البناء الفوضوي في الجزائر-الجزء الخامس-
صفحة 1 من اصل 1
البناء الفوضوي في الجزائر-الجزء الخامس-
من طرف Admin الإثنين ديسمبر 26, 2011 11:07 pm
الفــرع الثـالــث: دور القـاضـي الإداري:
- سبق و أن عرفنا رخصة البناء و على أنها" قرار إداري تصدره جهات إدارية مختصة..." و بما أنها عبارة عن قرار إداري يكون من الطبيعي أن أي نزاع يتصل برفض منح الرخصة ، أو منحها بطرق مخالفة للقانون أو معاينة الإدارة لمخالفة الرخصة و ما شابه ذلك ، يكون نزاعا إداريا يختص به القاضي الإداري طبقا للقواعد العامة المعروفة حسب المادة 07 من قانون الإجراءات المدنية.
I - في ظل القانون 82/02 المؤرخ في 06/02/1982 المتعلق برخصة البناء و شهادة التجزئة :
- كان للمخالف وفقا للمادة 49 أن يلجا إلى الجهة القضائية المختصة لرفع دعوى استعجاليه و المطالبة بإلغاء قرار رئيس المجلس الشعبي البلدي بوقف الأشغال. وطبعا الجهة المختصة قضائيا تكون هنا القاضي الاستعجالي الإداري لأن البلدية كشخص إداري هي مصدر القرار و هي بذلك الخصم في القضية. وكان حينها للقاضي الإداري الاستعجالي تقدير استمرار الإجراءات المتخذة من قبل الإدارة أو الحكم بإلغائها، حيث يسقط مفعول قرار رئيس المجلي الشعبي البلدي فور صدور القرار القضائي حسبما تنص على ذلك المادة 50 من ذات القانون
- كما يجوز للإدارة أن تلجأ للقاضي الإداري في الموضوع وفقا للمادة 53 من نفس القانون في حالة عدم مطابقة الأشغال للرخصة و يكون القاضي الإداري حيينها أن يأمر بمطابقة المكان و الأشغال في مهلة يحددها ، و إما الأمر بهدم البنايات المخالفة و إعادة تخصيص الأرض قصد إرجاعها إلى حالها الأول.
Ii –في ظل القانون 90/29 المؤرخ في 01/12/1990 المتعلق بالتهيئة و التعمير:
- يكون لقاضي الإستعجال الإداري إذا رفعت له الدعـوى من الإدارة أن يحكم بهدم البناء إذا تم بدون رخصة طبقا لأحكام المادة 78 من القانون 90/29 أما في حالة عدم تطابق البناء مع الرخصة فيحق لرئيس المجلس الشعبي البلدي أو الوالي أن يرفع دعوى أمام قاضي الإستعجال الإداري للحصول على أمر بتوقيف البناء. و في حالة تأكد القاضي من عدم المطابقة يكون له أن يأمر المخالف بمطابقة المواقع لرخصة البناء و بمنحه مهلة لذلك، أو يأمر بهدم الأشغال غير المطابقة و إعادة المواقع إلى ما كانت عليه من قبل.
- و بمقارنـة بسيطة بين صلاحيات القاضي الإداري في ظل القانون 90/29 و القانون 82/02 نلاحظ أن صلاحيات القاضي الإداري بقيت واسعة.
Iii – في ظل القانون 94/07 المؤرخ في 18/05/1994 المتعلق بالمهندس و الإنتاج المعماري:
- تراجعت صلاحيات القاضي الإداري نوعا ما أمام تزايد صلاحيات الإدارة، حيث بقي لقاضي الإداري الاستعجالي حال اللجوء إليه أن يتحقق من احترام الإجراءات و الأشكال المطلوبة في كل محضر يحرره الأعوان المؤهلون ليقوم بتثبيت أمر توقيف الأشغال و الأمر بتحقيق مطالبة الأماكن أو البنايات لرخصة البناء أو الأمر بهدم البنايات المخالفة للقانون و إعادة تخصيص الأرضيات قصد إعادتها إلى حالتها الأولى.
غير أن القاضي الإداري فقد جزءا من صلاحياته بشأن حالات البناء بدون رخصة حيث أصبح للإدارة الحق في اللجوء إلى الهدم دون الحاجة إلى استصدار قرار من القاضي الإداري، إذ اللجوء إلى القاضي لا يكون إلا في حالة رفض مطابقة الأشغال المنجزة لرخصة البناء .
كما أن الإدارة تملك أن تقوم بهدم لتكليف من تقوم بذلك على نفقة المخالف إذا استمر في الأشغال رغم تبليغه بتثبيت أمر توقيف الأشغال، و ذلك دون حاجة للجوء للقضاء مجددا.
Iv – في ظل القانون 04/05 المؤرخ في 14/08/2004 المعدل لقانون التهيئة و التعمير:
- تقلصت صلاحيات القاضي الإداري بشكل كبير ذلك أن المادة 76 مكرر من القانون 04/05 أعطت للإدارة حق هدم إي بناء يتم دون رخصة دون اللجوء إلى القضاء و حتى إذا رفعت دعوى قضائية من طرف المخالف فإنها لا توقف قرار الهدم الذي يصدر عن رئيس المجلس الشعبي البلدي أو الوالـي، و بهذا لم يعد للقاضي الإداري بخصوص قرارات الهدم إلا النظر في التعويض إذ بداله لاحقا عدم مشروعية قرار الهدم، كما الجهة القضائية الجزائية هي التي أضحى لها الاختصاص الأصيل في النظر في إمكانية القيام بالمطابقة أو الأمر بالهدم الكلي أو الجزئي للبناء في حالة عدم المطابقة فقط
الخــــــــاتمــــة:
- بعد هذا البحث المتواضع يمكن القول أن موضوعا بحجم موضوع بحثنا يحتاج إلى دراسة متأنية و معمقة و أكثر شمولا للإلمام بمشكلة البناء غير القانوني من جميع جوانبها.ذلك أن النظر إلى مشكلة البناء غير القانوني من ناحية قانونية صرفة تبدو غير كافية لوحدها ما لم ترافقها وجهات نظر و دراسة للمشكلة من مختلف الزوايا.
لهذا وجب القول أننا حاولنا أن نلامس في بحثنا هذا أهم الأسباب القانونية التي ولدت مشكلة البناء الفوضوي، فإذا لم نتمكن من الوصول إلى حصر جميع الأسباب القانونية أو التعمق فيها فإننا نأمل على الأقل أن يستفز هذا البحث قرائح الباحثين للتعمق أكثر في دراسة الظاهرة.و رغم الاعتراف بأن محاولة الوقوف على أسباب البناء الفوضوي من ناحية قانونية فقط تبدو غير كافية، فإننا نستغرب أن موضوعا بحجم البناء الفوضوي لم يرحك ملكة البحث عند كثير من المفكرين.
إن الموضوع واسع و متشابك، و يتطلب تكاثف الجهود الفكرية و الإبداعية لدراسة من مختلف الجوانب و من هنا فإننا نأمل أن يتدارك الباحثون في مختلف التخصصات هذه المسألة، حتى يساهم الباحث في علم الاجتماع من جانبه،و يدلي الباحث في علم النفس بدلوه كذلك، و هكذا دواليك للباحث غي علم الاقتصاد و السياسة و غيرهما، ليتم الإلمام بأصول المشكلة من مختلف جوانبها و هكذا يسهل على الدولة في هذا المجال أعداد سياسات دقيقة و هادفة تمكن في الأخير من حصر المشكلة و القضاء على أسبابها، سيما و أن هذه المشكلة قد طال أمدها لعدة عقود من الزمن.
-كما تجدر الإشارة إلى تفاؤلنا بأن يؤدي التعديل الأخير لقانون التهيئة و التعمير 04/05 المؤرخ في 14/08/2004 إلى الحد من مشكلة البناء غير القانوني، و يبقى الأمر بحاجة لبعض الوقت لمعاينة مدى نجاعته في الميدان باعتبار هذا الأخير هو المحك الحقيقي لفعالية الأدوات القانونية.
على ضوء ما سبق ذكره و مساهمة منا في إثراء الموضوع نفضل أن نختم ذا البحث ببعض الاقتراحات التي بدالنا أنها ستدعم تلك الجهود المبذولة للقضاء على البناء الفوضوي، ومن هنا نذكـر:
1- الإسـراع بإتمـام عمليـة مسـح الأراضـي :
- تظهر أهمية الإسراع بعملية مسح الأراضي على مستوى التراب الوطني في أنها تؤدي عند إتمامها إلى تحديد الأصناف القانونية المختلفة للأراضي من أراضي أملاك وطنية إلــى أراضـي خاصـة و أراضي حبس، إضافة إلى تحديد حقوق الملكية تبعا لذلك حسب الطبيعة القانونية لكل أرض و الأهم من كل هذا أن لجان المسح سوف تدقق في السندات المقدمة لإثبات الملكية في كل أرض ثم تساهم بعد دراستها في تحديد مالك الأرض.
و ترتبط عملية المسح بمكافحة البناء غير القانوني ذلك أن تحديد الملاك سوف يدفع كل مالك بطبيعة الحال إلى استعمال كافة حقوقه القانونية للحفاظ على ملكيته من كافة أشكال التعدي سواء عن طريق دعاوى حماية الملكية المعروفة في القانون المدني لاسيما دعوى وفق الأعمال و دعوى منع التعرض وفقا للمواد 674 و ما يليها من القانون المدني، او عن طريق الشكوى أو الادعاء المدني في حال سلوك طريق الحماية الجزائية المقررة للملكية العقارية طبقا للمادة 386 من قانون العقوبات.
للأسف فإن عملية مسح الأراضي التي كان من المقرر لها تنطلق بمجرد الانتهاء من العمليات المشروع فيها برسم الثورة الزراعية حسب كل بلدية وفقا لما ينص عليه القانون 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتعلق بإعداد المسح العام للأراضي و تأسيس السجل العقـاري ، قد عرفت تذبذبا و تأخيرا كبيرا في الانتهاء منها نظرا لظروف التي عاشتها البلاد بالإضافة إلى تكاليفهــا الباهضـة و عدم توفر القدر الكافي من المتخصصين في عملية و عدم توفر القدر الكافي من المتخصصين في عملية المسح و أسباب أخرى. لهذا فإنه بعد أكثر من عشرين سنة بعد إصدار الأمر 75/74 فغن عملية المسح قد شملت أكثر من 500 بلدية من مجموع 1541 بلدية على مستوى الوطن و لكن بصفة غير مكتملة .
و حسب تقرير أعده المجلس الوطني الاقتصادي و الاجتماعي سنة 1998 بخصوص إشكالية العقار الفلاحي في الجزائر فإن مسح الأراضي يتطلب حسب المصالح المختصة 15 سنة أخرى للانتهاء منه بإنجاز ما يعادل 30.000 مخطط خاص بالأراضي الفلاحية فقط التي تم تغطيتها بنسبة 40% حتى تاريخ صدور هذا التقرير.
و حتى سنة 2000 وصل عددا للبلديات الممسوحة إلى 761 بلدية كما ذكرنا سابقا، إلا أن الدفاتر العقارية تأخر تسليمها في غالب البلديات و لم تسلم سوى في 334 بلدية بسبب عدم متابعة الأشغال من قبل البلديات و المحافظات العقارية حسب الأمين العام للنقابة الوطنية لمسح الأراضي .
بعد سنة 2000 عرفت عملية المسح انطلاقة جديدة بفصل الراحة المالية للميزانية العامة و تم لأول مرة الاستعانة بالوكالة القضائية الجزائرية للإسراع في إتمام العملية و هذا باستعمال صور القمر الصناعي الجزائري ألسات1. الذي دخل الخدمة لتقديم صور أفضل للأرض تقلل من تكاليف المسـح، و في هذه النقطة بالذات فإنه يمكن الاستعانة بالصور الجوية عبر القمر الصناعي إذا كانت بالدقة المطلوبة لمراقبة التوسع العمراني للمدينة و حصر بؤر البناءات غير القانونية.
2- ترسيـخ قـواعـد الشهـر العيـنـي :
- يعرف الشهر العقاري بأنه نظام قانوني له مجموعة من القواعد و الإجراءات التي يضمن بها حق الملكية العقارية و الحقوق العينية الأخرى و جميع العلميات القانونية الواردة على العقارات. و يعتمد النظام على نوعين أقرهما المشرع الجزائري.
أ- نظـام الشهـر الشخصـي:
- يعتمد في إعلان التصرفات على أسماء الأشخاص القائمين بها، و يتم ذلك حسب سجل يمسكه المحافظ العقاري وفق الترتيب الأبجدي و سجل آخر يمسك على أساسا الترتيب الزمني لتقديم التصرفات المراد شهرها، فهو يعتمد على أسماء الأشخاص و ليس المـادة 27 من الأمـر 75/74 و المواد 113 114 من المرسوم التنفيذي 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 و لكن ذلك لا يمنع أن تتبع بعض الإجراءات الصارمة في هذا النظام و منها قاعدة الرسمية و قاعدة الأثر النسبي للشهر .
ب- نظـام الشهـر العيـنـي:
- يرتكز شهر التصرفات فيه على العين ذاتها أي العقار محل التصرف و لهذا تخصص لكل عقار بطاقة عقارية تحدد فيها بيانات العقار و حدوده بدقة و يدون فيها كافة التصرفات التي وردت على هذا العقار و الملاك الذين تداولوا عليها. هذا النظام يتطلب مرافقته بعملية المسح الشامل للأراضي و في ظل تأخر عملية المسح فإن نظام الشهر العقاري الحالي للجزائر يزاوج بين الشهر الشخصي و الشهر العيني حيث يمسك المحافظ العقاري بطاقات عينية للعقار الموجود في أراضي ممسوحة و سجلين خاصين بالشهر الشخصي كما ذكرنا سابقا إضافة لبطاقة تحمل اسم المالك للعقار وفق هذا النظام الأخير. و يفترض أن يكون للشهر العيني في الأراضي الممسوحة قوة ثبوتية مطلقة لأنه يخضع لتحريات دقيقة حول كل الوثائق المثبتة للملكية،و من ثم يكون الشهر العيني حجة على الكافة.
إلا أنه و بالرجوع لنظام الشهر العيني المتبع في الجزائر فإن الأمر محل نظر، ذلك أن البعض يرى أنه نظام شهر عيني بأتم معنى الكلمة ، في حين يرى اتجاه آخر عكس ذلك حيث يفترض في نظام الشهر العيني أن يتولى مهمة الشهر قاض يتولى البحث في توافر شروط العقد و له أن يرفض شهر العقد المعيب، أما إذا قام شهر العقد فإن هذا العقد يتحصـن قبل كل الدعاوى لاحقا و هذا ما هو متبع ألمانيـا و سويسرا. كما أن نظام الشهر العيني لا يعترف بالتقادم المكسب فلو كان للعقار عقد مشهر فلا يمكن مهما طالت مدة وضع اليد عليه إكتسابه و بإسقاط ما قلناه على نظام الشهر العيني الجزائري نجد أن القائم بعملية الشهر في الجزائر هو موظف إداري ( المحافظ العقاري ) كما أن المادة 397 مدني جزائري تنص على أن بيع الغير يكون قابلا للإبطال حتى و لو تم إعلان البيع و قد قصد المشرع بالإعلان في هذه المادة الشهر ، و من ثم يتجلى لنا أن المشرع الجزائري لا يعطي للشهر حجية مطلقة مما يؤكد أن هذا النظام أقرب للشهر الشخصي منه إلى الشهر العيني. بالإضافة إلى الجدل القائم بين القضاة بشأن إمكانية التمسك بالتقادم المكسب استنادا للمادة 827 مدني في مواجهة المالك بعقد مشهر؟ ففي حين درجت الغرفة المدنية بالمحكمة العليا على الاستناد للمادة 827 مدني للاعتراف بالتقادم المكسب حتى في حال وجود عقد مشهر فإن الغرفة الإدارية ذهبت عكس ذلك في قراراتها. لذا يفصل أن تستقر المحكمة العليا بغرفها المجتمعة على رأي واحد حتى لا تبقى قرارات الغرف متناقصة و يتبين الخيط الأبيض من الخيط الأسود.
الذي يهمنا في كل هذا أنه لو تم العمل على تكريس الشهر العيني بالشكل المفترض قانونا ساهم إلى حد بعيد في القضاء على المعاملات العرفية التي ساهمت بشكل غير مباشر كما ذكرنا في إذكاء مشكلة البناء الفوضوي.
Iii – تقليص آجال منح الرخص و تبسيط إجراءاتها:
- ما زالت الآجال المقررة لمنح رخصة البناء أو رخصة المطابقة و باقي الرخص و الشهادات طويلة نسبيا حيث تتراوح على العموم في حدود شهرين من يوم الطلب وفقا للقانون 04/05. على أن سكوت الإدارة عن طلب منح رخصة البناء خلال الأجل المتروك لها لدراسة الملف و اتخاذ القرار أصبح بعد تعديل 04/05 المتعلق بالتهيئة والتعمير يعتبر بمثابة رفض ضمني و عندها يتوجب اتباع طريق القضاء الإداري للطعن في القرار الضمني للبلدية برفض منح رخصة البناء.
و من هنا يتجلى طول الوقت الذي سيستغرقه تسلم الرخصة لو سهت الإدارة عن دراسة الملف المرفق بطلب الرخصة في الأجل المحدد قانونا حيث سيكون على طالب الرخصة إتباع طريق القضاء الإداري مع ما ستستغرقه الإجراءات في هذه الحالة من زمن، و هذا في مجمله منطق لا يتماشى مع الحركية الاجتماعية و الاقتصادية، و لذا فالأفضل أن تدعم الإدارة بالوسائل المعلوماتية الحديثة حتى يتسنى لها دراسة طلبات الرخص المختلفة في آجال معقولة مع وجوب تخفيض الأجل المتروك لها إلى النصق أي في حدود شهر على أقصى تقدير.
و طبعا بتقليص آجال منح الرخص و الشهادات المتعلقة بالتعمير بالإضافة إلى تبسيط إجراءاتها بإتباع نظام الشباك الوحيد، و تقليص الوثائق المطلوب إرفاقها بطلب الرخصة إلى الوثائق الضرورية فقـط، و إخضاع هذه الوثائق بدورها لنظام موحد، فإن ذلك سيشجع الأفراد على طلب الرخص المطلوبة قانونا لمباشرة إنجاز البناء أو لمطابقته للمخططات البيانية و حدود الرخصة.
Iv – تدعيم عمل شرطة العمران :
- مراقبة تزايد البناءات الفوضوية تتطلب عملا جبارا و كما بشريا هاما للتمكن من ذلك، و رغم أن التعديلات التي شملت قوانين التهيئة والتعمير قد وسعت صفة الضبطية القضائية إلى عدة فئات لمعاينة المخالفات المرتكبة خرقا للقانون، فإن الحاجة تبقى قائمة لتدعيم شرطة العمران بعناصر أخرى. نقول هذا لأنه لا يمكن من الناحية الفعلية الاستفادة من الضبطية القضائية التقليدية المعروفة في قانون الإجراءات الجزائية في مراقبة تطور العمران نظرا لعدم التخصص من جهة و لانشغالها بمكافحة الإجرام المتزايد في باقي القضايا الأخرى.
لهذا نقترح أن يتم في هذا الإطار تفعيل لجان الحي باعتبارها الأقرب للحي و سكانه و خباياه، كما تعرف الوافدين الجدد عليه الذين يمكن أن يستغلوا غياب الرقابة في أي وقت لبناء بناءات غير قانونية و فرض سياسة الأمر الواقع.
و نسجل في هذا الإطار أن الشرطة البلدية المنشأة في إطار قانون البلدية الأول 67/24 المؤرخ في 18/01/1967 كانت تقوم بدور مهم في مجال الضبطية المتعلقة بالبناء و تعمل تحت إشراف رئيس المجلس الشعبي البلدي مباشرة وفق للمادة 235 من القانون المذكور. و بعد تعديل قانون البلدية في 07/04/1990 بالقانون 90/08 فقد جاء المرسوم التنفيذي 93/207 المؤرخ في 22/09/1993 ليرتقي بعمل الشرطة البلدية و ينظمها بشكل أفضل.
و بموجب المرسوم التنفيذي 96/265 المؤرخ في 03/08/1996 المتضمن إنشاء سلك الحرس البلدي، تم إلغاء المرسوم التنفيذي 93/207 السابق ذكره، و ورث الحرس البلدي مهام الشرطة الإدارية العامة و السهر على تطبيق القوانين و التنظيمات المتخذة في هذا المجال وفقا لما تنص عليه المادتين 4 و 5 من مرسوم إنشائه. و كان لهذا السلك الجديد أن يلعب دورا محوريا في مكافحة البناء غير القانوني نظرا لتشكيلته الفعلية من أبناء المنطقة التي تشكل فصائله على مستواها إضافة للإشراف المباشر لرئيس المجلس الشعبي البلدي عليه بما له من دور في مراقبة قواعد التعمير غير أن إنشغال سلم الحرس البلدي في فترة التسعينات بالمهام الأمنية بالدرجة الأولى إضافة لباقي القوى المسخرة في هذا المجال، قد أعاق قيامه بمهام الضبطية في مجال التعمير، لهذا نقترح بعد استتباب الأمن أن يتفرغ هذا السلك للقيام بمهام الضبطية في مجال التعمير، و ستكون له بدون شك فعالية في هذا الإطار.
V – تعديل أحكام القانون المدني :
- و نخص بالذكر في هذا الصدد المواد من 782 إلى 791 مدني على وجه الخصوص، ذلك أن هذه المواد أصبحت تتناقض مع التشدد الذي جاء به تعديل قانون التهيئة و التعمير 04/05. ففي الوقت الذي أصبح بمقدور الإدارة اللجوء لهدم البناء الذي تم دون رخصة مباشرة دون حاجة اللجوء إلى القضاء خاصة إذا تم هذا البناء على أرض من الأملاك الوطنية العمومية حيث تملك الإدارة صلاحيات الضبطية الإدارية في مجال المحافظة عليها و حمايتها ، فإن المواد التي أشرنا لها من القانون المدني تتساهل في التعامل مع البناء على أرض خاصة مملوكة لغير.
و إذا كانت مواد القانون المدني لا تركز على إن كان هذا البناء برخصته أو بدونها فإنها تركز على النية و كفى من حيث سوئها أو حسنها كما جاء في المادتين 784 و 785 مدني، و أكثر من هذا فإنها تقلص من سلطة المالك الحقيقي للأرض حيث تترك له الخيار في أجل سنة من يوم علمه بإقامة لبناء على أرضه و هو أجل قصير في أن يطلب إزالة البناء أو استبقاءه مقابل قيمة ما زاده اقتصاديا في الأرض من قيمة.
الشيء المستغرب أن المادة 785 مدني تؤكد على أنه في حال البناء على أرض مملوكة للغير بحسن نية فإنه لا يكون لصاحب الأرض أن يطلب إزالة البناء المنجز و يبقى له فقط أن يدفع إحدى القيمتين إما قيمة المواد المستعملة في الإنجاز إضافة لأجرة العمل أو يدفع مبلغا مساويا لما زاد في الأرض من قيمته بسبب هذا البناء.
فبالإضافة لصعوبة إثبات حسن النية في هذه الحالة فإن الفقرة الأخيرة من المادة 785 مدني تهدد ملكية المالك الأصلي، حيث لو أن المنشآت المنجزة على أرضه بلغت حدا من الأهمية أصبح معه تسديد قيمتها مرهقا لصاحب الأرض فإنه يجوز له أن يطلب تمليك الأرض لمن أقام المنشآت نظير تعويض عادل.
و هذا لعمري سيشجع على البناء على أرض الغير مهما كان التعويض العادل الذي سيحكم به للمالك الحقيقي طالما أن الذي قام ببناء المنشآت سيمتلك الأرض و المنشآت معا، و لهذا ينبغي إعادة النظر في أحكام هذه المواد بما يتماشى و التوجه العام في محاربة البناء غير القانوني.
قـائمـة المـراجـع المعتمـدة فـي البحــث:
أولا المؤلفـــات:
1- الفاضل خمار: الجرائم الواقعة على العقار. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: الطبعة الثانية لسنة 2006.
2- أ- حمدي باشا عمر: حماية الملكية العقارية الخاصة. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: طبعة 2004.
3- المستشار عبد الحفيظ بن عبيدة: إثبات الملكية العقارية و الحقوق العينية العقارية (في التشريع الجزائري). دار هومة / بوزريعة /الجزائر: طبعة 2004
4- أ-عجة الجيلالي: أزمة العقار الفلاحي و مقترحات تسويتها – دار الخلدونية /القبة /الجزائر
5- أ- حمدي باشا عمر: عقود التبرعات. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: طبعة 2004.
6- أ- حمدي باشا عمر– ليلى زروقي: المنازعات العقارية. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: الطبعة الثانية لسنة 2006.
7- أ- حمدي باشا عمر: نقل الملكية العقارية. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: طبعة 2004
8- أ- حمدي باشا عمر: القضاء العقاري. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: الطبعة السادسة لسنة 006 .
9- أ-نصر الدين هنوني: الوسائل القانونية والمؤسساتية لحماية الغابات في الجزائر: ديوان المطبوعات الجامعية: الجزائر طبعة 2001.
10- أ- ليلى زروقي: التقنيات العقارية (العقار الفلاحي): ديوان الأشغال التربوية: الجزائر: طبعة 2001
11- أ-بوجردة مخلوف: العقار الصناعي: دار هومة / الجزائر: الطبعة الأولى لسنة 2006.
12- أ- حمدي باشا عمر: دراسات قانونية مختلفة. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: طبعة 2006
13- أ- حمدي باشا عمر: مجمع النصوص التشريعية و التنظيمية المتعلقة بالعقار. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: طبعة 2005.
14- المستشار قدور بشير: النظام القانوني للملكية العقارية في الجزائر: الديوان الوطني للأشغال التربوية / الجزائر: الطبعة الثانية لسنة 2004.
ثانيـــا : النصـوص القـانـونيـة:
1- القانون 98/04 المؤرخ في 05/06/1998 المتعلق بحماية التراث الثقافي.
2- القانون 02/02 المؤرخ في 05/02/2002 المتعلق بحماية الساحل و تنميته.
3- القانون 03/03 المؤرخ في 17/02/2003 المتعلق بمناطق التوسع السياحي
4- القانون 04/05 المؤرخ في 14/08/2004 المعدل و المتمم للقانون 90/29 المؤرخ في 01/12/1990 المتلق بالتهيئة والتعمير
5- المرسوم التنفيذي 06/03 المؤرخ في 07/01/2006 المتعلق بوثائق التعمير
6- القانون 06/06 المؤرخ في 20/02/2006 المتضمن القانون التوجيهي للمدينة
7- المرسوم التنفيذي 07/23 المؤرخ في 28/01/2007 المحدد لكيفيات إعادة بيع الأراضي الواقعة داخل مناطق التوسع السياحي أو منح حق الامتياز عليها.
ثالثـا : الـدراسـات و المحـاضـرات:
1- محاضرات الدكتورة سعاد بن جاب الله لطلبة المدرسة العليا للقضاء / في القانون العقاري لسنة 2005.
2- محاضرات المستشار سلايـم عبد الله لطلبة المدرسة العليا للقضاء بخصوص القانون المدنـي و قواعد الشهر لسنة 2005
3- محاضرات الأستاذة ليلىزروقي لطلبة المدرسة العليا للقضاء المتعلقة بالتهيئة والتعمير لسنة 2007.
4- محاضرات الأستاذ محمـد طرفاني لطلبة المدرسة العليا للقضاء بخصوص المواريث و عقود التبرعات لسنة 2007.
- سبق و أن عرفنا رخصة البناء و على أنها" قرار إداري تصدره جهات إدارية مختصة..." و بما أنها عبارة عن قرار إداري يكون من الطبيعي أن أي نزاع يتصل برفض منح الرخصة ، أو منحها بطرق مخالفة للقانون أو معاينة الإدارة لمخالفة الرخصة و ما شابه ذلك ، يكون نزاعا إداريا يختص به القاضي الإداري طبقا للقواعد العامة المعروفة حسب المادة 07 من قانون الإجراءات المدنية.
I - في ظل القانون 82/02 المؤرخ في 06/02/1982 المتعلق برخصة البناء و شهادة التجزئة :
- كان للمخالف وفقا للمادة 49 أن يلجا إلى الجهة القضائية المختصة لرفع دعوى استعجاليه و المطالبة بإلغاء قرار رئيس المجلس الشعبي البلدي بوقف الأشغال. وطبعا الجهة المختصة قضائيا تكون هنا القاضي الاستعجالي الإداري لأن البلدية كشخص إداري هي مصدر القرار و هي بذلك الخصم في القضية. وكان حينها للقاضي الإداري الاستعجالي تقدير استمرار الإجراءات المتخذة من قبل الإدارة أو الحكم بإلغائها، حيث يسقط مفعول قرار رئيس المجلي الشعبي البلدي فور صدور القرار القضائي حسبما تنص على ذلك المادة 50 من ذات القانون
- كما يجوز للإدارة أن تلجأ للقاضي الإداري في الموضوع وفقا للمادة 53 من نفس القانون في حالة عدم مطابقة الأشغال للرخصة و يكون القاضي الإداري حيينها أن يأمر بمطابقة المكان و الأشغال في مهلة يحددها ، و إما الأمر بهدم البنايات المخالفة و إعادة تخصيص الأرض قصد إرجاعها إلى حالها الأول.
Ii –في ظل القانون 90/29 المؤرخ في 01/12/1990 المتعلق بالتهيئة و التعمير:
- يكون لقاضي الإستعجال الإداري إذا رفعت له الدعـوى من الإدارة أن يحكم بهدم البناء إذا تم بدون رخصة طبقا لأحكام المادة 78 من القانون 90/29 أما في حالة عدم تطابق البناء مع الرخصة فيحق لرئيس المجلس الشعبي البلدي أو الوالي أن يرفع دعوى أمام قاضي الإستعجال الإداري للحصول على أمر بتوقيف البناء. و في حالة تأكد القاضي من عدم المطابقة يكون له أن يأمر المخالف بمطابقة المواقع لرخصة البناء و بمنحه مهلة لذلك، أو يأمر بهدم الأشغال غير المطابقة و إعادة المواقع إلى ما كانت عليه من قبل.
- و بمقارنـة بسيطة بين صلاحيات القاضي الإداري في ظل القانون 90/29 و القانون 82/02 نلاحظ أن صلاحيات القاضي الإداري بقيت واسعة.
Iii – في ظل القانون 94/07 المؤرخ في 18/05/1994 المتعلق بالمهندس و الإنتاج المعماري:
- تراجعت صلاحيات القاضي الإداري نوعا ما أمام تزايد صلاحيات الإدارة، حيث بقي لقاضي الإداري الاستعجالي حال اللجوء إليه أن يتحقق من احترام الإجراءات و الأشكال المطلوبة في كل محضر يحرره الأعوان المؤهلون ليقوم بتثبيت أمر توقيف الأشغال و الأمر بتحقيق مطالبة الأماكن أو البنايات لرخصة البناء أو الأمر بهدم البنايات المخالفة للقانون و إعادة تخصيص الأرضيات قصد إعادتها إلى حالتها الأولى.
غير أن القاضي الإداري فقد جزءا من صلاحياته بشأن حالات البناء بدون رخصة حيث أصبح للإدارة الحق في اللجوء إلى الهدم دون الحاجة إلى استصدار قرار من القاضي الإداري، إذ اللجوء إلى القاضي لا يكون إلا في حالة رفض مطابقة الأشغال المنجزة لرخصة البناء .
كما أن الإدارة تملك أن تقوم بهدم لتكليف من تقوم بذلك على نفقة المخالف إذا استمر في الأشغال رغم تبليغه بتثبيت أمر توقيف الأشغال، و ذلك دون حاجة للجوء للقضاء مجددا.
Iv – في ظل القانون 04/05 المؤرخ في 14/08/2004 المعدل لقانون التهيئة و التعمير:
- تقلصت صلاحيات القاضي الإداري بشكل كبير ذلك أن المادة 76 مكرر من القانون 04/05 أعطت للإدارة حق هدم إي بناء يتم دون رخصة دون اللجوء إلى القضاء و حتى إذا رفعت دعوى قضائية من طرف المخالف فإنها لا توقف قرار الهدم الذي يصدر عن رئيس المجلس الشعبي البلدي أو الوالـي، و بهذا لم يعد للقاضي الإداري بخصوص قرارات الهدم إلا النظر في التعويض إذ بداله لاحقا عدم مشروعية قرار الهدم، كما الجهة القضائية الجزائية هي التي أضحى لها الاختصاص الأصيل في النظر في إمكانية القيام بالمطابقة أو الأمر بالهدم الكلي أو الجزئي للبناء في حالة عدم المطابقة فقط
الخــــــــاتمــــة:
- بعد هذا البحث المتواضع يمكن القول أن موضوعا بحجم موضوع بحثنا يحتاج إلى دراسة متأنية و معمقة و أكثر شمولا للإلمام بمشكلة البناء غير القانوني من جميع جوانبها.ذلك أن النظر إلى مشكلة البناء غير القانوني من ناحية قانونية صرفة تبدو غير كافية لوحدها ما لم ترافقها وجهات نظر و دراسة للمشكلة من مختلف الزوايا.
لهذا وجب القول أننا حاولنا أن نلامس في بحثنا هذا أهم الأسباب القانونية التي ولدت مشكلة البناء الفوضوي، فإذا لم نتمكن من الوصول إلى حصر جميع الأسباب القانونية أو التعمق فيها فإننا نأمل على الأقل أن يستفز هذا البحث قرائح الباحثين للتعمق أكثر في دراسة الظاهرة.و رغم الاعتراف بأن محاولة الوقوف على أسباب البناء الفوضوي من ناحية قانونية فقط تبدو غير كافية، فإننا نستغرب أن موضوعا بحجم البناء الفوضوي لم يرحك ملكة البحث عند كثير من المفكرين.
إن الموضوع واسع و متشابك، و يتطلب تكاثف الجهود الفكرية و الإبداعية لدراسة من مختلف الجوانب و من هنا فإننا نأمل أن يتدارك الباحثون في مختلف التخصصات هذه المسألة، حتى يساهم الباحث في علم الاجتماع من جانبه،و يدلي الباحث في علم النفس بدلوه كذلك، و هكذا دواليك للباحث غي علم الاقتصاد و السياسة و غيرهما، ليتم الإلمام بأصول المشكلة من مختلف جوانبها و هكذا يسهل على الدولة في هذا المجال أعداد سياسات دقيقة و هادفة تمكن في الأخير من حصر المشكلة و القضاء على أسبابها، سيما و أن هذه المشكلة قد طال أمدها لعدة عقود من الزمن.
-كما تجدر الإشارة إلى تفاؤلنا بأن يؤدي التعديل الأخير لقانون التهيئة و التعمير 04/05 المؤرخ في 14/08/2004 إلى الحد من مشكلة البناء غير القانوني، و يبقى الأمر بحاجة لبعض الوقت لمعاينة مدى نجاعته في الميدان باعتبار هذا الأخير هو المحك الحقيقي لفعالية الأدوات القانونية.
على ضوء ما سبق ذكره و مساهمة منا في إثراء الموضوع نفضل أن نختم ذا البحث ببعض الاقتراحات التي بدالنا أنها ستدعم تلك الجهود المبذولة للقضاء على البناء الفوضوي، ومن هنا نذكـر:
1- الإسـراع بإتمـام عمليـة مسـح الأراضـي :
- تظهر أهمية الإسراع بعملية مسح الأراضي على مستوى التراب الوطني في أنها تؤدي عند إتمامها إلى تحديد الأصناف القانونية المختلفة للأراضي من أراضي أملاك وطنية إلــى أراضـي خاصـة و أراضي حبس، إضافة إلى تحديد حقوق الملكية تبعا لذلك حسب الطبيعة القانونية لكل أرض و الأهم من كل هذا أن لجان المسح سوف تدقق في السندات المقدمة لإثبات الملكية في كل أرض ثم تساهم بعد دراستها في تحديد مالك الأرض.
و ترتبط عملية المسح بمكافحة البناء غير القانوني ذلك أن تحديد الملاك سوف يدفع كل مالك بطبيعة الحال إلى استعمال كافة حقوقه القانونية للحفاظ على ملكيته من كافة أشكال التعدي سواء عن طريق دعاوى حماية الملكية المعروفة في القانون المدني لاسيما دعوى وفق الأعمال و دعوى منع التعرض وفقا للمواد 674 و ما يليها من القانون المدني، او عن طريق الشكوى أو الادعاء المدني في حال سلوك طريق الحماية الجزائية المقررة للملكية العقارية طبقا للمادة 386 من قانون العقوبات.
للأسف فإن عملية مسح الأراضي التي كان من المقرر لها تنطلق بمجرد الانتهاء من العمليات المشروع فيها برسم الثورة الزراعية حسب كل بلدية وفقا لما ينص عليه القانون 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتعلق بإعداد المسح العام للأراضي و تأسيس السجل العقـاري ، قد عرفت تذبذبا و تأخيرا كبيرا في الانتهاء منها نظرا لظروف التي عاشتها البلاد بالإضافة إلى تكاليفهــا الباهضـة و عدم توفر القدر الكافي من المتخصصين في عملية و عدم توفر القدر الكافي من المتخصصين في عملية المسح و أسباب أخرى. لهذا فإنه بعد أكثر من عشرين سنة بعد إصدار الأمر 75/74 فغن عملية المسح قد شملت أكثر من 500 بلدية من مجموع 1541 بلدية على مستوى الوطن و لكن بصفة غير مكتملة .
و حسب تقرير أعده المجلس الوطني الاقتصادي و الاجتماعي سنة 1998 بخصوص إشكالية العقار الفلاحي في الجزائر فإن مسح الأراضي يتطلب حسب المصالح المختصة 15 سنة أخرى للانتهاء منه بإنجاز ما يعادل 30.000 مخطط خاص بالأراضي الفلاحية فقط التي تم تغطيتها بنسبة 40% حتى تاريخ صدور هذا التقرير.
و حتى سنة 2000 وصل عددا للبلديات الممسوحة إلى 761 بلدية كما ذكرنا سابقا، إلا أن الدفاتر العقارية تأخر تسليمها في غالب البلديات و لم تسلم سوى في 334 بلدية بسبب عدم متابعة الأشغال من قبل البلديات و المحافظات العقارية حسب الأمين العام للنقابة الوطنية لمسح الأراضي .
بعد سنة 2000 عرفت عملية المسح انطلاقة جديدة بفصل الراحة المالية للميزانية العامة و تم لأول مرة الاستعانة بالوكالة القضائية الجزائرية للإسراع في إتمام العملية و هذا باستعمال صور القمر الصناعي الجزائري ألسات1. الذي دخل الخدمة لتقديم صور أفضل للأرض تقلل من تكاليف المسـح، و في هذه النقطة بالذات فإنه يمكن الاستعانة بالصور الجوية عبر القمر الصناعي إذا كانت بالدقة المطلوبة لمراقبة التوسع العمراني للمدينة و حصر بؤر البناءات غير القانونية.
2- ترسيـخ قـواعـد الشهـر العيـنـي :
- يعرف الشهر العقاري بأنه نظام قانوني له مجموعة من القواعد و الإجراءات التي يضمن بها حق الملكية العقارية و الحقوق العينية الأخرى و جميع العلميات القانونية الواردة على العقارات. و يعتمد النظام على نوعين أقرهما المشرع الجزائري.
أ- نظـام الشهـر الشخصـي:
- يعتمد في إعلان التصرفات على أسماء الأشخاص القائمين بها، و يتم ذلك حسب سجل يمسكه المحافظ العقاري وفق الترتيب الأبجدي و سجل آخر يمسك على أساسا الترتيب الزمني لتقديم التصرفات المراد شهرها، فهو يعتمد على أسماء الأشخاص و ليس المـادة 27 من الأمـر 75/74 و المواد 113 114 من المرسوم التنفيذي 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 و لكن ذلك لا يمنع أن تتبع بعض الإجراءات الصارمة في هذا النظام و منها قاعدة الرسمية و قاعدة الأثر النسبي للشهر .
ب- نظـام الشهـر العيـنـي:
- يرتكز شهر التصرفات فيه على العين ذاتها أي العقار محل التصرف و لهذا تخصص لكل عقار بطاقة عقارية تحدد فيها بيانات العقار و حدوده بدقة و يدون فيها كافة التصرفات التي وردت على هذا العقار و الملاك الذين تداولوا عليها. هذا النظام يتطلب مرافقته بعملية المسح الشامل للأراضي و في ظل تأخر عملية المسح فإن نظام الشهر العقاري الحالي للجزائر يزاوج بين الشهر الشخصي و الشهر العيني حيث يمسك المحافظ العقاري بطاقات عينية للعقار الموجود في أراضي ممسوحة و سجلين خاصين بالشهر الشخصي كما ذكرنا سابقا إضافة لبطاقة تحمل اسم المالك للعقار وفق هذا النظام الأخير. و يفترض أن يكون للشهر العيني في الأراضي الممسوحة قوة ثبوتية مطلقة لأنه يخضع لتحريات دقيقة حول كل الوثائق المثبتة للملكية،و من ثم يكون الشهر العيني حجة على الكافة.
إلا أنه و بالرجوع لنظام الشهر العيني المتبع في الجزائر فإن الأمر محل نظر، ذلك أن البعض يرى أنه نظام شهر عيني بأتم معنى الكلمة ، في حين يرى اتجاه آخر عكس ذلك حيث يفترض في نظام الشهر العيني أن يتولى مهمة الشهر قاض يتولى البحث في توافر شروط العقد و له أن يرفض شهر العقد المعيب، أما إذا قام شهر العقد فإن هذا العقد يتحصـن قبل كل الدعاوى لاحقا و هذا ما هو متبع ألمانيـا و سويسرا. كما أن نظام الشهر العيني لا يعترف بالتقادم المكسب فلو كان للعقار عقد مشهر فلا يمكن مهما طالت مدة وضع اليد عليه إكتسابه و بإسقاط ما قلناه على نظام الشهر العيني الجزائري نجد أن القائم بعملية الشهر في الجزائر هو موظف إداري ( المحافظ العقاري ) كما أن المادة 397 مدني جزائري تنص على أن بيع الغير يكون قابلا للإبطال حتى و لو تم إعلان البيع و قد قصد المشرع بالإعلان في هذه المادة الشهر ، و من ثم يتجلى لنا أن المشرع الجزائري لا يعطي للشهر حجية مطلقة مما يؤكد أن هذا النظام أقرب للشهر الشخصي منه إلى الشهر العيني. بالإضافة إلى الجدل القائم بين القضاة بشأن إمكانية التمسك بالتقادم المكسب استنادا للمادة 827 مدني في مواجهة المالك بعقد مشهر؟ ففي حين درجت الغرفة المدنية بالمحكمة العليا على الاستناد للمادة 827 مدني للاعتراف بالتقادم المكسب حتى في حال وجود عقد مشهر فإن الغرفة الإدارية ذهبت عكس ذلك في قراراتها. لذا يفصل أن تستقر المحكمة العليا بغرفها المجتمعة على رأي واحد حتى لا تبقى قرارات الغرف متناقصة و يتبين الخيط الأبيض من الخيط الأسود.
الذي يهمنا في كل هذا أنه لو تم العمل على تكريس الشهر العيني بالشكل المفترض قانونا ساهم إلى حد بعيد في القضاء على المعاملات العرفية التي ساهمت بشكل غير مباشر كما ذكرنا في إذكاء مشكلة البناء الفوضوي.
Iii – تقليص آجال منح الرخص و تبسيط إجراءاتها:
- ما زالت الآجال المقررة لمنح رخصة البناء أو رخصة المطابقة و باقي الرخص و الشهادات طويلة نسبيا حيث تتراوح على العموم في حدود شهرين من يوم الطلب وفقا للقانون 04/05. على أن سكوت الإدارة عن طلب منح رخصة البناء خلال الأجل المتروك لها لدراسة الملف و اتخاذ القرار أصبح بعد تعديل 04/05 المتعلق بالتهيئة والتعمير يعتبر بمثابة رفض ضمني و عندها يتوجب اتباع طريق القضاء الإداري للطعن في القرار الضمني للبلدية برفض منح رخصة البناء.
و من هنا يتجلى طول الوقت الذي سيستغرقه تسلم الرخصة لو سهت الإدارة عن دراسة الملف المرفق بطلب الرخصة في الأجل المحدد قانونا حيث سيكون على طالب الرخصة إتباع طريق القضاء الإداري مع ما ستستغرقه الإجراءات في هذه الحالة من زمن، و هذا في مجمله منطق لا يتماشى مع الحركية الاجتماعية و الاقتصادية، و لذا فالأفضل أن تدعم الإدارة بالوسائل المعلوماتية الحديثة حتى يتسنى لها دراسة طلبات الرخص المختلفة في آجال معقولة مع وجوب تخفيض الأجل المتروك لها إلى النصق أي في حدود شهر على أقصى تقدير.
و طبعا بتقليص آجال منح الرخص و الشهادات المتعلقة بالتعمير بالإضافة إلى تبسيط إجراءاتها بإتباع نظام الشباك الوحيد، و تقليص الوثائق المطلوب إرفاقها بطلب الرخصة إلى الوثائق الضرورية فقـط، و إخضاع هذه الوثائق بدورها لنظام موحد، فإن ذلك سيشجع الأفراد على طلب الرخص المطلوبة قانونا لمباشرة إنجاز البناء أو لمطابقته للمخططات البيانية و حدود الرخصة.
Iv – تدعيم عمل شرطة العمران :
- مراقبة تزايد البناءات الفوضوية تتطلب عملا جبارا و كما بشريا هاما للتمكن من ذلك، و رغم أن التعديلات التي شملت قوانين التهيئة والتعمير قد وسعت صفة الضبطية القضائية إلى عدة فئات لمعاينة المخالفات المرتكبة خرقا للقانون، فإن الحاجة تبقى قائمة لتدعيم شرطة العمران بعناصر أخرى. نقول هذا لأنه لا يمكن من الناحية الفعلية الاستفادة من الضبطية القضائية التقليدية المعروفة في قانون الإجراءات الجزائية في مراقبة تطور العمران نظرا لعدم التخصص من جهة و لانشغالها بمكافحة الإجرام المتزايد في باقي القضايا الأخرى.
لهذا نقترح أن يتم في هذا الإطار تفعيل لجان الحي باعتبارها الأقرب للحي و سكانه و خباياه، كما تعرف الوافدين الجدد عليه الذين يمكن أن يستغلوا غياب الرقابة في أي وقت لبناء بناءات غير قانونية و فرض سياسة الأمر الواقع.
و نسجل في هذا الإطار أن الشرطة البلدية المنشأة في إطار قانون البلدية الأول 67/24 المؤرخ في 18/01/1967 كانت تقوم بدور مهم في مجال الضبطية المتعلقة بالبناء و تعمل تحت إشراف رئيس المجلس الشعبي البلدي مباشرة وفق للمادة 235 من القانون المذكور. و بعد تعديل قانون البلدية في 07/04/1990 بالقانون 90/08 فقد جاء المرسوم التنفيذي 93/207 المؤرخ في 22/09/1993 ليرتقي بعمل الشرطة البلدية و ينظمها بشكل أفضل.
و بموجب المرسوم التنفيذي 96/265 المؤرخ في 03/08/1996 المتضمن إنشاء سلك الحرس البلدي، تم إلغاء المرسوم التنفيذي 93/207 السابق ذكره، و ورث الحرس البلدي مهام الشرطة الإدارية العامة و السهر على تطبيق القوانين و التنظيمات المتخذة في هذا المجال وفقا لما تنص عليه المادتين 4 و 5 من مرسوم إنشائه. و كان لهذا السلك الجديد أن يلعب دورا محوريا في مكافحة البناء غير القانوني نظرا لتشكيلته الفعلية من أبناء المنطقة التي تشكل فصائله على مستواها إضافة للإشراف المباشر لرئيس المجلس الشعبي البلدي عليه بما له من دور في مراقبة قواعد التعمير غير أن إنشغال سلم الحرس البلدي في فترة التسعينات بالمهام الأمنية بالدرجة الأولى إضافة لباقي القوى المسخرة في هذا المجال، قد أعاق قيامه بمهام الضبطية في مجال التعمير، لهذا نقترح بعد استتباب الأمن أن يتفرغ هذا السلك للقيام بمهام الضبطية في مجال التعمير، و ستكون له بدون شك فعالية في هذا الإطار.
V – تعديل أحكام القانون المدني :
- و نخص بالذكر في هذا الصدد المواد من 782 إلى 791 مدني على وجه الخصوص، ذلك أن هذه المواد أصبحت تتناقض مع التشدد الذي جاء به تعديل قانون التهيئة و التعمير 04/05. ففي الوقت الذي أصبح بمقدور الإدارة اللجوء لهدم البناء الذي تم دون رخصة مباشرة دون حاجة اللجوء إلى القضاء خاصة إذا تم هذا البناء على أرض من الأملاك الوطنية العمومية حيث تملك الإدارة صلاحيات الضبطية الإدارية في مجال المحافظة عليها و حمايتها ، فإن المواد التي أشرنا لها من القانون المدني تتساهل في التعامل مع البناء على أرض خاصة مملوكة لغير.
و إذا كانت مواد القانون المدني لا تركز على إن كان هذا البناء برخصته أو بدونها فإنها تركز على النية و كفى من حيث سوئها أو حسنها كما جاء في المادتين 784 و 785 مدني، و أكثر من هذا فإنها تقلص من سلطة المالك الحقيقي للأرض حيث تترك له الخيار في أجل سنة من يوم علمه بإقامة لبناء على أرضه و هو أجل قصير في أن يطلب إزالة البناء أو استبقاءه مقابل قيمة ما زاده اقتصاديا في الأرض من قيمة.
الشيء المستغرب أن المادة 785 مدني تؤكد على أنه في حال البناء على أرض مملوكة للغير بحسن نية فإنه لا يكون لصاحب الأرض أن يطلب إزالة البناء المنجز و يبقى له فقط أن يدفع إحدى القيمتين إما قيمة المواد المستعملة في الإنجاز إضافة لأجرة العمل أو يدفع مبلغا مساويا لما زاد في الأرض من قيمته بسبب هذا البناء.
فبالإضافة لصعوبة إثبات حسن النية في هذه الحالة فإن الفقرة الأخيرة من المادة 785 مدني تهدد ملكية المالك الأصلي، حيث لو أن المنشآت المنجزة على أرضه بلغت حدا من الأهمية أصبح معه تسديد قيمتها مرهقا لصاحب الأرض فإنه يجوز له أن يطلب تمليك الأرض لمن أقام المنشآت نظير تعويض عادل.
و هذا لعمري سيشجع على البناء على أرض الغير مهما كان التعويض العادل الذي سيحكم به للمالك الحقيقي طالما أن الذي قام ببناء المنشآت سيمتلك الأرض و المنشآت معا، و لهذا ينبغي إعادة النظر في أحكام هذه المواد بما يتماشى و التوجه العام في محاربة البناء غير القانوني.
قـائمـة المـراجـع المعتمـدة فـي البحــث:
أولا المؤلفـــات:
1- الفاضل خمار: الجرائم الواقعة على العقار. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: الطبعة الثانية لسنة 2006.
2- أ- حمدي باشا عمر: حماية الملكية العقارية الخاصة. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: طبعة 2004.
3- المستشار عبد الحفيظ بن عبيدة: إثبات الملكية العقارية و الحقوق العينية العقارية (في التشريع الجزائري). دار هومة / بوزريعة /الجزائر: طبعة 2004
4- أ-عجة الجيلالي: أزمة العقار الفلاحي و مقترحات تسويتها – دار الخلدونية /القبة /الجزائر
5- أ- حمدي باشا عمر: عقود التبرعات. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: طبعة 2004.
6- أ- حمدي باشا عمر– ليلى زروقي: المنازعات العقارية. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: الطبعة الثانية لسنة 2006.
7- أ- حمدي باشا عمر: نقل الملكية العقارية. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: طبعة 2004
8- أ- حمدي باشا عمر: القضاء العقاري. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: الطبعة السادسة لسنة 006 .
9- أ-نصر الدين هنوني: الوسائل القانونية والمؤسساتية لحماية الغابات في الجزائر: ديوان المطبوعات الجامعية: الجزائر طبعة 2001.
10- أ- ليلى زروقي: التقنيات العقارية (العقار الفلاحي): ديوان الأشغال التربوية: الجزائر: طبعة 2001
11- أ-بوجردة مخلوف: العقار الصناعي: دار هومة / الجزائر: الطبعة الأولى لسنة 2006.
12- أ- حمدي باشا عمر: دراسات قانونية مختلفة. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: طبعة 2006
13- أ- حمدي باشا عمر: مجمع النصوص التشريعية و التنظيمية المتعلقة بالعقار. دار هومة / بوزريعة /الجزائر: طبعة 2005.
14- المستشار قدور بشير: النظام القانوني للملكية العقارية في الجزائر: الديوان الوطني للأشغال التربوية / الجزائر: الطبعة الثانية لسنة 2004.
ثانيـــا : النصـوص القـانـونيـة:
1- القانون 98/04 المؤرخ في 05/06/1998 المتعلق بحماية التراث الثقافي.
2- القانون 02/02 المؤرخ في 05/02/2002 المتعلق بحماية الساحل و تنميته.
3- القانون 03/03 المؤرخ في 17/02/2003 المتعلق بمناطق التوسع السياحي
4- القانون 04/05 المؤرخ في 14/08/2004 المعدل و المتمم للقانون 90/29 المؤرخ في 01/12/1990 المتلق بالتهيئة والتعمير
5- المرسوم التنفيذي 06/03 المؤرخ في 07/01/2006 المتعلق بوثائق التعمير
6- القانون 06/06 المؤرخ في 20/02/2006 المتضمن القانون التوجيهي للمدينة
7- المرسوم التنفيذي 07/23 المؤرخ في 28/01/2007 المحدد لكيفيات إعادة بيع الأراضي الواقعة داخل مناطق التوسع السياحي أو منح حق الامتياز عليها.
ثالثـا : الـدراسـات و المحـاضـرات:
1- محاضرات الدكتورة سعاد بن جاب الله لطلبة المدرسة العليا للقضاء / في القانون العقاري لسنة 2005.
2- محاضرات المستشار سلايـم عبد الله لطلبة المدرسة العليا للقضاء بخصوص القانون المدنـي و قواعد الشهر لسنة 2005
3- محاضرات الأستاذة ليلىزروقي لطلبة المدرسة العليا للقضاء المتعلقة بالتهيئة والتعمير لسنة 2007.
4- محاضرات الأستاذ محمـد طرفاني لطلبة المدرسة العليا للقضاء بخصوص المواريث و عقود التبرعات لسنة 2007.
Admin- المدير
- عدد المساهمات : 972
نقاط : 2426
تاريخ التسجيل : 09/11/2011 -
صفحة 1 من اصل 1
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى