاع الخاص على إنشاء المساكن لغايات التأجير وتشجيع إنشاء الجمعيات التعاونية لغايات الإسكان وخاصة بين الفئات ذات الدخل المتدني . وتتضمن أيضا تطوير مواد بناء وبدائل محلية رخيصة التكاليف لخفض كلفة إنشاء الوحدات السكنية للفقراء والاستفادة من التطور في تقنيات وأساليب البناء الحديثة وتطويرها بحيث تتناسب مع البيئة المحلية وإعادة النظر في المعايير والمقاييس التي تحكم عملية إنشاء المساكن للفقراء بهدف تخفيضها بما يتناسب وقدراتهم مع المحافظة على متطلبات السلامة والأمان .

وعلى الرغم من شح الموارد الطبيعية والتحديات التي تواجه الأردن جراء استيعابه لثلاثة أفواج من الهجرات ، إلا أن الدولة قامت بجهود كبيرة في توفير المسكن والبنية التحتية الأساسية . حيث الغالبية العضمى من الأردنيين تعيش في مساكن دائمة . وأن امتلاك المنازل أمر شائع ما بين السكان ومتساو تقريبا ما بين أصحاب الدخل العالي والمتدني ( مع الأخذ بعين الاعتبار الفرق بالنوعية من حيث الموقع والتصميم ومواد البناء ) ومع ذلك هنالك حاجة سكنية مستمرة تقدر بحوالي 30الف وحدة سكنية سنوياً . وفي الوقت نفسه توجد نسبة عالية من المساكن الخالية عالية الثمن بسبب توجه القطاع الخاص لتلبية حاجة أصحاب الدخل المرتفع مما أدى إلى تشبع في الحاجة السكنية لهذه الفئة.
أولا - الاستراتيجية الوطنية للإسكان .

1:1- خلفية الاستراتيجية :
توسع النشاط العمراني في فترة السبعينات ومطلع الثمانينات إلى حد كبير وتعددت الجهات التي تتولى وضع الخطط وتنفيذ البرامج دون وجود تنسيق مؤسسي . وافتقر قطاع الإسكان إلى وجود خطة شاملة تأخذ بعين الاعتبار الظروف الاجتماعية والاقتصادية والفنية والسياسية وبرز عدد من المشاكل الإسكانية منها ارتفاع معدل إشغال الغرف وتوفر فائض من مساكن ذوي الدخول المرتفعة وعجز في المساكن الملائمة
لذوي الدخول المتدنية وارتفاع كلفتها . كما انه لم تتوفر قطع أراضي تناسب ذوي الدخل المتدني وتزايدت الاعتداءات على أراضي الدولة في بعض المناطق.

لذلك قررت الحكومة في أواخر عام 1985 وضع استراتيجية وطنية للإسكان لمعالجة هذه الاختلالات ولحل مشكلة الإسكان في المملكة حيث تم تشكيل لجنة توجيهية عليا للإشراف على إعداد الاستراتيجية كما تم تأسيس وحدة الإسكان في وزارة التخطيط من موظفين من مؤسسة الإسكان ووزارة التخطيط للقيام بإعداد الاستراتيجية.

2:1- إعداد ألاستراتيجيه :
قامت وحدة الإسكان بالعمل مع أحدى الشركات الاستشارية الأجنبية على إجراء مسوحات ميدانيه من أهمها المسح الوطني للمساكن لعام 1986 ، وذلك لاستكمال المعلومات وتحديثها عـن القطاع والقيام بدراسات تحليليه للوضع الإسكاني غطت الجوانب ألفنيه والمالية والاقتصادية والمؤسسية واشتملت على : التمويل الإسكاني ، الوضع الإسكاني القائم ، الأراضي ، طرق توفير المساكن ، الإطار المؤسسي ، المعوقات ألقانونيه ، التدريب ، التأثير الاقتصادي العام ، التكنولوجيان ومواد البناء ، ألقدره على الدفع . وتضمنت هذه الدراسات تحليل مكونات قطاع الإسكان حيث غطت مختلف الجوانب بما في ذلك تقدير ألحاجه السكنية والاستثمارات والدعم اللازمين وتحليل الوضع القائم والمساكن ألخاليه ، كما عالجت هذه التقارير أيضا دور كل من الاجهزه المعنية ببناء المساكن وكلفة وتكنولوجيا البناء ، والإسكان الريفي ، والتمويل ، والأطر ألمؤسسيه واثر الاستثمار الإسكاني على الاقتصاد الكلي ، وانبثق عن هذه الدراسات اثنان وعشرون تقريرا فنيا وإجراء التوقعات للحاجة السكنية والطلب على المساكن للعشرين سنة القادمة (1986-2006) بما في ذلك الاستثمارات والدعم اللازمين لتحقيق ذلك .

تمت مراجعة التقارير ألفنيه التي انتهت إليها الدراسة من قبل لجان فنية متخصصة حيث تم التوصل في النهاية إلى مجموعة من التوصيات والمقترحات تم رفع تقارير الاستراتيجية وتوصياتها إلى الحكومة والتي قامت في أواخر عام 1988 بالموافقة على هذه ألاستراتيجيه وتبنيها.

3:1- الأهداف العامة للاستراتيجية :
توفير المساكن الكافية ضمن المقدرة المالية لجميع فئات الدخول مع الحد الأدنى من الاعانه ألمباشره أو غير ألمباشره وتطوير برنامج دقيق يستهدف خدمة حاجات الفئات ذوي الدخل المتدني من المساكن على أن تكون المساكن بمواصفات ومساحات الحد الأدنى وزيادة توفير الموارد لها عبر القنوات الرسمية وغير الرسمية وتحسين كفاءة أسواق الأراضي في المدن الرئيسية بحيث تتوقف الأرض عن أن تكون عائقا أمام الأسر الأدنى دخلا والتي ترغب أن تبني مرحلة أولى من مسكنها الكامل ورفع درجة الاستعمال الكفؤ للإمكانيات الحالية للمساكن وقطاع الأرض السكنية وتنمية المقدرة المبنية على الكفاءة ألاقتصاديه في إنتاج المساكن من خلال مبادرات القطاع الخاص و تنمية برامج الاستثمار الاسكانيه في القطاع الخاص والعام التي تنتج أعظم المنافع للاقتصاديات ألمحليه والوطنية وزيادة استخدام مواد البناء ألمحليه وتقنيات التشييد وفي نفس الوقت تخفيض كلفة التشييد الكلية لكل فئات الدخول .

4:1- قضايا الإسكان :

عالجت الاستراتيجية مختلف القضايا ذات العلاقة بقطاع الإسكان وفيما يلي ابرز هذه القضايا :

القضايا المؤسسية- تداخل الأدوار والبرامج بين القطاع العام والخاص ، تداخل الأدوار بين مؤسسة الإسكان ودائرة التطوير الحضري (سابقا) ، عدم التنسيق بين المؤسسات العاملة في قطاع الإسكان ، تحديد مكان ودور وحدة الإسكان .

الأراضي السكنية- ارتفاع أسعار الأراضي ، عدم مواءمة أحكام البناء والمعايير مع الواقع ، عدم فعالية سوق الأراضي في المناطق الحضرية فيما يتعلق بتوفير قطع أراضي سكنية تلائم احتياجات الفئات المستهدفة ، سياسات تعبئة الأراضي الفضاء، عدم وجود حوافز سلبية للاحتفاظ بالأراضي خالية من البناء ، أساليب التدخل الحكومي في سوق الأراضي .

التمويل الإسكاني- تفاوت شروط التمويل باختلاف الجهات المعنية بقطاع الإسكان ،دراسة دور بنك الإسكان في توفير التمويل الإسكاني لذوي الدخل المتدني، محدودية القروض الموجهة لتمويل شراء مواد البناء السكنية ، تدوير السيولة النقدية وضخها لمؤسسات التمويل الإسكاني .

مواد البناء وتقنياته- مدى الحاجة إلى إدخال تقنيات البناء الحديثة إلى مسار التزويد السائد ،مدى إمكانية الاستفادة من أنظمة البناء السائدة في الإنتاج على نطاق واسع ، مدى إمكانية تطبيق الكودات دون رفع كلفة إنشاء المساكن .

التدريـــــــــب -احتياجات القطاع الخاص من التدريب للقيام بدور فعـال في إسـكان الدخـل المتدني وذلك من خلال تطوير برامج تدريبية محلية تركز على خطط إسكان الدخل المتدني .

5:1- ملاحظات على الإستراتيجية :
- تخلو الإستراتيجية الوطنية للإسكان من الإشارة إلى تبني فكرة التخطيط الشامل والمسبق لاستعمالات الأراضي بعيد المدى لنتمكن من الحفاظ على الثروات الطبيعية من الأراضي الزراعية ولتوجيه العمران بعيدا عنها كما تخلو الإستراتيجية الإشارة إلى تبديل أو تجديد وتطوير النسيج العمراني القائم وسط المراكز الحضرية والذي لا يمثل تراثا لمدننا ليواكب مستجدات الحياة المعاصرة الاستراتيجية لا تتحدث عن حماية التراث الإسكاني وصيانته من خلال استحداث أو تطوير التشريعات القائمة لذلك .

- نجاح الاستراتيجية مرهونا بمدى تفاعل وقناعة الشركاء من مؤسسات عامة وخاصة وفوق كل ذلك المجتمع المدني بجدواها وضرورة نجاحها .
- قطاع الإسكان مرهونا أيضا بمدى نجاح معادلة السكان والتنمية في ظل محدودية الموارد في بلدنا ، لذلك من هنا أتت أهمية الإستراتيجية بأنها حسستنا بمشاكلنا وبتحديات المستقبل .

ثانيا : مشروع إعادة هيكلة قطاع الإسكان.

أدت الأوضاع الاقتصادية والمتغيرات الاجتماعية التي طرأت عالميا ومحليا مع نهاية القرن الماضي وما واكبها من ضغوط، إلى عجز الحكومات مُمَثَلة بالقطاع العام على الاستمرار وحدها في تأمين الحاجة السكنية للمواطنين وخاصة ذوي الدخل المتدني والمنخفض، وأصبح دورها مقتصرا على دور المُمَكِن والمُسَهِل في هذا المجال,وعليها الانسحاب تدريجيا من حقل الإنتاج لصالح القطاع الخاص الذي يمتاز بكفاءته في التنفيذ ومرونته في الاستجابة إلى الحاجة السكنية بالإضافة إلى قدرته المستمرة على الإنتاج بأقل التكاليف وفقا لمبدأ العرض والطلب .

وقد قامت المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري بدراسة إعادة هيكلة قطاع الإسكان تنفيذا لتوصيات الاستراتيجية الوطنية للإسكان. وتم التوجُه إلى إعادة النظر في قطاع الإسكان بصورة شاملة وذلك بعد إجراء الدراسات المتخصصة، الاقتصادية والاجتماعية، بهدف التعرف على المناخ الاستثماري في هذا القطاع الهام وتحديد القوى المؤثرة والفاعلة فيه سواء كانت حكومية أو قطاع خاص منظم أو غير منظم (المالك البناء). وبناء على تلك الدراسات فقد جرى تقييم شامل لقطاع الإسكان ومقارنة لمدى ملاءمة الهيكل الحالي الذي يعمل به مع الظروف الاقتصادية والاجتماعية السائدة، وقد تم التوصل إلى أن قطاع الإسكان يعاني من إختلالات واضحة تم تشخيصها من خلال دراسات الحاجة السكنية التي نفذتها المؤسسة، والتي أظهرت حجمها وتوزيعها جغرافيا وتطورها مستقبلا، وعلاقتها مع شرائح الدخل ومقارنة ذلك مع قدرة المواطن على امتلاك المسكن .

وقد بينت تلك الدراسات أن قطاع الإسكان يعاني من عدد من المشاكل والمعوقات، ففي المحور المؤسسي لا توجد منافسة متكافئة بين المؤسسة والمستثمرين في القطاع الخاص المنظم في مجال الفوائد وضريبة الدخل، كما أنه يسمح للمؤسسة بالبناء بأحكام تنظيمية خاصة وبتوفير قسائم ذات مساحات صغيرة، وهذا الامتياز غير متاح للقطاع الخاص، ولا تستطيع المؤسسة منفردة تلبية احتياجات فئات الدخل المتدني كما أنه لا يوجد آلية لإيصال الدعم الحكومي لمستحقيه، بالإضافة إلى أن الحكومة تتحمل كلفة المخاطرة التي قد تتعرض لها مشاريع المؤسسة، وقد يحدث تضارب في المصالح بين دور المؤسسة في السياسات ودورها في الإنتاج، وأخيرا فإن البلديات لا تعطي الأولوية في برامجها للمناطق متدنية الخدمات. وفي محور التمويل الإسكاني فإنه يفتقر إلى المنافسة المتكافئة وعدم قدرة فئات الدخل المتدني على الاقتراض لصعوبة تحقيق شروطه، وكذلك عدم وصول الدعم إلى الفئات الأكثر استحقاقا. أما في محور الأراضي والمساكن فإن هناك عجز في قسائم الأراضي الصغيرة التي تناسب فئات الدخل المتدني وعجز في الوحدات السكنية الصغيرة أيضا، وهناك ارتفاع في أعداد الوحدات السكنية الشاغرة، واختلال واضح في سوق التأجير وإحجام عن الاستثمار فيه، كما أن وجود تعديات على أراضي الدولة وأراضي الغير وما ينتج عنه من ظهور مناطق متدنية الخدمات تحتاج إلى تطوير.

1:2_ قرار مجلس الوزراء بالموافقة على إعادة هيكلة قطاع الإسكان :

تم تشكيل لجنة وزارية (توجيهية) برئاسة معالي وزير الأشغال العامة والإسكان، وعضوية كل من معالي وزراء التخطيط والمالية والزراعة والتنمية الإدارية والشؤون البلدية والقروية والبيئة ومعالي محافظ البنك المركزي وعطوفة مدير عام المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري، حيث قامت في ضوء دراسة إعادة هيكلة قطاع الإسكان (المذكورة أعلاه) بوضع تصوُرِها لإعادة هيكلة القطاع في مجموعة من التوصيات رفعتها إلى مجلس الوزراء الموقر الذي أقرَها في جلسته المنعقدة بتاريخ 23/3/1996م وأصدر موافقته في كتاب دولة رئيس الوزراء رقم 25ج/11/1/3084 بتاريخ 27/3/1996م. والذي نص على ما يلي :

1. الموافقة على التصور المقدم لإعادة هيكلة قطاع الإسكان على مرحلتين وإقرار الإجراءات الواردة في المرحلة الأولى والسير بالخطوات اللازمة لتنفيذها بشكل فوري.

2. الموافقة على التفاوض مع البنك الدولي بهدف التوصل إلى اتفاقية مشروع إعادة الهيكلة ويتم بموجبها اقتراض مبلغ (20) مليون دولار أمريكي.

3. الموافقة على مسودة رسالة سياسات القطاع المرفقة والتي ستكون إحدى وثائق الاتفاقية المقترحة.

4. تكليف اللجنة التوجيهية العليا المشكلة بكتاب دولة رئيس الوزراء الأفخم رقم 25 ح/11/1/11269 تاريخ 1/11/1994م بالاستمرار في الإشراف على المشروع بمرحلتيه إلى حين الانتهاء من تنفيذ كل إجراء من الإجراءات الواردة في (1) أعلاه وفق خطة تضعها بعد اعتماد رزمة الإصلاحات هذه.

5. تكليف عطوفة مدير عام المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري بالاستمرار في إدارة المشروع وإنشاء وحدة في المؤسسة لهذه الغاية وإلى حين الانتهاء من تنفيذ الإجراءات الواردة في (1) أعلاه. وتشرف اللجنة التوجيهية على تنفيذ المشروع وتعمل المؤسسة كسكرتارية لها للإشراف على التنفيذ من خلال وحدة تنشأ لهذه الغاية(مديرية إعادة هيكلة قطاع الإسكان)، أما شركة الرهن العقاري فيتولى الإشراف عليها بعد تأسيسها مجلس إدارتها.

2:2- أهداف مشروع إعادة هيكلة قطاع الإسكان :

1. دعم توجُهات الحكومة الرامية إلى تعزيز النمو المستدام في قطاع الإسكان من خلال توسيع نظام الإقراض مقابل الرهن العقاري، وتأمين التمويل الإسكاني بشكل مستمر وضمن مقدرة ذوي الدخل المتدني والمنخفض وذلك بإطالة مدة التمويل.

2. تشجيع القطاع الخاص لزيادة مساهمته في إقامة المساكن لفئات الدخل المتدني والمنخفض ونقل تلك المسؤولية إليه تدريجيا ليأخذ على عاتقه في النهاية مهمة تطوير الأرض السكنية وإقامة المشاريع الإسكانية الموجهة لخدمة تلك الفئات.

3:2- فعاليات المشروع :

يتضمن المشروع رزمة من الإصلاحات المؤسسية والتنظيمية في قطاع الإسكان، تتعلق بالجوانب السياسية والإنتاجية له، وتم تقسيم هذه الإصلاحات إلى مجموعتين يتم تنفيذهما على مرحلتين كما يلي :-

المرحلة الأولى :

وتشتمل على إجراءات فورية وسريعة لا تحتاج إلى تعديل في التشريعات أو إجراء دراسات، ويتوقع إنجازها خلال العام الأول والثاني وهي :-

1. إنشاء شركة الرهن العقاري الثانوي برأسمال مقداره خمس ملايين دينار بمساهمة البنك المركزي والمؤسسة العامة للإسكان والعديد من البنوك الأخرى . (تم توقيع اتفاقية تأسيسها في 4/9/1996م).

2. إعطاء القطاع الخاص الحق باستخدام المعايير والنماذج التي طورَتها المؤسسة لمشاريعها. ويهدف هذا الإجراء إلى توفير قطع الأراضي للمواطنين بمساحات صغيرة، حيث يتم تنظيمها بأحكام خاصة وذلك وفقا للحاجة السكنية وقدرة المواطنين على السداد.

3. تكليف المؤسسة بالقيام بدور المُسَهِل للقطاع الخاص وإقامة مشاريع إسكانية مشتركة معه وذلك من خلال:

· السماح للمستثمرين في القطاع الخاص بشراء الأراضي المطورة (المخدومة) وإقامة وحدات سكنية عليها موجهة لخدمة ذوي الدخل المتدني.

· القيام ببيع القطاع الخاص أراض منظمة ولكن غير مطورة ليقوم بدوره بتطويرها والبناء عليها ثم بيعها للمواطنين من ذوي الدخول المتدنية والمنخفضة. وذلك عن طريق إنشاء وحدة الشراكة مع القطاع الخاصبهدف فتح حوار موضوعي معهم والتشاور حول الأسلوب الأفضل لتنفيذ مبدأ الشراكة.

· تشكيل لجنة من الجهات المعنية بالتنظيم في القطاعين العام الخاص لاختيار ما لا يقل عن (2000) دونم من الأراضي غير المنظمة في عدد من المدن وفي مواقع مناسبة يتم تحديدها بناء على أسس تضعها اللجنة، ومن ثم تنظم بأحكام خاصة (معايير ونماذج المؤسسة) وتعرض لمن يرغب من المستثمرين في القطاع الخاص ليبادروا إلى الاتفاق مع مالكيها بالشراء أو أي اتفاق يناسبهم، ومن ثم يقيموا عليها مشاريع سكنية موجهة لخدمة فئات المواطنين من ذوي الدخل المتدني والمنخفض.

4. توجيه الجهات التنظيمية لزيادة المساحات المنظمة للقسائم الصغيرة زيادة جوهرية، وذلك من خلال عملية التنظيم أو عملية إعادة التنظيم التي تسمح بإفراز قطع أراض ذات مساحات صغيرة موجهة لخدمة شريحة المواطنين من ذوي الدخل المتدني والمنخفض.

5. تبسيط إجراءات إقامة مشاريع إسكانية أمام القطاع الخاص فيما يخص الموافقات والتراخيص بهدف تخفيض التكاليف وتوفير الوقت وتشجيع المستثمرين على دخول هذا المجال.

6. العمل على إخراج المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري من نظامي الخدمة المدنية واللوازم وذلك لإعطائها المرونة الكافية في العمل والإنجاز ضمن مفهوم رفع الكفاءة بالحوافز وتعزيز الإنتاج بتحسين النوعية، وتسهيل التعامل مع القطاع الخاص.

المرحلة الثانية :

وتشتمل على الإجراءات التي قد يلزمها تعديلات في التشريعات الحالية، وتحتاج إلى مزيد من الدراسات المتخصصة وهي :

1. السماح بالتقسيم الاختياري للأراضي المنظمة إلى قسمين وقبل البناء ضمن أحكام التنظيم المصدقة لها نفسها.

2. تحرير قطاع التأجير لغايات السكن من المعوقات التي تقف أمام الاستثمار فيه حاليا، وذلك بإجراء دراسة لهذا القطاع لتحديد الوسائل الممكنة لتحريره وتشجيع الاستثمار فيه، ومن ثم دراسة قانون المالكين والمستأجرين بهدف إجراء تعديلات جوهرية عليه تضع العلاقة بين المالك والمستأجر وقيمة الإيجار في إطارها الصحيح وتحافظ في الوقت نفسه على مصالح الطرفين وتحقق العدالة بشكل تلقائي ومستمر.

3. وضع نظام دعم متوازن للمستحقين في مجال تأمين المسكن وبما يضمن وصوله إلى مستحقيه من المواطنين مباشرة.

4. مراجعة الأنظمة والقوانين المتعلقة بالأبنية والتنظيم التي تتحكم بسياسة الأرض، تنظيمها واستعمالها، وذلك لإجراء التعديلات المناسبة عليها بما يخدم فئة ذوي الدخل المتدني والمنخفض وباشتراك الجهات ذات العلاقة بالتنظيم في وزارة البلديات وأمانة عمان الكبرى والجامعات ونقابة المهندسين وغيرها.

5. دراسة ضريبة نقل الملكية بهدف تحقيق منافسة متكافئة بين القطاعين العام والخاص وتحسين كفاءة سوق العقارات.

6. إعادة النظر في وضع المؤسسة في ضوء التقدم الذي يتم في تنفيذ إجراءات المرحلتين المذكورتين حيث يبحث موضوع تحويل الجزء الإنتاجي فيها إلى شركة تعمل في مجال الإسكان وأما الجزء العامل في مجال السياسات والدراسات الإسكانية فيحتفظ بمهامه كجسم حكومي يكون ارتباطه بالجهة المسئولة عن التخطيط والتنظيم مستقبلا سواء كانت دائرة أو وزارة.

4:2- اتفاقية تمويل مشروع إعادة هيكلة قطاع الإسكان :

تحصل الحكومة بموجب هذه الاتفاقية على قرض من البنك الدولي بمبلغ 20 مليون دولار أمريكي لتمويل مشروع التمويل الإسكاني وإصلاح القطاع الحضري ويتم استخدامها كما يلي :-

1. قرض يقدم بموجب اتفاقية إعادة إقراض توقع بين الحكومة الأردنية وشركة الرهن العقاري الثانوي بمبلغ (19,400,000 دولار)، تستخدم (19 مليون دولار) منها لإعادة إقراضها للمستثمرين في قطاع الإسكان والباقي لتمويل شراء أجهزة وخدمات استشارية.

2. مبلغ (300,000 دولار) يقدم إلى المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري لتغطية تكاليف الدراسات اللازمة لوضع الأسس الخاصة بتنفيذ إجراءات التصحيح للتنظيم المؤسسي لقطاع الإسكان.

3. مبلغ (300,000 دولار) احتياطي.

تلتزم الحكومة الأردنية أمام البنك الدولي بتَبَني السياسات الرئيسة وتنفيذ الإجراءات الواردة في خطاب النوايا. وقد تم توقيع الاتفاقية في 4/9/1996م ومدتها خمس سنوات من تاريخ تفعيل الاتفاقية .

5:2- إنجازات المشروع :

وقد تم إنهاء اتفاقية المشروع المبرمة مع البنك الدولي في أوائل هذا العام (2002) وأصدر البنك تقريره حول المشروع والذي تضمن الفعاليات التي تم تحقيقها والفعاليات التي لم يتم تنفيذها كليا أو جزئيا وفما يلي موجزا لتلك الإنجازات :

1. تأسيس الشركة الأردنية لإعادة الرهن العقاري: وهي تعمل حاليا بنجاح وكفاءة في السوق الأردني

2. تأسيس وحدة لإدارة المشروع ( مديرية إعادة هيكلة قطاع الإسكان).

3.إعطاء القطاع الخاص الحق باستخدام النماذج والمعايير التي تتبعهـا المؤسسة العامة للإسكان في مشاريعها : وضع الأسس والمعايير اللازمة لترخيص مشاريع الإسكان من قبل الجهات المعنية في كل من وزارة الشؤون البلدية والقروية والبيئة وأمانة عمان الكبرى. وصدور تعليمات مشاريع الإسكان الاستثمارية والتعاونية بموجب قرار مجلس التنظيم الأعلى رقم 1955 تاريخ 23/11/1997م.
4. تنفيذ فكرة الشراكة ما بين القطاع العام والقطاع الخاص ضمن الأسس المعدة مسبقا لهذه الغاية. تم تأسيس وحدة الشراكة مع القطاع الخاص الإسكاني ضمن إدارة الأملاك وشؤون المستفيدين في المؤسسة العامة للإسكان بتاريخ 26/9/1996 وبدأت عملها بوضع تصور لمفهوم وأشكال الشراكة بين القطاعين العام والخاص إضافة إلى الاتصال بالمستثمرين وعقد اللقاءات معهم. وتم طرح عدد من المشاريع أمام المستثمرين لإقامة مشاريعهم على أراضي المؤسسة في عدة مواقع منها مدينة أبو نصير وغيرها, وهي مستمرة في عملها إلى الآن.

5.متابعة إحالة عطاءات المساعدات الفنية: تعديل الهيكل التنظيمي للمؤسسة وتحديث نظام المحاسبة للمؤسسة : قامت المؤسسة بإحالة عطاء لدراسة تحديث الأنظمة المالية والمحاسبية على أحد المكاتب المحلية المتخصصة من خلال قسم العطاءات، وصدر أمر المباشرة بتاريخ 3/12/2000م، وانتهى العمل به في 18/4/2001م، وهي الآن قيدالتطبيق.

6.دراسة تحديث القوانين والأنظمة الخاصة باستعمالات الأراضي والتخطيط الحضري وأحكام البناء: تم إعداد وثائق العطاء وتأهيل المكاتب الاستشارية لتنفيذ الدراسة. وقد توقفت إجراءات طرح العطاء بناء على طلب وزارة الشؤون البلدية والقروية والبيئة. (كتاب رقم ت/12/11478تاريخ 6/5/99م).

7.دراسة أنماط التطور الحالية (تصميم وتنفيذ نظام لمتابعة سوق المساكن والأراضي) : تقوم المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري من خلال إدارة السياسات الإسكانية بجمع المعلومات المتعلقة بقطاع الإسكان وتقييمها وإصدار تقرير سنوي عن أداءه, وعقد ندوة لتقييم قطاع الإسكان. ويجري العمل حاليا على إعداد نظام المعلومات الإسكاني (HIS).

8.توجيه الجهات التنظيمية المختصة للالتزام بزيادة المساحات المنظمة والتي يمكن إفرازها إلى قسائم صغيرة من فئة (د) و (هـ) والسكن الشعبي المتصل، والسكن بأحكام خاصة زيادة جوهرية وذلك من خلال التنظيم وإعادته لما هو منظم وغير مستغل بهدف تلبية الحاجة لفئات الدخل المتدني والمتوسط : تم إعداد تقرير عن هذا الموضوع تم عرضه في ندوة تقييم قطاع الإسكان الرابعة والتي عقدت بتاريخ 16/12/1998م. كما أجريت دراسة لتنزيل فئات التنظيم في كل من مدينتي المفرق والسلط وذلك بالتعاون مع دوائر البلدية خلال عام 2000م. وهناك متابعة للتنفيذ في كل من بلدية الزرقاء الرصيفة وبلدية اربد خلال الأعوام القادمة . وقد تم إعداد تقرير شامل حول هذه الفعالية.

9.تبسيط الإجراءات أمام القطاع الخاص للحصول على الموافقات والتراخيص بهدف تخفيض التكاليف والوقت ولهذه الغاية تقوم اللجنة التوجيهية بتحديد الإجراءات والتبسيط اللازم إدخاله عليها: تم تشكيل لجنة من ممثلي كل من جمعية المستثمرين في القطاع الخاص الإسكاني والجهات المعنية في وزارة الشؤون البلدية والقروية والبيئة وأمانة عمان الكبرى وسلطة المياه ودائرة الأراضي والمساحة، حيث قامت اللجنة بمناقشة تلك الإجراءات والتبسيط المطلوب ووضعت توصياتها في تقرير ليتم تبنيها من قبل الجهات المعنية.
10. السماح بالتقسيم الاختياري للأراضي المنظمة إلى قسمين وقبل البناء، ضمن نفس أحكام التنظيم لها: لم يتم اعتمادها رسميا من قبل الجهات التنظيمية لأسباب تشريعية.
11. تحرير قطاع التأجير لغايات السكن من المعوقات التي تعيق الاستثمار لغاية التأجير السكني حاليا وذلك بتعديل قانون المالكين والمستأجرين بهدف تنشيط الاستثمار في الوحدات السكنية الموجهةللاستئجار من فئة ذوي الدخل المتدني مع المحافظة على مصالح كافة الأطراف: قامت الحكومة بتشكيل لجنة من الجهات المعنية لدراسة قانون المالكين والمستأجرين (رقم 11 لسنة 1994) بهدف تعديله، وقد تمت مناقشة القانون المعدل في مجلس الأمة وتم إقراره والعمل به.
12. ترشيد الدعم الحكومي وتوجيهيه للفئات المستحقة وذلك بوضع نظام شامل ومحدد لإيصال الدعم لمستحقيه مباشرة: تم إجراء الدراسة المطلوبة من قبل مكتب استشاري بإشراف وزارة التخطيط، حيث تم وضع نظام لدعم التمويل الإسكاني تتولى المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري تنفيذه من خلال وحدة متخصصة فيها هي "وحدة دعم التمويل الإسكاني". ويتم حاليا تقديم دعم بمقدار خمس نقاط على فائدة القروض السكنية للمستفيدين من هذا البرنامج والذين يتم تأهيلهم وفقا للشروط المعتمدة من مجلس الوزراء.
13. دراسة ضريبة نقل الملكية بهدف تحقيق منافسة متكافئة بين القطاعين العام والخاص وتحسين كفاءة سوق العقارات: تم تأجيل تطبيق هذه الفعالية نظرا للظروف المالية الحالية.

6:2- العوامل المؤثرة على إنجاز المشروع:

1. الافتقار إلى التنسيق بين الجهات العاملة في قطاع الإسكان خاصة في الدوائر الحكومية مما أدى إلى التعارض بين القرارات والتعليمات الصادرة خلال مدة تنفيذ المشروع البالغة خمس سنوات والذي أثر سلبيا على إنجاز المشروع.

2. عدم قدرة القطاع الخاص الإسكاني على الاستجابة للمشروع وتردده في اغتنام الفرص الاستثمارية رغم كل التسهيلات التي وفرتها وحدة الشراكة في المؤسسة.

3. صعوبة الظروف الاقتصادية خلال الخمس سنوات الماضية وأثناء فترة تنفيذ المشروع ساهمت في ضعف إقبال المستثمرين في القطاع الخاص على خوض تجربة الشراكة مع القطاع العام.

4. طبيعة تكوين القطاع الخاص الإسكاني في الأردن من مستثمرين يعملون برأسمال صغير نسبيا سواء أفرادا أو شركات ينفذ مباني سكنية متفرقة على شكل شقق أو مشاريع إسكان صغيرة.

5. صعوبة إصدار التشريعات الجديدة أو التشريعات المعدلة لقوانين التنظيم والحاجة إلى مدة زمنية طويلة نسبيا للمرور في المراحل اللازمة لإقرارها .

يتوقع أن يكون المشروع قد أثر إيجابيا على قطاع الإسكان وتشير الدلائل إلى توفر الشروط اللازمة لنمو وتعاظم هذا الأثر في المستقبل القريب, نظرا لما احتواه المشروع من أفكار وما أطلقه من مبادرات تم تبنيها من قبل الجهات الفاعلة في هذا المجال على امتداد المملكة.

ثالثا - برنامج دعم التمويل الإسكاني.
اعتمدت الحكومة الأردنية الاستراتيجية الوطنية للإسكان في نهاية عام 1988 والتي تقوم على إعطاء الدور الأكبر للقطاع الخاص في تلبية الحاجة السكنية لمختلف شرائح المجتمع الأردني . حيث سعت الحكومة الأردنية إلى تفعيل دورها التمكيني في قطاع الإسكان كان نتيجته تشكيل لجنة توجيهيـة لإعادة هيكلة قطاع الإسكان وفي عام 1996 وافق مجلس الوزراء على التصور المقدم من اللجنة واقر المجلس الإجراءات للمرحلة الأولى التي لا تتطلب إجراءات تشريعية وإرجاء تنفيذ الإجراءات الواردة في المرحلة الثانية لحين الانتهاء من إجراء الدراسات المتخصصة التي تتطلبها ,من بينها الإجراءات المتعلقة بترشيد الدعم الحكومي وتوجيهه للفئات المستحقة من خلال نظام شامل ومحدد .

وفي عام 2000 أنجزت وزارة التخطيط دراسة لإنشاء نظام للدعم الإسكاني وينظر إلى هذا البرنامج كأحد العناصر الرئيسة لتفعيل قطاع الإسكان في استجابته لاحتياجات كافة الشرائح وتمكينها في الحصول على المسكن المناسب بأسعار معقولة . وتأتى أهمية هذا النظام أو البرنامج بحكم تزايد الفقر وضيق التمويل لشريحة الدخل المتدني والمتوسط الناتج عن تنامي الانكماش الاقتصادي بالإضافة إلى تخفيف الضرر الآني على شريحة أصحاب الدخل المتدني الناتج عن تنفيذ الإصلاحات الاقتصادية بشكل عام والإسكانية بشكل خاص ,مثل إزالة الدعم المؤسسي لبنك الإسكان .

وبتوجيه من جلالة الملك عبد الله الثاني المعظم في تحسين قدرة المواطنين على حيازة مسكن مناسب فقد تم تخصيص مبلغ (50 ) مليون دينار من عوائد الخصخصة لاستخدام عوائدها في دعم القروض السكنية وقد صمم مشروع خطة التمويل بحيث يكون قابل للديمومة لفترة طويلة لخدمة فئات الدخل المتدني والمتوسط من موظفي الدولة ( باستثناء أفراد القوات المسلحة وموظفي وزارة التربية والتعليم حيث أن هؤلاء لهم خطط دعم من الجهات التي يعملون لديها ) والذين لا يملكون مساكن وكذلك الذين يملكون مساكن تقل مساحتها عن (150 م2) وفي كلا الحالتين يجب أن لا تزيد مساحة الوحدة السكنية بعد التوسعة أو الإكمال عن (200م2).

صدرت تعليمات الاستفادة من برنامج دعم التمويل الإسكاني بتاريخ 29/7/2000 بموجب قرار صادر عن مجلس الوزراء تم تكليف المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري على إدارة البرنامج,وقامت

المؤسسة بفتح باب التسجيل للاستفادة من البرنامج اعتبارا من 15/8/2000 حيث يقدم طالب القرض طلبه إلى المؤسسة وتقوم المؤسسة بعد ذلك بتقييم الطلبات كل ستة شهور مرة حســـب المعايير الموضوعة من حيث مدة خدمة مقدم الطلب في القطاع العام وكذلك عدد الأولاد ومقدار الدخل الشهري أو السنوي للعائلة حيث تصدر المؤسسة شهادة قرض للأشخاص الذين حصلوا على علامات عالية علما أن مـــدة الصلاحية الشهادة هي ستة شهور .

يحصل مقدم الطلب على شهادة تأهيل يحصل من خلالها على قرض بفائدة اقل بخمسة نقاط عنأسعار الفائدة الدارجة في البنوك وتصل مدة سداد القرض إلى ( 20 ) سنة والفرق في سعر الفائدة يدفع من قبل وزارة المالية إلى الجهة المقرضة.

1:3- تعليمات الاستفادة من برنامج الدعم بموجب قرار مجلس الوزراء بتاريخ 29/7/2000 :

تم إجراء بعض التعديلات علية تنفيذا لمضمون المادة ( 13 ) من التعليمات التي تنص على أنة ( تراجع هذه التعليمات على ضوء المعلومات التي ستوفرها التجربة وحجم المؤهلين للاستفادة من البرنامج ) وعلية ومن خلال التطبيق فقد تم ملاحظة أن التعديلات التي تمت على التعليمات من حيث الشريحة الدخل المسموح لاصحابها بالاستفادة من البرنامج من ( 500) دينار آلي ( 1000) دينار شهريا فقد أدت آلي تأهيل موظفين من أصحاب الدخل المتوسط العالي والدين يرغبون بالحصول على قروض تزيد عن ( 10000 ) دينار لإنشاء أو شراء مساكن قد تزيد قيمتها عن ( 30000 ) دينار وهم على استعداد لتلبية طلبات البنوك والمؤسسات المالية المقرضة . وقد أحجم عدد لا باس به منهم عن الاستفادة نظرا لقلة قيمة القرض المسموح به مقارنة مع قيمة المساكن التي يرغبون بشرائها حيث كان دلك هو أحد أسباب قلة عدد المستفيدين من القروض المدعومة والتي ما زال عددها اقل من العدد المستهدف سنويا والبالغ (1500) مستفيد , وعلى ضوء ما تقدم وبهدف تلبية طلبات هذه الفئة من الحاصلين على شهادات الاستفادة تم الموافقة على تعديل بعض التعليمات لتصبح كما يلي :

1. 1تعديل المادة ( 7 ) فقرة ( 2 ) والتي كانت تنص ( شراء شقة سكنية لا تتجاوز قيمتها ( 30000 ) دينار حيث تصبح ( شراء شقة سكنية لا تتجاوز قيمتها ( 40000 ) دينار .

2. تعديل الفقرة ( 4) والتي تنص على ( توسعة أو إكمال وحدة سكنية مملوكة على أن لا يزيد مبلغ التمويل في هذه الحالات عن ( 5000 ) دينار وان لا تزيد مساحة الوحدة السكنية بعد التوسعـة أو الإكمال عـن ( 150م2 ) . بحيث تصبح ( توسعة أو إكمال وحدة سكنية مملوكة على أن لا يزيد مبلغ التمويل في هذه الحالات عن ( 10000 ) دينار وان لا تزيد مساحة الوحدة السكنية بعد التوسعة أو الإكمال عن ( 200م2).

3. تعديل المادة رقم ( 8 ) فقرة ( 1 ) والتي تنص على ( أن لا تزيد قيمة القرض عن عشرة آلاف دينار للأهداف المبينة في المادة ( 7 ) بحيث تصبح ( أن لا تزيد قيمة القرض عن ( 15000 ) دينار للأهداف المبينة في المادة ( 7 ) .

2:3- المستفيدون من برنامج الدعم :

بدأت المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري استقبال الطلبات للاستفادة من برنامج الدعم اعتبارا من تاريخ 15/8/2000 وتوزعت الطلبات مند دلك التاريخ ولغاية 31/ 8 / 2002 على ثلاث دورات موضحة في الجدولرقم (1) من حيث عدد المتقدمين و عدد المؤهلين وعدد الشهادات الصادرة وعدد القروض الممنوحة .

جدول رقم (1) يبين عدد الشهادات الصادرة وعدد المستفيدين من برنامج دعم التمويل الإسكاني

لغاية تاريخ 31/8/2002
1:4 - تسارع التزيد السكاني وتلبية إحتياجاته في مجال الاسكان .

من المعروف أن الاردن قد إزداد حجم سكانه أكثر من ثمان مرات خلال نصف القرن الماضي ، إذ ارتفع عددهم من حوالي 586 الف نسمة حسب نتائج أول تعداد للسكان عام 1952 إلى حوالي 4,14 مليون نسمة حسب نتائج التعداد العام الرابع لعام 1994 واللى حوالي خمسة ملايين نسمة مع مطلع الالفية الثالثة .

ومن أوضح الأدلة على تسارع النمو السكاني في الاردن هو تضاعف عدد السكان في الخمس عشرة سنة بين آخر تعدادين عام 1979 وعام 1994 ، ولعل هذا النمو هو اسرع نمو سكاني يمكن أن يشهده أي مجتمع ، ولذا علينا أن لا نستغرب وجود مصاعب تواجه التكيف الاقتصادي مع متطلبات هذا الانفجار السكاني . فبينما بلغ سكان الاردن المليون الأول عام 1964 ، لم يحتاج المليون الثاني إلا إلى 13 سنة ليتحقق ، أما المليون الثالث فجاء بعد 10 سنوات فقط والمليون الرابع بعد 6 سنوات . وكذلك الأمر بالنسبة للمليونينالخامس والسادس حيث سيستغرق بلوغ كل منهما حوالي سبع سنوات . ولهذا التغير السكاني السريع عناصر تتمثل في الزيادة الطبيعية ( الفرق بين المواليد والوفيات ) وصافي الهجرة ( الفرق بين الهجرات الوفدة والنازحة) .

ما زال معدل الزيادة الطبيعية مرتفعاُ ويقدر حالياُ بحوالي 2,4 % سنوياُ ( مقابل ـ0,1 % في اةروبا ) ، وهو أقل من المستويات العالية التي سجلت في العقود ألماضية . وإذا بقي معدل الزيادة الطبيعية عند مستواه الحالي فسوف يتضاعف عدد سكان الأردن خلال 29 سنة من الآن ، هذا دون أخذ صافي الهجرة الدولية بالحسبان ، وهو معدل ربما لم تشهده دولة في العالم .

من هنا وأمام هذا النمو الديموغرافي السريع ، ماذا أعد القطاع العام والخاص لمواجهة إحتياجات السكان ، لمجتمع فتي يشكل الاطفال أقل من 15 سنة والمراهقين والشباب بين 15سنة و24 سنة حوالي 60% من المجتمع الاردني ؟ الاحتياجات في مجال الاسكان والتطوير الحضري كثيرة ومتنوعة ماذا يعني ذلك ؟ يعني ان الاحتياجات ستتضاعف من الوحدات السكنية والخدمات الاساسية والمرافق العامة . وهذا لن يتحقق إلا اذا تضاعفت انتاجية البناء، وهذا يعني مضاعفة عدد المقاولين ومضاعفة عدد العمال ومضاعفة مواد البناء وتطوير وتطوير نظام الادارة بمصانع انتاج مواد البناء .

إن مفهوم الاسكان أهم وأعم منما هو متداول بين الجميع ، الاسكان ليس مجرد جدران حجرية او إسمنتية وتصاميم هندسية موزع هنا وهناك حسب مفاهيم واجراءات تنظيمية لم تعد تناسب احتياجات مجتمعنا ، (لا من حيث المساحات بسبب كلفتها ولا من حيث الفصل الاجتماعي الذي يعزز الطبقية والمظهرية الكاذبة ويزيد من الاحتقان والتطرف بسبب التميز والتعالي ) . إن مفهوم الإسكان أعم ليشمل التنظيم الحضري بأكملة . فما معنى السكن داخل جدران ، بدون مواقغف للسيارات ، بدون ملاعب للاطفال بدون بنية تحتية (بما يخص المياه والصرف الصحي وشبكة الكهرباءوالطرق...الخ ) بدون حدائق ، بدون اسواق تلائم احتياجات المجتمعات الجديدة والشابة ، بدون أماكن ترفيهية ، بدون تناغم وانسجام حضاري بين السكن والبيئة الحضرية التي يتواجد فيها بكل مكوناتها . اين طرق المشاة المرصوفة بشكل جميل داخل الاحياء السكنية ، لتبعد الفوضى والازعاج عن السكان ، لأن مفهوم السكن راحة وهدوء للنفس والجسم .اين الطرق وممرات المشاة المصممة بشكل يعبر عن تراثنا وقيمنا الحضارية ، داخل الاحياء التجارية لتكون متنفساُ للمارة والمتسوقين ، تتواجد على اطرافها المقاهي والمطاعم والمحلات التجارية ، معبرة عن اصالة قيمنا وتراثنا بكل اصنافها ، فالسكن إذاُ هو بيئة حضرية متكاملة . فهل لدى القطاع الخاص رؤيا في هذا الاتجاه ؟ بما انه سيقود في القريب العاجل دفة مشاريع الاسكان وتسويقة ...." لكافة شرائح المجتمع " . اسئلة هامة على القطاع الخاص الاجابة عليها بعدما تحقق له الكثير على مستوى التمكين والتسهيل بما يخص قطاع الإسكان ، كما راينا في بداية هذه الورقة في مشروع إعادة الهيكلة . المجتمع الاردني الفتي ينتظر الكثير من القطاعات الفاعلة فيه ، بهدف مواكبة مستجدات الحياة المعاصرة ، وهل النمط الاسكاني الحالي بتصاميمه والمواد المستعملة فيه وكلفته ، يلبي إحتياجات هذا المجتمع ؟ هل احكام التنظيم والبناء الحالية مواكبةلإحتياجات المجتمع الاردني والذي يتشكل بأكثريته من اصحاب الدخل المتدني ؟ هل شروط التمويل والتسهيلات المقدمة في هذا المجال تخدم الشريحة الكبيرة والمحتاجة من المجتمع الاردني ؟ هل لدى الدولة وأصحاب رؤوس الاموال والشركات العاملة في مجال الاسكان ، رؤيا للمساهمة في حل مشكلة سكن الفقراء ، لمجتمع ُيزداد فقراُ وبطالة ؟ لقد اخفقت جميع السياسات المتبعه حالياُ في معظم الدول العربيه على إيجاد الحلول الاقتصادية المعقولة لسد العجز المتزايد في الطلب على المساكن لهذه الفئات من مجتمعاتها الاشد فقراُ والذي كفله الدستور في توفير مأوى ملائم لهم ! لم تفلح الاساليب والمشاريع التجريبيه المتعدده لسد العجز المتزايد في الطلب على المساكن لهذه الفئات . كما لم تفلح الاساليب والمشاريع التجريبيه المتعددة لعلاج هذه القضية حيث ركزت معظم هذه الاساليب والتجارب على معالجة نواحي تقنية أوتخطيطية تهدف الى خفض تكلفة البناء أو البناء بالمشاركة الذاتية ، دون محاولة حل جذورها الحقيقية ، وهي علاج الفقر الحضري والأسباب التي أفرزته وتعيد إفرازه وتصفية منابعة وإعادة التوازن الى بنية المجتمع المدني وتماسكه .

2:4 _ تشكلقضيةالإسكان وخصوصاُ في معظم البلاد العربية أحد القضايا المزمنة والمتفاقمة والتي تؤثر بشكل مباشر على كثير من مظاهر الخلل

الاجتماعي وتدهور البنية بمفهومها الشامل وتدني الانتاجية وإرتفاع معدلات نمو الفقر الحضري في معظم المدن العربية .

وقد ادت معدلات الزيادة السكانية المرتفعة في معظم البلاد العربية ، ةتدني مستويات صيانة الرصيد السكني الحالي ، والهجرة الدائمة الى المدن

وعواصم الاقاليم نتيجة لسوء الاحوال في المناطق الريفية والبادية ، مع انخفاض معدلات إنتاج المساكن الملائمة – ادى كل ذلك الى تزايد الفجوة بين

المعروض من المساكن وبين الطلب عليها – وخصوصاُ بالنسبة للفئات الاجتماعية ذات الدخول المتوسطة أو المحدودة ، الأمر الذي أدى إلى نمو ظاهرة

السكن العشوائي منفلتاُ من كل رقابة حكومية ، والتي تعجز في كثير من الاحيان على تبني السياسات والاجراءات التخطيطية والقانونية والتمويلية التي تسمح بالسيطرة على هذه الظاهرة والتحكم فيها .

أما بالنسبة للفقراء والمعدمين وحقهم الذي كفله الدستور في توفير مأوى ملائم لهم فقد أخفقت جميع السياسات المتبعة حالياُ في معظم الحكومات

العربية على ايجاد الحلول الاقتصادية المعقولة لسد العجز المتزايد في الطلب على المساكن لهذه الفئات . ولم تفلح الاساليب والمشاريع التجريبية المتعددة

لعلاج هذه اقضية حيث انصب معطم هذه الاساليب والتجارب على معالجة نواحي تقنية او تخطيطية تهدف الى خفض تكلفة البناء أو البناء بالمشاركـــة

الذاتية ، دون محاولة حل جذورها الحقيقية – وهي علاج الفقر الحضري والاسباب التي أفرزته وتعيد إفرازه وتصفية منابعة وإعادة التوازن الى بنية المجتمع المدني وتماسكـه .

ومن اهم التحديات التي تواجه الدول العربية في حل قضايا الإسكان – ندرة الارضي المخططه الملائمة والمجهزه للبناء وعدم تناسب معدلات توفير هذه الاراضي مع تزايد الطلب عليها ، الأمر الذي أدى إلى إرتفاع أسعار الارضي بشكل جنوني غير واقعي سواءاُ في داخل المدن القائمة أو حولها . وخصوصاُ بعد ان اصبحت أسعار معظم الارضي في المدن العربية تخضع الى اليات السوق ، مما يؤثر على تكاليف إنتاج المساكن ويجعلها في النهاية خارج إمكانية كثير من الفئات الإجتماعية المحدودة الدخل وخصوصا الموظفين والشباب .

بالإضافة الى ما سبق فلم يتم ايجاد صيغ مقبولة ولائمة لتمويل بناء المسكن الملائم سواء من خلال توفير القروض الإسكانية بفائدة مناسبة طويلة الاجل ، أو من خلال توفير قروض طويلة الاجل لشراء الارضي وتجهيزها . كما أن السياسات المالية والضريبية والقيود القانونية والتي تحكم العلاقة بين المالك والمستأجر ، كل ذلك أدى الى إحجام القطاع الخاص عن عملية بناء المساكن للشريحة العظمى نت السكان متوسطي ومحدودي الدخل بقصد توفير مساكن للايجار ةالتي كانت تسمح في الماضي بأكثر فاعلية في حركة السكان وفقاُ لمركزهم الاجتماعي .

من هذا المنطلق فإنه يصبح من الحتمي التصدي لمشكلة المسكن الملائم في إطار من البيئة المشيدة المخططة والتي تشكل إمتداداُ عضوياُ ووظيفياُ للمسكن من حيث إستيعاب اللأنشطة الحياتية الداعمه

للسكن وتوفير الاحتياجات الأساسية للأنشطة الاجتماعية اللازمة لجعل وحدة الجوار ( الحارة أو الشارع أو التجمع السكني ) وحدة إجتماعية ثقافية حياتية متكاملة ومترابطة وفاعلة –