واقع أدوات التهيئة والتعمير في أم البواقي
2 مشترك
صفحة 1 من اصل 1
واقع أدوات التهيئة والتعمير في أم البواقي
من طرف soumia الجمعة ديسمبر 23, 2011 2:10 am
السياسة العمرانية في الجزائر:
ان السياسة العمرانية في الجزائر كان لها دورا مهما في التنمية الوطنية كما انها عرفت تطورا محسوسا اذ انها شملت عدة ميادين وكانت تعتمد على عدة ركائز اساسية من اهمها.
1.1)الاصلاح العقاري الجزائري :
الذي جاء لحل مشكلة الملكية العقارية التي كانت تحت حوزة المستوطنين وكبار الملاك الجزائرين وذلك عن طريق القانون (26-74)المؤرخ في 20-2-1974 الذي ينص على انشاء احتياطات عقارية لصالح البلديات حتى تتمكن من تجسيد ماجاء في التوجيهات العامة للمخطط الحضري التوجيهي PUD ونجد انه من اهم القوانين الصادرة قانون نزع الملكية للفائدة العامة حسب شروط وقواعد معينة التي جاء بها المرسوم الرئاسي 29/76 المؤرخ في 07/02/1976
1-2)- تجديد السكنات القديمة :
ان سياسة الجزائر كانت دوما تسعى الى توفير الحد الأدنى لشروط الراحة للحياة العصرية و كان هدف العمران تثبيت الأصالة الجزائرية والانتماء الحضري و التاريخي وفي هذا الصدد أصدر الأمر 29/76 لتجديد السكنات القديمة و المحافظة على المعالم التاريخية و التقاليد ومن هذا وجدت مشاريع تجديد الأحياء القديمة في الجزائر العاصمة ،قسنطينة، وهران.
1-3)- التوازن الجهوي :
وهو محاولة ايجاد توازن في الشبكة الحضرية عن طريق استغلال الطاقات البشرية و الاقتصادية و الطبيعية في مختلف مناطق الوطن و تجسد ذلك في اتباع سياسة تهيئة اقليمية واضحة و هو ماتجسده المخططات الموضوعية من أجل هذا العرض و نذكر بينها المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير PDAU أما عملية التوازن فتكون عن طريق التوزيع العقلاني للسكان و النشطات حسب الامكانيات الاقتصادية التي يوفرها الاقليم .
II) تطور السياسة العمرانية في الجزائر:
يمكن تقسيم السياسة العمرانية في الجزائر الى قسمين :
1.1) – مرحلة ما قبل الاستقلال : طبقت في هذه الفترة سياسة عمرانية تهدف الى استنزاف الثروات الوطنية و تشويه التاريخ و الثقافة الجزائرية ، حيث أنها لم تراعي الأنماط المعمارية و العمرانية التاريخية ، بالاضافة الى اهمال الجوانب الاقتصادية و الاجتماعية الجزائرية من تقالديد و قيم و هو ما يلاحظ بشكل واضح في الانقطاع الموجود بين الأنماط القديمة و الانماط المستوردة خاصة في المدن الكبرى حيث في سنة 1958 حاول الفرنسيون تغليط الرأي العام العالمي و الوطني بخصوص الحرب التحريرية باعتبارهم أن الثورة الجزائرية لاتهدف الى الحرية بل قامت من أجل الرفع من المستوى المعيشي للمواطنين ومحاربة ما يسمى بالجهل و الفقر و تجسدت هذه السياسة في انجاز أكبر مشروع تنموي ألا وهو مشروع قسنطينة الذي يرمي الى انتهاج سياسية تنموية على مستوى كبريات المدن بالاضافة الى وضع قانون التخطيط الحضري في الجزائر و الذي لم يطبق في سنة 1960 واشتمل هذا القانون على :
- المخطط التوجيهي العمراني الذي وضع كمشروع برنامج لتوجيه التهيئة و التنمية في البلديات .
- المخطط العمراني المفصل الذي وضع من أجل توضيح و تطبيق التوجيهات الأساسية الموجودة في المخطط الأول .
1-2) – مرحلة ما بعد الاستقلال : وجدت الجزائر نفسها بعد الاستقلال مباشرة أمام مجال عمراني و اقتصادي موروث تسوده الفوضى العقارية و قلة المرافق و اهمال من طرف الجزائريين و من بين الخطوات الاولى التي انتهجتها الجزائر هي انشاء ما يسمى بالمخطط العمراني المبدئي للبلديات التي يزيد عدد سكانها 10 ألاف نسمة و لم تأخذ بعين الاعتبار في الفترة الاستعمارية و في سنة 1965 تزايد الاهتمام بهذا المجال و ذلك بانشاء وزارة الأشغال العمومية و البناء للاهتمام بهذا المجال حيث قامت بانشاء مكتب الدراسات العمومية و الهندسية .
المعمارية و البناء سنة 1968 ثم تلته مكاتب الدراسات و هيئات أخرى تسهر على تطوير و تنظيم العمران في الجزائر حيث أوكلت اليها مهمة انجاز مخططات توجيهية حضرية لكل المدن الجزائرية نذكر من بينها (CADAT) و التي أنشأت سنة 1970 و استمرت الى الثمانينات و مكتب (COMEDOR) وهو مكتب وطني أوكلت اليه مهمة انشاء المخطط العمراني التوجيهي لمدينة الجزائر 1970-1976 وقد اعتمد على بعض الأفكار و الدراسات الخارجية أين حاولوا تطبيقها على الجزائر من بينها مناطق التعمير الأولية و المناطق الحضرية السكنية الجديدة ZUHN و نظرا للتغيرات الاجتماعية و الاقتصادية و السياسية التي حدثت في الجزائر و انتهجت سياسة التخطيط الحضري الى نمط حديث و دراسة المدينة بالعلاقة مع المحيط و تجسد ذلك بصدور قانون التهيئة و التعمير 1990 و التوجيه العقاري في نفس السنة و تم تطبيقه عن طريق المراسيم التالية .
- عقود التعمير " المرسوم التنفيذي" رقم 91-176
- المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير"PDAU " المرسوم التنفيذي 91-176
- مخطط شغل الأراضي POS المرسوم التنفيذي 91-178
III) التعريف بأدوات التعمير:
1-1 المخطط العمراني الموجه PUD : استمر العمل و بهذا المخطط العمراني الى غاية 1990 حيث استبدل بوسيلة عمرانية أخرى ليأتي الحديث عنها لاحقا و المخطط العمراني الموجه كان يوضع للمدن الكبرى و المتوسطة يرسم حدودها و يأخذ بعين الاعتبار توسع النسيج العمراني مستقبلا على المدن المتوسطة و يحدد استخدام الأراضي حسب الاحتياجات
الضرورية للمجتمع السكاني من سكن و مرافق و هياكل أساسية و مساحات خضراء و تجهيزات و منشأت اقتصادية و غيرها و هذه الوسيلة التقنية في مجال العمران بالاضافة الى كونها مخطط عمراني يرسم معالم التهيئة العمرانية داخل المدينة فانه كان عبارة عن أداة قانونية تظم استخدام المجال داخل النسيج العمراني اذ يصبح بمثابة قانون عمراني لمجرد المصادقة عليه من طرف الوزارة الوصية (1) .
(1) بشير التجاني : نفس المرجع سبق ذكره : ص 65
1-2 المخطط العمراني المؤقت : انتهت مدة صلاحيته سنة 1990 و هو شبيه بالمخطط العمراني الموجه من حيث أبعاد التهيئة العمرانية و أهدافها الا أن هذا الأخير خاص بالمراكز الحضرية الصغيرة أو الشبه حضرية و الفرق بين الاثنين يتمثل في حصر المدة الزمنية المخصصة للمخطط العمراني المؤقت ، كما أن المخطط العمراني المؤقت لايحتاج الى مصادقة وزارية كما هو الحال بالنسبة الى المخطط العمراني الموجه فمصادقة الوصاية على المستوى المحلي " الولاية " كافية لهذا النوع من المخططات العمرانية المؤقتة (1) .
1-3 مخطط التحديث العمراني : ينجز هذا المخطط على المدى القصير في اطار المخطط الخماسي الوطني و في انتظار اعداد المخطاطات و التحكم في التوسع العمراني و يهدف أساسا الى ضمان التوسع العمراني المنظم و اعداد المرافق الضرورية التي يحتاج اليها السكان خاصة التجهيزات المدرسية و الصحية (2) .
1-4 المخطط الوطني للتهيئة الاقليمية "SNAT" : يعكس المخطط الوطني للتهيئة الاقليمية المنظور المستقبلي لشمل التراب الوطني بالنظر الى استراتيجية التهيئة الاقتصادية الاجتماعية و الثقافية على المدى الطويل و تجسد الاختيارات المحددة بخصوص تهيئة المجال الوطني و تنظيمه و تشكيل إستبدالي لتوزيع الاعمال التسوية و تعيين اماكنه و يحدد القواعد التي تعتمد في اعداد كل المخططات الوطنية و المخططات المتعددة للتهيئة في بعدها الاقتصادي و المجالي يتم اعداد المخطط الوطني للتهيئة الاقلمية من طرف الهياكل المكلفة بالتهيئة الاقليمية من طرف الهياكل المكلفة بالتهيئة الاقليمية و الاتصال مع الادارات المعنية حيث يتم المصادقة عليه وفق نفس الاشكال و الاجراءات الخاصة بالأفاق الطويلة الأمد للتهيئة الاقتصادية و الاجتماعية و تضمن حصيلة تنفيذ المخطط الوطني المتعدد السنوات التهيئة حصيلة تطبيق المخطط الوطني للتهيئة الاقليمية. (3)
1-5 المخطط الجهوي للتهيئة الاقليمية "SRAT" : يقوم المخطط الجهوي للتهيئة الاقليمية لتبسيط و تكثيف أعمال التهيئة الواردة ضمن المخطط الوطني للتهيئة الاقليمية قصد القضاء التدريجي على الاختلالات و التفاوتات الجهوية و تشجيع التنمية و التكامل بين الجهات ويعد هذا المخطط على الأمد الطويل و الفترة الموالية للفترة الخاصة بالمخطط الوطني للتهيئة الاقليمية ويحدد برامج و أعمال.
على فترات زمنية تتماشى و شروط التخطيط الوطني و ليتم اعداد المخطط الجهوي للتهيئة الاقليمية من طرف الهياكل المكلفة بالتهيئة الاقليمية بالاتصال و التشاور مع الادارات و الجماعات المحلية المعنية و يتم اعدادها عن طريق التنظيم و يتم مراجعتها ضمن نفس الاشكال. (4)
(1) (2) (3) (4) بشير التجاني : نفس المرجع سبق ذكره : ص 66 ، 67 ، 70
1-6 المخطط التهيئة الولائي "PAW" : يعد مخطط التهيئة الولائي وسيلة حقيقية لتطبيق السياسة الوطنية في هذا الميدان عن طريق تطبيق المخطط الجهوي للتهيئة الاقليمية الذي تنتمي اليه الولاية المعنية و من جهة النظرة القانونية فان حتى و ان كانت هذه الوسيلة مطبقة في الواقع على الأقل ضمن صلاحيات المجلس الشعبي الولائي فاننا نجدها ليست قانونية ضمن قوانين التهيئة الاقليمية 87/90-03/29 لهذا يمكن القول أن مخطط التهيئة الولائي ماهو الا دراسة يمكن أن تعدها الوكالة الوطنية للتهيئة العمرانية (1).
1-7 المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير "PDAU" :
المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير هو أداة للتخطيط المجالي و التسيير الحضري يحدد التوجهات الاساسية للتهيئة العمرانية للبلدية أو البلديات المعنية و يأخذ بعين الاعتبار تصاميم التهيئة و مخططات التنمية و التسيير العقاري و يحدد مسبقا تنظيم التطور المجالي للبلدية أو عدة بلدياتو يأخذ بعين الخصوص الشروط التي تحدد من جهة خصوصية استعمال المجال الخاص بالنشطات الفلاحية و المحيط و الموضع الطبيعي و يحدد أيضا الأراضي المخصصة للنشطات الاقتصادية ذات الفائدة العامة و البناءات لتحديد الاحتياجات الحالية و المستقبلية للتجهيزات الجماعية (2).
1-7-1محتوى المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير "PDAU" :
يتكون المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير من :
أ-تقرير توجيهي يقدم فيه ما يأتي :
- تحليل الوضع القائم و الاحتمالات الرئيسية للتنمية بالنظر الى التطور الاقتصادي و الديمغرافي و الاجتماعي و الثقافي للتراب المعني .
- نمط التهيئة المقترح بالنظر الى التوجهات الخاصة بمجال التهيئة العمرانية .
ب- تقنين يحدد القواعد المطبقة بالنسبة الى كل منطقة مشمولة في القطاعات و لهذا الغرض يجب أن نحدد مايلي :
- جهة التخصيص العالية للأراضي و نوع الأعمال التي يمكن حصولها عند الاقتضاء أو اخضاعها لشروط خاصة .
- الكثافة الناتجة عن معامل شغل الأرض
- الارتفاقات المطلوب الابقاء عليها أو تقديمها أو انشائها
- المساحات التي تتدخل فيها مخططات شغل الأرض مع الحدود المرجعية المرتبطة بها و ذلك بابراز مناطق التدخل في الأنسجة العمرانية القائمة و مساحات المناطق المطلوب حمايتها.
- يحدد مواقع التجهيزات الكبرى و المنشات الاساسية و الخدمات و الاعمال و توجهها و يحدد فضلا عن ذلك شروط البناء الخاصة داخل بعض أجزاء التراب .
(1) بشير التجاني : نفس المرجع سبق ذكره : ص 70 ،
(2) قانون رقم 90-29 في 01 ديسمبر 1990 المتعلق بالتهيئة و التعمير الجريدة الرسمية للدولة الجزائرية العدد 52/1990
جـ- وثائق بيانية تشمل على المخططات الاتية :
- مخطط الوضع القائم يبرز الايطار المشيد حاليا و أهم الطرق و الشبكات المختلفة .
- مخطط التهيئة ليبين حدود ما يأتي .
- القطاعات المعمرة و القابلة للتعمير و المخصصة للتعمير في المستقبل و غير القابلة للتعمير .
- بعض أجزاء الأراضي الساحلية ، الأراضي الفلاحية الامكانات الزراعية المرتفعة
أو الأراضي ذات الطبعة الثقافية البارزة .
- مساحات تدخل مخططات شغل الأراضي
- مخططات الارتفاقات يجب الارتقاء بها أو تعديلها أو انشائها .
- مخطط التجهيز يبرز مرور الطرق و أهم سبيل لايصال ماء الشراب و ماء التطهير و كذلك تحديد مواقع التجهيزات الجماعية و منشأت المنفعة العمومية .
- أهــدافه : يهدف المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير الى :
- تحديد التحصيص العام للأراضي على مجموع تراب البلدية أو مجموعة البلديات حسب القطاع .
- يحدد توسع المباني السكنية و تمركز المصالح و النشاطات و طبيعة و مواقع التجهيزات و الهياكل الاساسية .
- تحديد مناطق التدخل في الأنسجة الحضرية و المناطق الواجب حمايتها .
*- مجالات تدخله
- يقسم المخطط التهيئة و التعمير المنطقة التي يتعلق بها الى قطاعات محددة كما يلي :
- القطاعات المعمرة
- القطاعات المبرمجة للتعمير
- قطاعات التعمير المستقبلية
- القطاعات الغير قابلة للتعمير
* تعريف القطاع :
هو جزء ممتد من طرف البلدية يتوقع تخصيص أرضية لاستعمالات عامة و اجال محددة للتعمير بالنسبة لاضافة الثلاثة الأولى من القطاعات المحدد أعلاه المسماة بقطاعات التعمير
• القطاعات المعمرة :
تشمل كل الأراضي حتى و ان كانت غير مجهزة بجميع التهيئات التي تشغلها بنايات و مساحات فاصلة ما بينها و التجهيزات و النشطات و لو غير مبنية كالمساحات الخضراء و الحدائق و المساحات الحرة و الغابات الحضرية الموجهة الى خدمة هذه البنايات المتجمعة كما تشمل القطاعات المعمرة الواجب تجديدها و اصلاحها و حمايتها .
• القطاعات المبرمجة للتعمير :
تشمل القطاعات المبرمجة للتعمير القطاعات المخصصة للتعمير على الأمدين القصير و المتوسط في أفاق 10 سنوات حسب الحدود الأولية المنصوص عليها في المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير.
القطاعات المعمرة و القابلة للتعمير و المخصصة للتعمير في المستقبل و غير قابلة للتعمير.
- بعض أجزاء الأرض ، الساحل ، الأراضي الفلاحية ذات الامكانيات الزراعية المرتفعة أو الجيدة و الأراضي ذات الصبغة الطبيعية و الثقلفية البارزة .
- مساحات تدخل مخططات شغل الأراضي
- مخططات الارتفاقات يجب الارتقاء أو تعديلها أو انشاءها .
- مخطط تجهيز يبرز مرور الطرق و أهم سبيل ايصال مائ الشرب و ماء التطهير و كذلك تحديد مواقع التجهيزات الجماعية و منشأت المنفعة العمومية .
• قطاعات التعمير المستقبلي :
تشمل قطاعات التعمير المستقبلي الأراضي المخصصة للتعمير على المدى البعيد في أفاق 20 سنة حسب الأجال المنصوص عليها في المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير .
كل الأراضي المتواجدة في قطاعات الأراضي المستقبلية خاضعة مؤقتا للارتفاق بعدم البناء و لايرفع هذا الارتفاق في الأجال المنصوص عليها الا بالنسبة للأراضي التي تدخل حيز التطبيق مخطط شغل الأراضي المصادق عليها المصادق عليها تمنح في حالة غياب مخطط شغل الأراضي بهذه القطاعات المستقبلية كافة الاستثمارات التي تتجاوز مدة اندثارها الأجال المنصوص عليها للتعمير و كذلك التعديلات و الاصلاحات الكبرى للبنايات المعنية بالهدم غير أنه يرخص في هذه القطاعات :
- تجديد و وتعويض و توسيع المباني للاستعمال الفلاحي .
- البناءات و المنشأت اللازمة للتجهيزات الجماعية و انجاز العمليات ذات المصلحة الوطنية .
- البناءات و المنشأت التي تبررها المصلحة البلدية المرخص بها قانونا من قبل الوالي بناءا على طلب معلل من الرئيس المجلس الشعبي البلدي بعد أخذ رأي المجلس الشعبي البلدي .
- القطاعات الغير قابلة للتعمير :
هي القطاعات التي يمكن أن تكون حقوق البناء منصوص عليها محددة بدقة و نسب تتلاءم مع الاقتصاد العام لمناطق هذه القطاعات .
• اعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير :
يقرر اعادة المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير عن طريق مداولة من المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية .
يجب أن تبين هذه المداولة ما يلي : (1)
التوجيهات التي تحدد الصورة الاجمالية للتهيئة أو مخطط التنمية بالنسبة الى التراب المفقود
كيفيات مشاركة الادارات العمومية و التهيئات و المصالح العمومية و الجمعيات في اعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير .
القائمة المحتملة للتجهيزات ذات الفائدة العمومية في اطار تنفيذ المادة 31 من القانون رقم 90-29 المؤرخ في 01 ديسمبر 1990م
(1) قانون رقم 90-29 في 01 ديسمبر 1990 مصدر سابق
2- تبليغ المداولة المذكورة للوالي المختص اقليميا و تنشر مدة شهر في المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية البلدية المعنية .
3- يصدر القرار الذي يرسم حدود المحيط الذي يتدخل فيه المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير استنادا الى ملف يتكون من مذكرة تقديم و مخطط يرسم حدود التراب الذي يشمله المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير و المداولة المتعلقة ب :
- الولي اذا كان التراب المعني تابعة لولاية واحدة .
- الوزير المكلف بالتعمير مع الوزير المكلف بالجماعات المحلية اذا كان التراب المعني تابع لولايات مختلفة .
4- اذا كان المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير يشمل تراب بلديتين أو عدة بلديات يمكن لرؤساء المجالس الشعبية المعنية انهاء مهمة اعداده الى مؤسسة عمومية مشتركة بين البلديات.
5- يبادر رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني و رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية أو المؤسسة العمومية المشتركة بين البلديات باعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير فيما يخص متابعة الدراسات و جمع الأراء في اطار التشاور مع مختلف الهيئات و المصالح العمومية و الادارات العمومية و الجمعيات المعتمدة لهذا الغرض.
- غير أن المقررات التي تتخذها المؤسسة العمومية المشتركة بين البلديات و التي تدخل في اطار الاجراءات التي تكون قابلة للتنفيذ الا بعد مداولة المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية .
6 – يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية أو المؤسسات العمومية المشتركة بين البلديات باطلاع رؤساء غرفة التجارة و رؤساء غرفة الفلاحة ورؤساء المنظمة المهنية و رؤساء الجمعيات المحلية للمترفقين كتابيا بالمقرر القاضي باعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير و لهؤلاء المرسل اليهم مهلة 15 يوم ابتداء من تاريخ استلامهم الرسالة للافصاح عما اذا يريدون أن يشاركوا في اعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير و تعيين ممثليه في حالة ثبوت ارادتهم هذه .
7- يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني لرؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية عند انقضاء المهلة باصدار قرار يبين قائمة الادارات العمومية و الهيئات و المصالح العمومية أو الجمعيات التي طلبت استشاراتها بشأن مشروع المخطط التوجيه للتهيئة و التعمير .
الادارات و الهيئات العمومية و المصالح التابعة المكلفة على مستوى الولاية :
*- مديرية البناء و التعمير
*- مديرية الفلاحة
*- مديرية التنظيم الاقتصادي
*- مديرية الري
*- مديرية النقل
*- مديرية الأشغال العمومية
*- مديرية المباني و الموقع الأثرية و الطبيعية
*- مديرية البريد و المواصلات
*- الهيئات و المصالح المكلفة على المستوى المحلي :
*- مديرية توزيع الطاقة
*- مديرية النقل
*- مديرية توزيع المياه .
ينشر هذا القرار مدة شهر في مقر المجلس الشعبي البلدي المعني أو في المجالس الشعبية البلدية المعنية و يبلغ المخطط الادارات العمومية و الهيئات و المصالح العمومية و الجمعيات و المصالح التابعة للدولة المعنية يبلغ مشروع المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير المصادق عليها المداولة المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية للادارات العمومية و المصالح العمومية و الجمعيات و المصالح المعنية التابعة للدولة و تمهل مدة 60 يوما لابداء أرائها و ملاحظاتها و اذ لم تجب خلالها النصوص عليها أعلاه يعتبر رايها موافقا .
8- يخضع مخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير المصادق عليها لاستقصاء العمومي لمدة 45 يوما يصدر رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني أو رؤساء المجالس الشعبية المعنية قرار بهذا الصدد يحدد المكان أو الأماكن التي يمكن استشارة المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير فيه أو فيها .يعين المفوض المحقق أو المفوضين المحققين .
بين تاريخ انطلاق التحقيق و تاريخ انتهائه .
يحدد كيفيات اجراء التحقيق العمومي .
9- نشر القرار الذي يعرض المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير على الاستقصاء العمومي يقر المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية طوال مدة الاستصاء العمومي و تبلغ نسخة من القرار للوالي المختص اقليميا .
10- يمكن أن تدون ملاحظات في سجل خاص مرقم وموقع من رئيس المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية البلدية المعنية أو يعرب عنها مباشرة أو ترسل كتابيا الى المفوض المحقق أو المفوضين المحققيين .
11- يقفل سجل الاستقصاء عند انقضاء المهلة القانونية و يوقعه المفوض المحقق أو المفوضون المحققون ، يقو م المفوض المحقق أو المفوضون المحققون خلال 15 يوما الموالية باعداد محضر الاستقصاء و يرسلونه الى رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية مصحوبا بالملف الكامل لاستقصاء استنتاجه .
المصادقة على المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير :
يرسل المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير بعد تعديله عند الاقتضاء مصحوبا بسجل الاستقصاء و بمحضر قفل الاستقصاء و النتائج التي يستخلصها المفوض المحقق و بعد المصادقة عليه لمداولة المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية أو المجالس الشعبية البلدية الى الوالي المختص خلال 15 يوم الموالية لتاريخ استلام الملف .
يصادق على المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير مصحوبا برأي المجلس الشعبي البلدي الولائي عملا بالمادة 27 من القانون رقم 90-29 المؤرخ في 01 ديسمبر 1990 المذكور أعلاه حسب الحالة .
- بقرار من الوالي
- بقرار مشترك بين الوزير المكلف بالتعمير و الوزير المكلف بالجماعات المحلية بعد استشارات الوالي المعني أو الولاة الأخرين المعنيين .
- بمرسوم تنفيذي بعد استشارات الوالي المعني أو الولاة المعنيين و بناء على تقرير من الوزير المكلف بالتعمير .
- يجب أن يكون ملف المصادقة على المخطط التوجيهي للتهيئة و العمران مما يأتي :
- مداولة المجلس الشعبي البلدي المعني المجالس الشعبية البلدية.
- سجل استقصاء العمومي و محضر قفل الاستقصاء العمومي و النتائج التي يستخلصها المفوض المحقق أو المفوضين المحققين .
- رأي المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية البلدية أو الولائية .
- الوثائق المكتوبة و البيانية للمخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير .
- يبلغ المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير المصادق عليه تحت تصرف الجمهور للجهات الاتية :
• الوزير المكلف بالتعمير
• الوزير المكلف بالجماعات المحلية
• مختلف الأقسام الوزارية المعنية
• رئيس المجلس الشعبي الولائي المعني
• النمصالح التابعة للدولة المعنية بالتعمير في الولاية
• - الغرف التجارية
• - الغرف الفلاحية
الوثائق التي يعتمد عليها أثناء دراسة PDAU :
يعتمد على الوثائق و المخططات التالية :
- مخطط الموقع
- مخططات التهيئة الولائي PAW
- المخططات الجيولوجية و الجيوتقنية
- مخطط التهيئة و الولائية PDW
- المخطط العمراني المؤقت PUP
- مخططات تصنيف التربة
- الخرائط و الصور الجوية
- المخطط الوطني للتهيئة و التعمير SNAT
- المخطط الاقليمي للتهيئة العمرانية SRAT
- الاحصاء العام للسكان و السكن للسنوات السابقة 66-77-87RGPH ولهذا فان المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير يتكفل باعادة التهيئة المعنية و تنقسم منهجية الى ثلاثة مراحل مختلفة . (1)
مراحل المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير PDAU :
المرحلة الأولى : و يتم فيها :
- أ- تشخيسص الوضعية الحالية (تحليل واقعي)
- توقعات التنمية (تحليل نظري)
المرحلة الثانية : و يتم فيها :
- وضع مخطط التهيئة النهائي
المرحلة الثالثة : و يتم فيها :
- وضع القانون العام للمخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير (2)
مراجعة المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير PDAU :
يمكن مراجعة PDAUبعدما يظهر أنم سياسة القطاع المعني بالعمران تؤول الى طريق مسدود أي تظهر أن السياسة المنتهجة دون نتيجة و اذا كان المخطط التوجيهي للتهيئة و التعميرPDAU لا يعبر عن طموحات و احتياجات السكان .
ومراجعة و تعديلPDAU تكون وفق الشروط التي يشكل بها PDAU (3)
(1) المرسوم التنفيذي رقم 90-29 في 28 ماي 1991 مصدر سابق
(2) مخطط شغل الأراضي بين النظري و التطبيقي حالة مدينة الخروب ، المركز الجامعي بن مهيدي بأم البواقي دفعة 2006
(3) نفس المرجع السابق
مخطط شغل الأرض (1) :
- تعريفه : هو وثيقة عمرانية جاء بمقتضى القانون 90-29 المؤرخ في 10 ديسمبر 1990ة و المتعلق بالتهيئة و التعمير و هو يحدد بالتفصيل القواعد العامة و حقوق استخدام الأراضي و البناء و ذلك في اطارات توجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير.
- محتـواه :
أ- الوثائق المكتوبة : وتتضمن ما يلي :
*- تقرير توضيحي بالنسبة للتحليل العمراني للوضعية الحالية و تنظم الوظائف الحضرية المقترحة.
*- القوانين التي تضبط مختلف المناطق و القطاعات المقترحة للتهيئة و التعمير و كذا شغل الأراضي توضيح نوعية المباني المرخص لها و المحصورة ووجهتها و حقوق البناء المرتبطة بملكية الأراضي و جميع الارتفاقات المحتملة .
*- يبين فيه تلاؤم أحكام مخطط شغل الأراضي مع توجيهات المخطط التوجيهي للتعيئة و التعمير و كذا البرنامج المعتمد عليها لتقييم البلدية أو عدة بلديات .
*- يحدد معامل الشغل الأراضي POS العلاقة بين الأراضي و ارتفاع البناء CES
*- يعين أنماط البنايات و استعمالاتها .
*- و يعين بصفة عامة :
الطرق و الممرات
الشبكات المختلفة الى المناطق الدراسية
الخصائص الأرضية
موقع المباني بالنسبة للطرق العمومية
موقع المباني بالنسبة للطرق العمومية
موقع المباني بالنسبة لبعضها البعض
ارتفاع المباني
مواقف السيارات و الحافلات
المساحات الخضراء و مساحات اللعب و الساحات العمومية
يحدد الأراضي الفلاحية الواجب حمايتها
يحدد المناطق الواجب حمايتها و ترميمها
يحدد نوع المنشأت و التجهيزات العمومية و مواقعها و كذا يحدد الطرق و الشبكات المختلفة(2)
(1) قانون رقم 90-29 في 01 ديسمبر 1990 مصدر سابق
(2) المرسوم التنفيذي رقم 90-29 في 28 ماي 1991 مصدر سابق
• المخططات التي تتكون منها POS (1) :
مخطط الموقع 1/2000-1/5000
مخطط طبوغرافي بمقياس 1/500-1/200
مخطط جيوتقني بمقياس 1/1000-1/500 يبين نوعية الربة ومدى مقاومتها و يكون مرفوق بتقرير تقني مفصل
مخطط الوضعية الحالية لمقياس 1/1000-1/500 و بين الاطار المبني،الطرق،الشبكات المختلفة الارتفاقات .
مخطط توجيهي 1/1000
مخطط الهيكلة 1/5000
مخطط التهيئة العامة 1/500-1/1000 ويحددها ما يلي :
• المنطاق المتجانسة
• موقع التجهيزات و المنشأت ذات المصلحة العامة .
• المساحات الواجب نظرا لخصوصيتها
• مخطط استعمال المجال 1/500-1/1000 وه\ا الاخير يجسد الاشكال العمرانية والمعمارية المراد اقامتها بالنسبة للقطاع المقصود (1)
أهــدافـه :
-مخطط شغل الاراضي يؤخ بعين الاعتبار خلال المشاريع العمرانية للمدينة و يؤخذ بعين الاعتبار الأهمية الأثرية و الامكانيات المتوفرة و التطورات الت تعتمد على المصادر التقنية و الثقافية و الشكلية و هو يعتمد على فهم تحليل المكان و تسيير شكله المرفولوجي و المستعملين له .
- مخطط شغل الأراضي يتضمن النوعية العمرانية و المعمارية للمدينة و يجب على كل تساؤلاتها و مشاكلها في اطار الأهداف المسطرة و هو يتحكم في تطور المدينة من خلال المخطط الاستهلاك المجال و شكله العمراني .
- مخطط شغل الأرض يحدد نوع التدخل على الأنسجة العمرانية الموجودة مثل : التحديد التقييم و التثمين ، اعادة الاعتبار ، اعادة التهيئة للتجمعات العمرانية أو عمليات تهدف الى انشاء تجمعات و أنسجة عمرانية جديدة مثل : مناطق السكن ، مناطق النشطات ، المناطق الصناعية ، مناطق التوسع السياحي .
- مخطط شغل الأراضي وثيقة أساسية لأجل بناء و تجهيز و كذا حماية الاقليم اضافة الى كل هذا فان المخطط شغل الأراضي .
- يحدد بصفة مفصلة الشكل الحضري بالنسبة للقطاع أو القطاعات المعنية و التنظيم و حقوق البناء و استعمال الأرض .
(1) المرسوم التنفيذي رقم 90-29 في 28 ماي 1991 مصدر سابق
- يعين الحد الأدنى و الاقصى من البناء المسموح به المعبر عنها بالمتر المربع م² و أنماط البنايات و استغلالها .
يضبط القواعد المتعلقة بالمظهر الخارجي للبنايات .
- يحدد المساحات العمومية و المساحات الخضراء و المواقع المخصصة للمنشأت العمومية و كذا تخطيطات و مميزات طرق المرور .
- يحدد مختلف الارتفاقات .
- يحدد مختلف الأحياء و الشوارع و النصب التذكارية و المواقع و المناطق الواجب حمايتها و تجديدها و اصلاحها و يعين مواقع الأراضي الفلاحية الواجب و قايتها و حمايتها (1)
اعداد مخطط شغل الأراضي :
1/-يقرر اعداد مخطط شغل الأراضي عن طريق مداولة من المجلس الشعبي البلدي المعني يجب أن تتضمن هذه المداولة ما يلي :
يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية أو المؤسسة العمومية المشتركة بين البلديات باطلاع رؤساء غرف التجارة و رؤساء المنظمة المهنية و رؤساء الجمعيات المحلية المرتفقين كتابيا بالمقرر القاضي باعداد مخطط شغل الأراضي و لهؤلاء المرسل اليهم مهلة 15 يوم ابتداء من التاريخ استلامهم الرسالة لافصاح عن كانوا يريدون المشاركة في اعداج مخطط شغل الأراضي
2/- يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي و رؤساء المجالس الشعبية البلدية عند اقتضاء المهلة المنصوص عليها في الفقرة اعلاه اصدار قرار يبين قائمة الادارات العمومية و الهيئات و المصالح العمومية و الجمعيات التي طلبت استشاراتها بشأن مشروع مخطط شغل الأرض وجوبا :
---- الادارات العمومية و المصالح التابعة للدولة ...............:
- مديرية التعمير و البناء
- مديرية الفلاحة
- مديرية التنظيم الاقتصادي
- مديرية الري
- مديرية النقل
- مديرية الأشغال العمومية
- مديرية المباني و الموقع الأثرية
- مديرية البريد و الموصلات
(1) قانون رقم 90-29 في 01 ديسمبر 1990 مصدر سابق
(2) المرسوم التنفيذي رقم 91/178 المؤرخ في 28 ماي 1991
---- الهيئات و المصالح العمومية المكلفة على المستوى المحلي .........:
- مديرية توزيع الطاقة
- مديرية النقل
- مديرية توزيع المياه
- ينشر هذا القرار مدة شهر في مقر المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية و يبلغ الادارات العمومية و الهيئات و المصالح العمومية و الجمعيات.
- يبلغ مشروع المخطط شغل الأرض للتهيئة و التعمير المصادق عليه لمداولة المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية البلدية المعنية للادارات العمومية و الهيئات العمومية و المصالح العمومية و الجمعيات و المصالح المعنية التابعة للدولة و تمهل 60 يوما لابداء رأيها أو ملاحظتها .
اذا لم تجيب خلال المهلة المنصوص عليها أعلاه عند رأيها موافق .
يخضع مشروع شغل الأرضي التهيئة و التعمير المصادق عليها للاستقصاء العمومي مدة 60 يوما و يصدر رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني و رؤساء المجالس الشعبية البلدية قرار بهذا الصدد :
يحدد المكان أو الأماكن التي يمكن استشارة مشروع مخطط شغل الألاراضي فيها :
يعين المفوض المحقق أو المفوضين المحققين .
- يبين تاريخ انطلاق مدة التحقيق و تاريخ انتهائها
- يحدد كيفيات اجراء التحقيق العمومي
ينشر القرار الذي يعوض مخطط شغل الأراضي للتهيئة و التعمير على الاستقصاء عمومي بمقر المجلس الشعبي البلدي المعني أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية طوال مدة الاستقصاء العمومي و تبلغ نسخة من القرار للوالىي المختص اقليميا .
يمكن أن تدون ملاحظات في سجل خاص مرقم وموقع من رئيس المجلس الشعبي البلدي و روساء المجالس الشعبية البلدية المعنية أو يعرب عنها مباشرة أو ترسل كتابيا الى المفوض المحقق أو المفوضون المحققون
- يقفل سجل الاستقصاء عند انقضاء المهلة القانونية و يوقعه النمفوض المحقق أو المفوضون المحققون خلال الخمس عشرة 15 يوما الموالية باعداد محضر قفل الاستقصاء و يرسل الى المجلس الشعبي البلدي المعني أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية مصحوبين بالملف الكامل للايستقصاء مع استنتاجها .
المصادقة على مخطط شغل الأراض :
1/- يرسل مخطط شغل الارض بعد تعديله عند الاقتضاء مصحوبا بسجل الاستقصاء و محضر قفل الاستقصاء و النتائج التي يستخلصها المفوض المحقق الى الوالي المختص اقليميا الذي يبدي رأيه و ملاحظاته و اذا انقضت المهلة و كان رأي الوالي موفقا .
2/- يصادق المجلس الشعبي البلدي بالمداولة على المخطط شغل الأرض المغعدل عند الاقتضاء لأخذ ....الاستقصاء العمومي بعد أخذ رأي الوالي المختص اقليميا في الحسبان.
3/- يبلغ مخطط شغل الأرض للجهات الاتية :
- الوالي المختص اقليميا
- المصالح التابعة للدولة المكلفة بالتعمير في مستوى الولاية
- الغرفة التجارية
- الغرفة الفلاحية
4/- يوضح مخطط شغل الأرض المصادق عليه تحت تصرف الجمهور عن طريق قرار يصدره رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي يبين ما يـأتي :
- تاريخ بدأ العملية الوضع تحت التصرف .
- المكان الذي أو الأماكن التي يمكن استشارة الوثائق فيها
- قائمة الوثائق الكتابية و اليبانية التي يتكون الملف منها (1)
التعريف بمعاملات التعمير (2):
هو القاعدة العمرانية التي تحدد كثافة البنايات المسموح بها داخل نفس المنطقة في مخطط شغل الأراضي ما .
وهو يعبر عن المساحة المبينة خارج البناء Surface de plancher hors oeuvre فالمتر المربع من الأرضية .
COS : المساحة المسطحة /المساحة العقارية
SP : المساحة المسطحة Surface plancher
SF : المساحة العقارية Surface Foncière
(1) المرسوم التنفيذي رقم 90-178 في 28 ماي 1991 مصدر سابق
(2) نفس المرجع
التعريف استغلال الأرض CES (1)Coefficient d’enprise en sol :
هو العلاقة بين المساحة المبنية على الأرضية و مساحة القطعة المساحة العقارية Surface focière ويؤخذ عادة 0.30-0.60 و يصل حتى 0.75 .
CES : المساحة المبنية /المساحة العقارية
Surface Batisse : المساحة المبنية SB
Surface Fonciere : المساحة العقارية SF
تعريفات عمرانية :
- تعريف المساحة العقارية SF(2): Surface Foncière
هي مجموع المساحات الحرة و المشكلة من مساحات الطرق و مساحات خضراء و مساحات اللعب ، مساحات التجمع و المساحات المبنية .
المساحات العقارية : المساحة الحرة + المساحة المبنية .
SB: المساحة المبنية.
:SA المساحة الحرة.
SF: المساحة العقارية .
تعريف المساحة الحرة SA(3):
هي مساحة متروكة و غير مستعملة في أغراض ووظائف معنية وتنقسم الى المساحات الخضراء و مساحات اللعب و ممرات ومواقف السيارات .
تعريف المساحات الخضراء(4) :
هي مساحات توجد داخل الأحياء السكنية مغروسة بالأشجار و النبات تستعمل عادة كحدائق أو أماكن للراحة و الاستحمام ، تعمل على تلطيف الجو و تنقيته و تعطي المظهر الجميل للحي .
تعريف المساحات اللعب للأطفال (5):
هي مساحات مهيأة و مجهزة بوسائل لعب الأطفال لأجل الحفاظ عليهم و صرفهم من اللعب فبي الأماكن الخطيرة كالشوارع و أماكن الاقامة القمامة .
تعريف المساحة المبنية(6) :
هي مجموعة المساحات الموقعة و التي شغلت حيزا محددا على أرضية الواقع أي كل البنايات التي نفذت ميدانها و تشمل كل البنايات مهما كانت و ظيفتها و طبيعتها.
تعريف المساحة اللازمة(7) SU:
هي المساحة الكلية التي يمكن تهيئتها التي تحتوي على مركبات المشروع السكني :
المساحة اللازمة : مساحة التدخل – المساحة الابتدائية .
SU: المساحة اللازمة : Surface Utile
SI: مساحة التدخل : Surface d’intrevention
SPR: المساحة الابتدائية Surface Prémaire :
(1) نفس المرجع السابق
(2) (3) (4) (5) (6) (7) المرجع السابق ص : 28-29
رخصة البناء (1) :
هي وثيقة قانونية تصدر عن المجلس الشعبي البلدي APC بحكم القانون 25/90 رقم 175 ومدة صلاحيتها سنتين و يمكننا تجديدها و تمكننا من .....3.ضمن نظم قانونية عادة بذلك كل الأشكال النزاعات في عملية البناء .
رخصة التجزئة(2) :
هي عبارة عن قرار صادر عن المجلس الشعبي البلدي مقن مبأحكام تقر تقسيم قطعة أرض الى قطع صغيرة صالحة للبناء هذه الرخصة تمر للدائرة عكس رخصة البناء .
تعريف الكــثافة (3) :
هي مقياس لشدة تركيز الاستعمالات العمرانية و الانشطة البشرية في موقع محدد المساحة و هناك نوعان من الكثافة في مجال الدراسات العمرانية .
الكــثافة العمرانية (4) :
تتنازل معدلات الاستغلال أو كثافة البناء في منطقة ما و يعبر عنها كنيبة بين مجموع المسطحات المبنية و مياحة الموقع .......كانت أو مضاف اليها نسبة من مساحة الطرق المحيطة .
كــثافة الأنشطة (5) :
معدلات الأنشطة البشرية في مباشرة عدد الأفراد /الهكتار ، عدد العائلات /الهكتار أو غير مباشرة عدد الوحدات السكانية /الهكتار و هناك علاقة و ثيقة بين الكثافة و ال....العمراني للموقع .
شهادة التعمير (6) :
في اطار أحكام المادة 151 من القانون رقم 90/29 شهادة التعمير هي الوثيقة التي تسلم بناءا على طلب كل شخص معني تعين حقوقه في البناء و الارتفاقات من جميع الأشكال التي تخضع لها الأرض المعنية .
رخصة الهدم (7):
طبقا لأحكام المادة رقم 60 من القانون رقم 90/29 المؤرخ في 01 ديسمبر 1990 لايمكن القيام بأي عملية هدم جزئية أو كلية لبناية دون الحصول مسبقا على رخصة الهدم .
وذلك عندما تكون هذه البناية
واقفة في مكان مصنف أو في طريق التصنيف في قائمة الأملاك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية .
طبقا للأحكام التشريعية و التنظيمية المطبقة عليه أو عندما تكون البناية الايلة للهدم سندا للبنايات المجاورة .
(1) (2) (6) (7) تصميم و تخطيط المناطق السكنية مدخل وتصنيف ، مطبعة العربي القاهرة ص 04
(3) (4) (5) الجريدة الرسمية العدد 52
* مقارنة توجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير PDAU مع أرضية الواقع :
1/ المخطط التوجيهي ااتهيئة و التعمير بمدينة أم البواقي :
استنادا الى القوانين التشريعية التي اتبعتها الجزائر في مجال التعمير فان أول مخطط التهيئة و التعمير لمدينة أم البواقي كان سنة 1994 أنجز بموجب القرار 90/29 المتعلق بالتهيئة و التعمير في الجزائر من طرف مكتب الدراسات و الانجازات في قسنطينة URBACO و نظرا لتغير الأوضاع و المعطيات الاقتصادية و الاجتماعية بشكل كبير داخل مجال المدينة أتخذ قرار لمراجعة هذا المخطط و انجاز مخطط جديد سنة 2005 الا أنه لم يستكمل بعد أذ أنجز منه الجزء الأول فقط الجانب الفزيائي ومن خلال دراستنا سنطرق الى المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير كوسيلة التعمير من جهة و كأداة قانةنية من جهة أخرى و معرفة كل التطورات التي ستشهدها المدينة في المستقبل و مدى تطابق توجيهاته للتهيئة و التعمير علة ثلاثة مراحل .
*المرحلة الأولى : تحليل الوضع القائم للنسيج الحضري للمدينة حيث نتناول الجانب الطبيعي و الاقتصادي و البشري ، و ليتم الاعتماد على احصائيات و معطيات أنجزت مسبقا كما يعتمد فيه مخطط PWD- ZHUN
*المرحلة الثانية : من خلالها يتم وضع برنامج لتهيئة في شكل مخططات على مدى القريب و المتوسط و البعيد و ليتم تحديد النشطات الرئيسية .
المخططات و الهياكل التقنية للتعمير كذلك تعين حدود المخططات شغل الأرض POS مع توضيح طبيعة التدخلات الخاصة بكل قطاع عن طريق اعادة الهيكلة الترميم و التجديد ....الخ
*المرحلة الثالثة : وهي مرحلة النقل حيث تحدد فيها قواعد و اجراءات القانونية الواجب احترامها في عملية التدخل على النسيج الحضري للمدينة .
- هذه المراحل ترافقه أجزاء مكتوبة و وثائق بيانية من خرائط تبين كل مرحلة من مراحل انجاز المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير
(2) بشير التجاني : مرجع سبق ذكره ص 65
-*اقتراحات التهيئة لمخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير لأم البواقي :
قبل أي دراسة مبرمجة للمدينة يجب تقسيمها الى قطاعات و مناطق عمرانية حيث كل قطاع يحدد عليه مختلف مخططات تشغل الأرض التي يتم على مستواه و بهذا فالمخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير"PDAU" فتقسم المدينة الى أربعة قطاعات مختلفة وهي :
- القطاع المعمرSecteur urbanisé
- قطاع قابل للتعير المعمرSecteur urbanisé
- قطاع التعمير المستقبلي Secteur d’urbanisation future
- قطاع غير القابل للتعمير Secteur non urbanisé
-* القطاع المعمر : و يقصد به الاطار المشيد و المبني للمدينة مع تعيين مختلف الوظائف داخل مجال المدينة من مساكن ، تجهيزات ، الشبكات .
-* القطاع القابل للتعمير : هي مجموعة الأراضي المخصصة للتعمير سواء على المدى القريب و المتوسط و الأراضي فارغة تحده من :
- من الشرق الطريق القديم
- من الجنوب تخصصات عرعار
- من الغرب الطريق الجديد المبرمج في المخطط للتهيئة و التعمير
-* قطاع التعمير المستقبلي : يمثل مجموعة الأراضي و المجالات المخصصة للتعمير على المدى البعيد ، هذا القطاع يتركز في النماحية الشرقية للمدينة و محدد من الجنوب بالخط الكهربائي المتوسط الشدة و من الناحية الشرقية السكن الحديث و خط السكك الحديدية و من الناحية الشمالية الطريق الوطني رقم 10 و المنطقة الصناعية .
-* القطاع الغير القابل للتعمير : وهي أراضي غير قابلة لأي نوع من التدخل العمراني و هي الأراضي ذات المردودية الزراعية العالية و المتوسطة .يتوضح كل هذا في خريطة القطاعات لمدينة أم البواقي.
-* التنظيم أو التوجيه العمراني :وجود أزمات متشابكة عند التوسع العمراني ، تتجمع لتكون أزمة واحدة فأزمة التوسع العمراني اضافية و معاصرة في مدينة أم البواقي ، توجيه التوسع عملية واسعة تتطلب امكانيات يجب علينا معرفتها و السيطرة عليها و يكون ذلك عن طريق التخطيط خاصة أن هذه العملية كانت تتم بطريقة منظمة و عفوية .
كذلك يكون باعادة توجيه التوسع بالمدينة ووضع مخططات جديدة تتبنى لأفكار قديمة وأقلمتها مع المستجدات الخاصة بالتنمية المستدامة و مع مشاريع الهضاب العليا .
-* ضبط و توجيه التوسعات الجديدة بالمدينة : بهدف تحقيق التوازن و توجيه التوسع و النمو للمدينة و التقليل من الاستهلاك الغير عقلاني المجال عن طريق التحكم في التعمير المستقبلي قصد تجنب كل المشاكل و تحقيق استغلال أمثل للامكانيات ثم في مخطط التوجيهي الجديد تحدد مناطق التوسع حسب مؤشرات تسمح بالتطور و النمو و التنظيم وفق أليات التعمير و تلبية الاحتياجات حيث كان في هذا المخطط تقسيم الأراضي المدينة الى مخططات تشغل الأرض و هي (" POS A"، "POS B" ، "POS C") حيث نجد أن (" POS A"، "POS B" يهتمان بتوسيع المدينة على المديين القريب و المتوسط .
*- دراسة تفصيلية لمخططات شغل الأراضي"POS " :
شغل الأراضي " POS A" :
هذا المخطط مقترح للتوسع على المدى القريب من 2005-2010 ؤيقع في غرب المدينة بين الجهة الجنوبية و الطريق رقم 10 الرابط بين قسنطينة و أم البواقي عن وسط المدينة حوالي 02 كلم مقابل المركز الجامعي و تحده من :
- الشمال الطريق الوطني رقم 10 و الجامعة
- الشمال الشرقي نهج مصطفى بن بولعيد وتحصيصات تاقوفت
- الشرق تحصصات العافري
- الغرب أراضي فارغة .
- من الجنوب الغربي أرضيات مخطط شغل الأراضي" POS B".
أراضي المخطط تحوي تركيبة موحدة و تتربع على مساحة تقدر ب 78.11 هكتار بانحدار خفيف و على أرضية جيدة للتعمير يتميز بموقع مميز في محورين هامين هما :
- نهج مصطفى بن بولعيد
- الطريق الوطني رقم 10
والذان يعطيان للمنطقة أهمية كبيرة لادماجها في النسيج الحضري و يخلق لها شبكة طرق مهمة .
تهيئة " POS A" :
أ- المجال التجاري : يحتوي على نشاط تجاري النشاط التجاري هو الذي يربط الطريق الوطني الثانوي للنهج و الأساسي الذي يمر على المركزيين الصغيرين في اطار" POS A" و هذه الأنشطة التجارية تمتد على طول الطرقات الثانوية و الثالثية .
ب- شبكة الطرق : تحتوي على مخطط " POS A" على شبكة الطرقات منظمة و له رؤية هيراركية جد منظمة التي تعطي تنظيم حسن للتنقل السريع و المتزن .
جـ- التجهيزات الهيكلية : نجد على مستوى مدينة أم البواقي بعض التجهيزات المهيكلة التي تدمج مخطط شغل الأرض A في المدينة هذه التجهيزات مهمة المعالم مثل المكتبة الولائية –قاعة الرياضة متعددة التخصصات .
المساحات الخضراء : تعتبر ذات اهمية كبيرة في تنظيم المجال و التهيئة العمرانية من أجحل توفير الجانب الجمالي و الوظيفي و تحسين اطار الحياة داخل المدينة و تشمل كل من الحدائق العامة و مساحات الراحة .
التجهيزات المقترحة في" POS A" : تتمثل في معهد متخصص في التكوين المهني و ثانوية و مديرية الجمارك التي هي حديثة النشأة ، مخطط شغل الأرض يتكون من منطقتين (1) و (2)
المنطقة الأولى : حسب التقرير الخاص ب" POS A" تقدر المساحة العقارية ب 239000 م²
- مساحات الطرقات تقدر ب 33065 م²
- مساحات التجهيزات تقدر ب 35000 م²
- عدد الطرق (N)
- السكنات الجماعية التساهمية
- 04 طوابق في السكن الجماعي
- 02 طوابق في السكن الفردي
- المساحة المتوسطة للسكن الجماعي 100
ان السياسة العمرانية في الجزائر كان لها دورا مهما في التنمية الوطنية كما انها عرفت تطورا محسوسا اذ انها شملت عدة ميادين وكانت تعتمد على عدة ركائز اساسية من اهمها.
1.1)الاصلاح العقاري الجزائري :
الذي جاء لحل مشكلة الملكية العقارية التي كانت تحت حوزة المستوطنين وكبار الملاك الجزائرين وذلك عن طريق القانون (26-74)المؤرخ في 20-2-1974 الذي ينص على انشاء احتياطات عقارية لصالح البلديات حتى تتمكن من تجسيد ماجاء في التوجيهات العامة للمخطط الحضري التوجيهي PUD ونجد انه من اهم القوانين الصادرة قانون نزع الملكية للفائدة العامة حسب شروط وقواعد معينة التي جاء بها المرسوم الرئاسي 29/76 المؤرخ في 07/02/1976
1-2)- تجديد السكنات القديمة :
ان سياسة الجزائر كانت دوما تسعى الى توفير الحد الأدنى لشروط الراحة للحياة العصرية و كان هدف العمران تثبيت الأصالة الجزائرية والانتماء الحضري و التاريخي وفي هذا الصدد أصدر الأمر 29/76 لتجديد السكنات القديمة و المحافظة على المعالم التاريخية و التقاليد ومن هذا وجدت مشاريع تجديد الأحياء القديمة في الجزائر العاصمة ،قسنطينة، وهران.
1-3)- التوازن الجهوي :
وهو محاولة ايجاد توازن في الشبكة الحضرية عن طريق استغلال الطاقات البشرية و الاقتصادية و الطبيعية في مختلف مناطق الوطن و تجسد ذلك في اتباع سياسة تهيئة اقليمية واضحة و هو ماتجسده المخططات الموضوعية من أجل هذا العرض و نذكر بينها المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير PDAU أما عملية التوازن فتكون عن طريق التوزيع العقلاني للسكان و النشطات حسب الامكانيات الاقتصادية التي يوفرها الاقليم .
II) تطور السياسة العمرانية في الجزائر:
يمكن تقسيم السياسة العمرانية في الجزائر الى قسمين :
1.1) – مرحلة ما قبل الاستقلال : طبقت في هذه الفترة سياسة عمرانية تهدف الى استنزاف الثروات الوطنية و تشويه التاريخ و الثقافة الجزائرية ، حيث أنها لم تراعي الأنماط المعمارية و العمرانية التاريخية ، بالاضافة الى اهمال الجوانب الاقتصادية و الاجتماعية الجزائرية من تقالديد و قيم و هو ما يلاحظ بشكل واضح في الانقطاع الموجود بين الأنماط القديمة و الانماط المستوردة خاصة في المدن الكبرى حيث في سنة 1958 حاول الفرنسيون تغليط الرأي العام العالمي و الوطني بخصوص الحرب التحريرية باعتبارهم أن الثورة الجزائرية لاتهدف الى الحرية بل قامت من أجل الرفع من المستوى المعيشي للمواطنين ومحاربة ما يسمى بالجهل و الفقر و تجسدت هذه السياسة في انجاز أكبر مشروع تنموي ألا وهو مشروع قسنطينة الذي يرمي الى انتهاج سياسية تنموية على مستوى كبريات المدن بالاضافة الى وضع قانون التخطيط الحضري في الجزائر و الذي لم يطبق في سنة 1960 واشتمل هذا القانون على :
- المخطط التوجيهي العمراني الذي وضع كمشروع برنامج لتوجيه التهيئة و التنمية في البلديات .
- المخطط العمراني المفصل الذي وضع من أجل توضيح و تطبيق التوجيهات الأساسية الموجودة في المخطط الأول .
1-2) – مرحلة ما بعد الاستقلال : وجدت الجزائر نفسها بعد الاستقلال مباشرة أمام مجال عمراني و اقتصادي موروث تسوده الفوضى العقارية و قلة المرافق و اهمال من طرف الجزائريين و من بين الخطوات الاولى التي انتهجتها الجزائر هي انشاء ما يسمى بالمخطط العمراني المبدئي للبلديات التي يزيد عدد سكانها 10 ألاف نسمة و لم تأخذ بعين الاعتبار في الفترة الاستعمارية و في سنة 1965 تزايد الاهتمام بهذا المجال و ذلك بانشاء وزارة الأشغال العمومية و البناء للاهتمام بهذا المجال حيث قامت بانشاء مكتب الدراسات العمومية و الهندسية .
المعمارية و البناء سنة 1968 ثم تلته مكاتب الدراسات و هيئات أخرى تسهر على تطوير و تنظيم العمران في الجزائر حيث أوكلت اليها مهمة انجاز مخططات توجيهية حضرية لكل المدن الجزائرية نذكر من بينها (CADAT) و التي أنشأت سنة 1970 و استمرت الى الثمانينات و مكتب (COMEDOR) وهو مكتب وطني أوكلت اليه مهمة انشاء المخطط العمراني التوجيهي لمدينة الجزائر 1970-1976 وقد اعتمد على بعض الأفكار و الدراسات الخارجية أين حاولوا تطبيقها على الجزائر من بينها مناطق التعمير الأولية و المناطق الحضرية السكنية الجديدة ZUHN و نظرا للتغيرات الاجتماعية و الاقتصادية و السياسية التي حدثت في الجزائر و انتهجت سياسة التخطيط الحضري الى نمط حديث و دراسة المدينة بالعلاقة مع المحيط و تجسد ذلك بصدور قانون التهيئة و التعمير 1990 و التوجيه العقاري في نفس السنة و تم تطبيقه عن طريق المراسيم التالية .
- عقود التعمير " المرسوم التنفيذي" رقم 91-176
- المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير"PDAU " المرسوم التنفيذي 91-176
- مخطط شغل الأراضي POS المرسوم التنفيذي 91-178
III) التعريف بأدوات التعمير:
1-1 المخطط العمراني الموجه PUD : استمر العمل و بهذا المخطط العمراني الى غاية 1990 حيث استبدل بوسيلة عمرانية أخرى ليأتي الحديث عنها لاحقا و المخطط العمراني الموجه كان يوضع للمدن الكبرى و المتوسطة يرسم حدودها و يأخذ بعين الاعتبار توسع النسيج العمراني مستقبلا على المدن المتوسطة و يحدد استخدام الأراضي حسب الاحتياجات
الضرورية للمجتمع السكاني من سكن و مرافق و هياكل أساسية و مساحات خضراء و تجهيزات و منشأت اقتصادية و غيرها و هذه الوسيلة التقنية في مجال العمران بالاضافة الى كونها مخطط عمراني يرسم معالم التهيئة العمرانية داخل المدينة فانه كان عبارة عن أداة قانونية تظم استخدام المجال داخل النسيج العمراني اذ يصبح بمثابة قانون عمراني لمجرد المصادقة عليه من طرف الوزارة الوصية (1) .
(1) بشير التجاني : نفس المرجع سبق ذكره : ص 65
1-2 المخطط العمراني المؤقت : انتهت مدة صلاحيته سنة 1990 و هو شبيه بالمخطط العمراني الموجه من حيث أبعاد التهيئة العمرانية و أهدافها الا أن هذا الأخير خاص بالمراكز الحضرية الصغيرة أو الشبه حضرية و الفرق بين الاثنين يتمثل في حصر المدة الزمنية المخصصة للمخطط العمراني المؤقت ، كما أن المخطط العمراني المؤقت لايحتاج الى مصادقة وزارية كما هو الحال بالنسبة الى المخطط العمراني الموجه فمصادقة الوصاية على المستوى المحلي " الولاية " كافية لهذا النوع من المخططات العمرانية المؤقتة (1) .
1-3 مخطط التحديث العمراني : ينجز هذا المخطط على المدى القصير في اطار المخطط الخماسي الوطني و في انتظار اعداد المخطاطات و التحكم في التوسع العمراني و يهدف أساسا الى ضمان التوسع العمراني المنظم و اعداد المرافق الضرورية التي يحتاج اليها السكان خاصة التجهيزات المدرسية و الصحية (2) .
1-4 المخطط الوطني للتهيئة الاقليمية "SNAT" : يعكس المخطط الوطني للتهيئة الاقليمية المنظور المستقبلي لشمل التراب الوطني بالنظر الى استراتيجية التهيئة الاقتصادية الاجتماعية و الثقافية على المدى الطويل و تجسد الاختيارات المحددة بخصوص تهيئة المجال الوطني و تنظيمه و تشكيل إستبدالي لتوزيع الاعمال التسوية و تعيين اماكنه و يحدد القواعد التي تعتمد في اعداد كل المخططات الوطنية و المخططات المتعددة للتهيئة في بعدها الاقتصادي و المجالي يتم اعداد المخطط الوطني للتهيئة الاقلمية من طرف الهياكل المكلفة بالتهيئة الاقليمية من طرف الهياكل المكلفة بالتهيئة الاقليمية و الاتصال مع الادارات المعنية حيث يتم المصادقة عليه وفق نفس الاشكال و الاجراءات الخاصة بالأفاق الطويلة الأمد للتهيئة الاقتصادية و الاجتماعية و تضمن حصيلة تنفيذ المخطط الوطني المتعدد السنوات التهيئة حصيلة تطبيق المخطط الوطني للتهيئة الاقليمية. (3)
1-5 المخطط الجهوي للتهيئة الاقليمية "SRAT" : يقوم المخطط الجهوي للتهيئة الاقليمية لتبسيط و تكثيف أعمال التهيئة الواردة ضمن المخطط الوطني للتهيئة الاقليمية قصد القضاء التدريجي على الاختلالات و التفاوتات الجهوية و تشجيع التنمية و التكامل بين الجهات ويعد هذا المخطط على الأمد الطويل و الفترة الموالية للفترة الخاصة بالمخطط الوطني للتهيئة الاقليمية ويحدد برامج و أعمال.
على فترات زمنية تتماشى و شروط التخطيط الوطني و ليتم اعداد المخطط الجهوي للتهيئة الاقليمية من طرف الهياكل المكلفة بالتهيئة الاقليمية بالاتصال و التشاور مع الادارات و الجماعات المحلية المعنية و يتم اعدادها عن طريق التنظيم و يتم مراجعتها ضمن نفس الاشكال. (4)
(1) (2) (3) (4) بشير التجاني : نفس المرجع سبق ذكره : ص 66 ، 67 ، 70
1-6 المخطط التهيئة الولائي "PAW" : يعد مخطط التهيئة الولائي وسيلة حقيقية لتطبيق السياسة الوطنية في هذا الميدان عن طريق تطبيق المخطط الجهوي للتهيئة الاقليمية الذي تنتمي اليه الولاية المعنية و من جهة النظرة القانونية فان حتى و ان كانت هذه الوسيلة مطبقة في الواقع على الأقل ضمن صلاحيات المجلس الشعبي الولائي فاننا نجدها ليست قانونية ضمن قوانين التهيئة الاقليمية 87/90-03/29 لهذا يمكن القول أن مخطط التهيئة الولائي ماهو الا دراسة يمكن أن تعدها الوكالة الوطنية للتهيئة العمرانية (1).
1-7 المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير "PDAU" :
المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير هو أداة للتخطيط المجالي و التسيير الحضري يحدد التوجهات الاساسية للتهيئة العمرانية للبلدية أو البلديات المعنية و يأخذ بعين الاعتبار تصاميم التهيئة و مخططات التنمية و التسيير العقاري و يحدد مسبقا تنظيم التطور المجالي للبلدية أو عدة بلدياتو يأخذ بعين الخصوص الشروط التي تحدد من جهة خصوصية استعمال المجال الخاص بالنشطات الفلاحية و المحيط و الموضع الطبيعي و يحدد أيضا الأراضي المخصصة للنشطات الاقتصادية ذات الفائدة العامة و البناءات لتحديد الاحتياجات الحالية و المستقبلية للتجهيزات الجماعية (2).
1-7-1محتوى المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير "PDAU" :
يتكون المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير من :
أ-تقرير توجيهي يقدم فيه ما يأتي :
- تحليل الوضع القائم و الاحتمالات الرئيسية للتنمية بالنظر الى التطور الاقتصادي و الديمغرافي و الاجتماعي و الثقافي للتراب المعني .
- نمط التهيئة المقترح بالنظر الى التوجهات الخاصة بمجال التهيئة العمرانية .
ب- تقنين يحدد القواعد المطبقة بالنسبة الى كل منطقة مشمولة في القطاعات و لهذا الغرض يجب أن نحدد مايلي :
- جهة التخصيص العالية للأراضي و نوع الأعمال التي يمكن حصولها عند الاقتضاء أو اخضاعها لشروط خاصة .
- الكثافة الناتجة عن معامل شغل الأرض
- الارتفاقات المطلوب الابقاء عليها أو تقديمها أو انشائها
- المساحات التي تتدخل فيها مخططات شغل الأرض مع الحدود المرجعية المرتبطة بها و ذلك بابراز مناطق التدخل في الأنسجة العمرانية القائمة و مساحات المناطق المطلوب حمايتها.
- يحدد مواقع التجهيزات الكبرى و المنشات الاساسية و الخدمات و الاعمال و توجهها و يحدد فضلا عن ذلك شروط البناء الخاصة داخل بعض أجزاء التراب .
(1) بشير التجاني : نفس المرجع سبق ذكره : ص 70 ،
(2) قانون رقم 90-29 في 01 ديسمبر 1990 المتعلق بالتهيئة و التعمير الجريدة الرسمية للدولة الجزائرية العدد 52/1990
جـ- وثائق بيانية تشمل على المخططات الاتية :
- مخطط الوضع القائم يبرز الايطار المشيد حاليا و أهم الطرق و الشبكات المختلفة .
- مخطط التهيئة ليبين حدود ما يأتي .
- القطاعات المعمرة و القابلة للتعمير و المخصصة للتعمير في المستقبل و غير القابلة للتعمير .
- بعض أجزاء الأراضي الساحلية ، الأراضي الفلاحية الامكانات الزراعية المرتفعة
أو الأراضي ذات الطبعة الثقافية البارزة .
- مساحات تدخل مخططات شغل الأراضي
- مخططات الارتفاقات يجب الارتقاء بها أو تعديلها أو انشائها .
- مخطط التجهيز يبرز مرور الطرق و أهم سبيل لايصال ماء الشراب و ماء التطهير و كذلك تحديد مواقع التجهيزات الجماعية و منشأت المنفعة العمومية .
- أهــدافه : يهدف المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير الى :
- تحديد التحصيص العام للأراضي على مجموع تراب البلدية أو مجموعة البلديات حسب القطاع .
- يحدد توسع المباني السكنية و تمركز المصالح و النشاطات و طبيعة و مواقع التجهيزات و الهياكل الاساسية .
- تحديد مناطق التدخل في الأنسجة الحضرية و المناطق الواجب حمايتها .
*- مجالات تدخله
- يقسم المخطط التهيئة و التعمير المنطقة التي يتعلق بها الى قطاعات محددة كما يلي :
- القطاعات المعمرة
- القطاعات المبرمجة للتعمير
- قطاعات التعمير المستقبلية
- القطاعات الغير قابلة للتعمير
* تعريف القطاع :
هو جزء ممتد من طرف البلدية يتوقع تخصيص أرضية لاستعمالات عامة و اجال محددة للتعمير بالنسبة لاضافة الثلاثة الأولى من القطاعات المحدد أعلاه المسماة بقطاعات التعمير
• القطاعات المعمرة :
تشمل كل الأراضي حتى و ان كانت غير مجهزة بجميع التهيئات التي تشغلها بنايات و مساحات فاصلة ما بينها و التجهيزات و النشطات و لو غير مبنية كالمساحات الخضراء و الحدائق و المساحات الحرة و الغابات الحضرية الموجهة الى خدمة هذه البنايات المتجمعة كما تشمل القطاعات المعمرة الواجب تجديدها و اصلاحها و حمايتها .
• القطاعات المبرمجة للتعمير :
تشمل القطاعات المبرمجة للتعمير القطاعات المخصصة للتعمير على الأمدين القصير و المتوسط في أفاق 10 سنوات حسب الحدود الأولية المنصوص عليها في المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير.
القطاعات المعمرة و القابلة للتعمير و المخصصة للتعمير في المستقبل و غير قابلة للتعمير.
- بعض أجزاء الأرض ، الساحل ، الأراضي الفلاحية ذات الامكانيات الزراعية المرتفعة أو الجيدة و الأراضي ذات الصبغة الطبيعية و الثقلفية البارزة .
- مساحات تدخل مخططات شغل الأراضي
- مخططات الارتفاقات يجب الارتقاء أو تعديلها أو انشاءها .
- مخطط تجهيز يبرز مرور الطرق و أهم سبيل ايصال مائ الشرب و ماء التطهير و كذلك تحديد مواقع التجهيزات الجماعية و منشأت المنفعة العمومية .
• قطاعات التعمير المستقبلي :
تشمل قطاعات التعمير المستقبلي الأراضي المخصصة للتعمير على المدى البعيد في أفاق 20 سنة حسب الأجال المنصوص عليها في المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير .
كل الأراضي المتواجدة في قطاعات الأراضي المستقبلية خاضعة مؤقتا للارتفاق بعدم البناء و لايرفع هذا الارتفاق في الأجال المنصوص عليها الا بالنسبة للأراضي التي تدخل حيز التطبيق مخطط شغل الأراضي المصادق عليها المصادق عليها تمنح في حالة غياب مخطط شغل الأراضي بهذه القطاعات المستقبلية كافة الاستثمارات التي تتجاوز مدة اندثارها الأجال المنصوص عليها للتعمير و كذلك التعديلات و الاصلاحات الكبرى للبنايات المعنية بالهدم غير أنه يرخص في هذه القطاعات :
- تجديد و وتعويض و توسيع المباني للاستعمال الفلاحي .
- البناءات و المنشأت اللازمة للتجهيزات الجماعية و انجاز العمليات ذات المصلحة الوطنية .
- البناءات و المنشأت التي تبررها المصلحة البلدية المرخص بها قانونا من قبل الوالي بناءا على طلب معلل من الرئيس المجلس الشعبي البلدي بعد أخذ رأي المجلس الشعبي البلدي .
- القطاعات الغير قابلة للتعمير :
هي القطاعات التي يمكن أن تكون حقوق البناء منصوص عليها محددة بدقة و نسب تتلاءم مع الاقتصاد العام لمناطق هذه القطاعات .
• اعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير :
يقرر اعادة المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير عن طريق مداولة من المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية .
يجب أن تبين هذه المداولة ما يلي : (1)
التوجيهات التي تحدد الصورة الاجمالية للتهيئة أو مخطط التنمية بالنسبة الى التراب المفقود
كيفيات مشاركة الادارات العمومية و التهيئات و المصالح العمومية و الجمعيات في اعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير .
القائمة المحتملة للتجهيزات ذات الفائدة العمومية في اطار تنفيذ المادة 31 من القانون رقم 90-29 المؤرخ في 01 ديسمبر 1990م
(1) قانون رقم 90-29 في 01 ديسمبر 1990 مصدر سابق
2- تبليغ المداولة المذكورة للوالي المختص اقليميا و تنشر مدة شهر في المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية البلدية المعنية .
3- يصدر القرار الذي يرسم حدود المحيط الذي يتدخل فيه المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير استنادا الى ملف يتكون من مذكرة تقديم و مخطط يرسم حدود التراب الذي يشمله المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير و المداولة المتعلقة ب :
- الولي اذا كان التراب المعني تابعة لولاية واحدة .
- الوزير المكلف بالتعمير مع الوزير المكلف بالجماعات المحلية اذا كان التراب المعني تابع لولايات مختلفة .
4- اذا كان المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير يشمل تراب بلديتين أو عدة بلديات يمكن لرؤساء المجالس الشعبية المعنية انهاء مهمة اعداده الى مؤسسة عمومية مشتركة بين البلديات.
5- يبادر رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني و رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية أو المؤسسة العمومية المشتركة بين البلديات باعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير فيما يخص متابعة الدراسات و جمع الأراء في اطار التشاور مع مختلف الهيئات و المصالح العمومية و الادارات العمومية و الجمعيات المعتمدة لهذا الغرض.
- غير أن المقررات التي تتخذها المؤسسة العمومية المشتركة بين البلديات و التي تدخل في اطار الاجراءات التي تكون قابلة للتنفيذ الا بعد مداولة المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية .
6 – يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية أو المؤسسات العمومية المشتركة بين البلديات باطلاع رؤساء غرفة التجارة و رؤساء غرفة الفلاحة ورؤساء المنظمة المهنية و رؤساء الجمعيات المحلية للمترفقين كتابيا بالمقرر القاضي باعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير و لهؤلاء المرسل اليهم مهلة 15 يوم ابتداء من تاريخ استلامهم الرسالة للافصاح عما اذا يريدون أن يشاركوا في اعداد المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير و تعيين ممثليه في حالة ثبوت ارادتهم هذه .
7- يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني لرؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية عند انقضاء المهلة باصدار قرار يبين قائمة الادارات العمومية و الهيئات و المصالح العمومية أو الجمعيات التي طلبت استشاراتها بشأن مشروع المخطط التوجيه للتهيئة و التعمير .
الادارات و الهيئات العمومية و المصالح التابعة المكلفة على مستوى الولاية :
*- مديرية البناء و التعمير
*- مديرية الفلاحة
*- مديرية التنظيم الاقتصادي
*- مديرية الري
*- مديرية النقل
*- مديرية الأشغال العمومية
*- مديرية المباني و الموقع الأثرية و الطبيعية
*- مديرية البريد و المواصلات
*- الهيئات و المصالح المكلفة على المستوى المحلي :
*- مديرية توزيع الطاقة
*- مديرية النقل
*- مديرية توزيع المياه .
ينشر هذا القرار مدة شهر في مقر المجلس الشعبي البلدي المعني أو في المجالس الشعبية البلدية المعنية و يبلغ المخطط الادارات العمومية و الهيئات و المصالح العمومية و الجمعيات و المصالح التابعة للدولة المعنية يبلغ مشروع المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير المصادق عليها المداولة المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية للادارات العمومية و المصالح العمومية و الجمعيات و المصالح المعنية التابعة للدولة و تمهل مدة 60 يوما لابداء أرائها و ملاحظاتها و اذ لم تجب خلالها النصوص عليها أعلاه يعتبر رايها موافقا .
8- يخضع مخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير المصادق عليها لاستقصاء العمومي لمدة 45 يوما يصدر رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني أو رؤساء المجالس الشعبية المعنية قرار بهذا الصدد يحدد المكان أو الأماكن التي يمكن استشارة المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير فيه أو فيها .يعين المفوض المحقق أو المفوضين المحققين .
بين تاريخ انطلاق التحقيق و تاريخ انتهائه .
يحدد كيفيات اجراء التحقيق العمومي .
9- نشر القرار الذي يعرض المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير على الاستقصاء العمومي يقر المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية طوال مدة الاستصاء العمومي و تبلغ نسخة من القرار للوالي المختص اقليميا .
10- يمكن أن تدون ملاحظات في سجل خاص مرقم وموقع من رئيس المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية البلدية المعنية أو يعرب عنها مباشرة أو ترسل كتابيا الى المفوض المحقق أو المفوضين المحققيين .
11- يقفل سجل الاستقصاء عند انقضاء المهلة القانونية و يوقعه المفوض المحقق أو المفوضون المحققون ، يقو م المفوض المحقق أو المفوضون المحققون خلال 15 يوما الموالية باعداد محضر الاستقصاء و يرسلونه الى رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية مصحوبا بالملف الكامل لاستقصاء استنتاجه .
المصادقة على المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير :
يرسل المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير بعد تعديله عند الاقتضاء مصحوبا بسجل الاستقصاء و بمحضر قفل الاستقصاء و النتائج التي يستخلصها المفوض المحقق و بعد المصادقة عليه لمداولة المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية أو المجالس الشعبية البلدية الى الوالي المختص خلال 15 يوم الموالية لتاريخ استلام الملف .
يصادق على المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير مصحوبا برأي المجلس الشعبي البلدي الولائي عملا بالمادة 27 من القانون رقم 90-29 المؤرخ في 01 ديسمبر 1990 المذكور أعلاه حسب الحالة .
- بقرار من الوالي
- بقرار مشترك بين الوزير المكلف بالتعمير و الوزير المكلف بالجماعات المحلية بعد استشارات الوالي المعني أو الولاة الأخرين المعنيين .
- بمرسوم تنفيذي بعد استشارات الوالي المعني أو الولاة المعنيين و بناء على تقرير من الوزير المكلف بالتعمير .
- يجب أن يكون ملف المصادقة على المخطط التوجيهي للتهيئة و العمران مما يأتي :
- مداولة المجلس الشعبي البلدي المعني المجالس الشعبية البلدية.
- سجل استقصاء العمومي و محضر قفل الاستقصاء العمومي و النتائج التي يستخلصها المفوض المحقق أو المفوضين المحققين .
- رأي المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية البلدية أو الولائية .
- الوثائق المكتوبة و البيانية للمخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير .
- يبلغ المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير المصادق عليه تحت تصرف الجمهور للجهات الاتية :
• الوزير المكلف بالتعمير
• الوزير المكلف بالجماعات المحلية
• مختلف الأقسام الوزارية المعنية
• رئيس المجلس الشعبي الولائي المعني
• النمصالح التابعة للدولة المعنية بالتعمير في الولاية
• - الغرف التجارية
• - الغرف الفلاحية
الوثائق التي يعتمد عليها أثناء دراسة PDAU :
يعتمد على الوثائق و المخططات التالية :
- مخطط الموقع
- مخططات التهيئة الولائي PAW
- المخططات الجيولوجية و الجيوتقنية
- مخطط التهيئة و الولائية PDW
- المخطط العمراني المؤقت PUP
- مخططات تصنيف التربة
- الخرائط و الصور الجوية
- المخطط الوطني للتهيئة و التعمير SNAT
- المخطط الاقليمي للتهيئة العمرانية SRAT
- الاحصاء العام للسكان و السكن للسنوات السابقة 66-77-87RGPH ولهذا فان المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير يتكفل باعادة التهيئة المعنية و تنقسم منهجية الى ثلاثة مراحل مختلفة . (1)
مراحل المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير PDAU :
المرحلة الأولى : و يتم فيها :
- أ- تشخيسص الوضعية الحالية (تحليل واقعي)
- توقعات التنمية (تحليل نظري)
المرحلة الثانية : و يتم فيها :
- وضع مخطط التهيئة النهائي
المرحلة الثالثة : و يتم فيها :
- وضع القانون العام للمخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير (2)
مراجعة المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير PDAU :
يمكن مراجعة PDAUبعدما يظهر أنم سياسة القطاع المعني بالعمران تؤول الى طريق مسدود أي تظهر أن السياسة المنتهجة دون نتيجة و اذا كان المخطط التوجيهي للتهيئة و التعميرPDAU لا يعبر عن طموحات و احتياجات السكان .
ومراجعة و تعديلPDAU تكون وفق الشروط التي يشكل بها PDAU (3)
(1) المرسوم التنفيذي رقم 90-29 في 28 ماي 1991 مصدر سابق
(2) مخطط شغل الأراضي بين النظري و التطبيقي حالة مدينة الخروب ، المركز الجامعي بن مهيدي بأم البواقي دفعة 2006
(3) نفس المرجع السابق
مخطط شغل الأرض (1) :
- تعريفه : هو وثيقة عمرانية جاء بمقتضى القانون 90-29 المؤرخ في 10 ديسمبر 1990ة و المتعلق بالتهيئة و التعمير و هو يحدد بالتفصيل القواعد العامة و حقوق استخدام الأراضي و البناء و ذلك في اطارات توجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير.
- محتـواه :
أ- الوثائق المكتوبة : وتتضمن ما يلي :
*- تقرير توضيحي بالنسبة للتحليل العمراني للوضعية الحالية و تنظم الوظائف الحضرية المقترحة.
*- القوانين التي تضبط مختلف المناطق و القطاعات المقترحة للتهيئة و التعمير و كذا شغل الأراضي توضيح نوعية المباني المرخص لها و المحصورة ووجهتها و حقوق البناء المرتبطة بملكية الأراضي و جميع الارتفاقات المحتملة .
*- يبين فيه تلاؤم أحكام مخطط شغل الأراضي مع توجيهات المخطط التوجيهي للتعيئة و التعمير و كذا البرنامج المعتمد عليها لتقييم البلدية أو عدة بلديات .
*- يحدد معامل الشغل الأراضي POS العلاقة بين الأراضي و ارتفاع البناء CES
*- يعين أنماط البنايات و استعمالاتها .
*- و يعين بصفة عامة :
الطرق و الممرات
الشبكات المختلفة الى المناطق الدراسية
الخصائص الأرضية
موقع المباني بالنسبة للطرق العمومية
موقع المباني بالنسبة للطرق العمومية
موقع المباني بالنسبة لبعضها البعض
ارتفاع المباني
مواقف السيارات و الحافلات
المساحات الخضراء و مساحات اللعب و الساحات العمومية
يحدد الأراضي الفلاحية الواجب حمايتها
يحدد المناطق الواجب حمايتها و ترميمها
يحدد نوع المنشأت و التجهيزات العمومية و مواقعها و كذا يحدد الطرق و الشبكات المختلفة(2)
(1) قانون رقم 90-29 في 01 ديسمبر 1990 مصدر سابق
(2) المرسوم التنفيذي رقم 90-29 في 28 ماي 1991 مصدر سابق
• المخططات التي تتكون منها POS (1) :
مخطط الموقع 1/2000-1/5000
مخطط طبوغرافي بمقياس 1/500-1/200
مخطط جيوتقني بمقياس 1/1000-1/500 يبين نوعية الربة ومدى مقاومتها و يكون مرفوق بتقرير تقني مفصل
مخطط الوضعية الحالية لمقياس 1/1000-1/500 و بين الاطار المبني،الطرق،الشبكات المختلفة الارتفاقات .
مخطط توجيهي 1/1000
مخطط الهيكلة 1/5000
مخطط التهيئة العامة 1/500-1/1000 ويحددها ما يلي :
• المنطاق المتجانسة
• موقع التجهيزات و المنشأت ذات المصلحة العامة .
• المساحات الواجب نظرا لخصوصيتها
• مخطط استعمال المجال 1/500-1/1000 وه\ا الاخير يجسد الاشكال العمرانية والمعمارية المراد اقامتها بالنسبة للقطاع المقصود (1)
أهــدافـه :
-مخطط شغل الاراضي يؤخ بعين الاعتبار خلال المشاريع العمرانية للمدينة و يؤخذ بعين الاعتبار الأهمية الأثرية و الامكانيات المتوفرة و التطورات الت تعتمد على المصادر التقنية و الثقافية و الشكلية و هو يعتمد على فهم تحليل المكان و تسيير شكله المرفولوجي و المستعملين له .
- مخطط شغل الأراضي يتضمن النوعية العمرانية و المعمارية للمدينة و يجب على كل تساؤلاتها و مشاكلها في اطار الأهداف المسطرة و هو يتحكم في تطور المدينة من خلال المخطط الاستهلاك المجال و شكله العمراني .
- مخطط شغل الأرض يحدد نوع التدخل على الأنسجة العمرانية الموجودة مثل : التحديد التقييم و التثمين ، اعادة الاعتبار ، اعادة التهيئة للتجمعات العمرانية أو عمليات تهدف الى انشاء تجمعات و أنسجة عمرانية جديدة مثل : مناطق السكن ، مناطق النشطات ، المناطق الصناعية ، مناطق التوسع السياحي .
- مخطط شغل الأراضي وثيقة أساسية لأجل بناء و تجهيز و كذا حماية الاقليم اضافة الى كل هذا فان المخطط شغل الأراضي .
- يحدد بصفة مفصلة الشكل الحضري بالنسبة للقطاع أو القطاعات المعنية و التنظيم و حقوق البناء و استعمال الأرض .
(1) المرسوم التنفيذي رقم 90-29 في 28 ماي 1991 مصدر سابق
- يعين الحد الأدنى و الاقصى من البناء المسموح به المعبر عنها بالمتر المربع م² و أنماط البنايات و استغلالها .
يضبط القواعد المتعلقة بالمظهر الخارجي للبنايات .
- يحدد المساحات العمومية و المساحات الخضراء و المواقع المخصصة للمنشأت العمومية و كذا تخطيطات و مميزات طرق المرور .
- يحدد مختلف الارتفاقات .
- يحدد مختلف الأحياء و الشوارع و النصب التذكارية و المواقع و المناطق الواجب حمايتها و تجديدها و اصلاحها و يعين مواقع الأراضي الفلاحية الواجب و قايتها و حمايتها (1)
اعداد مخطط شغل الأراضي :
1/-يقرر اعداد مخطط شغل الأراضي عن طريق مداولة من المجلس الشعبي البلدي المعني يجب أن تتضمن هذه المداولة ما يلي :
يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية أو المؤسسة العمومية المشتركة بين البلديات باطلاع رؤساء غرف التجارة و رؤساء المنظمة المهنية و رؤساء الجمعيات المحلية المرتفقين كتابيا بالمقرر القاضي باعداد مخطط شغل الأراضي و لهؤلاء المرسل اليهم مهلة 15 يوم ابتداء من التاريخ استلامهم الرسالة لافصاح عن كانوا يريدون المشاركة في اعداج مخطط شغل الأراضي
2/- يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي و رؤساء المجالس الشعبية البلدية عند اقتضاء المهلة المنصوص عليها في الفقرة اعلاه اصدار قرار يبين قائمة الادارات العمومية و الهيئات و المصالح العمومية و الجمعيات التي طلبت استشاراتها بشأن مشروع مخطط شغل الأرض وجوبا :
---- الادارات العمومية و المصالح التابعة للدولة ...............:
- مديرية التعمير و البناء
- مديرية الفلاحة
- مديرية التنظيم الاقتصادي
- مديرية الري
- مديرية النقل
- مديرية الأشغال العمومية
- مديرية المباني و الموقع الأثرية
- مديرية البريد و الموصلات
(1) قانون رقم 90-29 في 01 ديسمبر 1990 مصدر سابق
(2) المرسوم التنفيذي رقم 91/178 المؤرخ في 28 ماي 1991
---- الهيئات و المصالح العمومية المكلفة على المستوى المحلي .........:
- مديرية توزيع الطاقة
- مديرية النقل
- مديرية توزيع المياه
- ينشر هذا القرار مدة شهر في مقر المجلس الشعبي البلدي المعني أو المجالس الشعبية البلدية المعنية و يبلغ الادارات العمومية و الهيئات و المصالح العمومية و الجمعيات.
- يبلغ مشروع المخطط شغل الأرض للتهيئة و التعمير المصادق عليه لمداولة المجلس الشعبي البلدي أو المجالس الشعبية البلدية المعنية للادارات العمومية و الهيئات العمومية و المصالح العمومية و الجمعيات و المصالح المعنية التابعة للدولة و تمهل 60 يوما لابداء رأيها أو ملاحظتها .
اذا لم تجيب خلال المهلة المنصوص عليها أعلاه عند رأيها موافق .
يخضع مشروع شغل الأرضي التهيئة و التعمير المصادق عليها للاستقصاء العمومي مدة 60 يوما و يصدر رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني و رؤساء المجالس الشعبية البلدية قرار بهذا الصدد :
يحدد المكان أو الأماكن التي يمكن استشارة مشروع مخطط شغل الألاراضي فيها :
يعين المفوض المحقق أو المفوضين المحققين .
- يبين تاريخ انطلاق مدة التحقيق و تاريخ انتهائها
- يحدد كيفيات اجراء التحقيق العمومي
ينشر القرار الذي يعوض مخطط شغل الأراضي للتهيئة و التعمير على الاستقصاء عمومي بمقر المجلس الشعبي البلدي المعني أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية طوال مدة الاستقصاء العمومي و تبلغ نسخة من القرار للوالىي المختص اقليميا .
يمكن أن تدون ملاحظات في سجل خاص مرقم وموقع من رئيس المجلس الشعبي البلدي و روساء المجالس الشعبية البلدية المعنية أو يعرب عنها مباشرة أو ترسل كتابيا الى المفوض المحقق أو المفوضون المحققون
- يقفل سجل الاستقصاء عند انقضاء المهلة القانونية و يوقعه النمفوض المحقق أو المفوضون المحققون خلال الخمس عشرة 15 يوما الموالية باعداد محضر قفل الاستقصاء و يرسل الى المجلس الشعبي البلدي المعني أو رؤساء المجالس الشعبية البلدية المعنية مصحوبين بالملف الكامل للايستقصاء مع استنتاجها .
المصادقة على مخطط شغل الأراض :
1/- يرسل مخطط شغل الارض بعد تعديله عند الاقتضاء مصحوبا بسجل الاستقصاء و محضر قفل الاستقصاء و النتائج التي يستخلصها المفوض المحقق الى الوالي المختص اقليميا الذي يبدي رأيه و ملاحظاته و اذا انقضت المهلة و كان رأي الوالي موفقا .
2/- يصادق المجلس الشعبي البلدي بالمداولة على المخطط شغل الأرض المغعدل عند الاقتضاء لأخذ ....الاستقصاء العمومي بعد أخذ رأي الوالي المختص اقليميا في الحسبان.
3/- يبلغ مخطط شغل الأرض للجهات الاتية :
- الوالي المختص اقليميا
- المصالح التابعة للدولة المكلفة بالتعمير في مستوى الولاية
- الغرفة التجارية
- الغرفة الفلاحية
4/- يوضح مخطط شغل الأرض المصادق عليه تحت تصرف الجمهور عن طريق قرار يصدره رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي يبين ما يـأتي :
- تاريخ بدأ العملية الوضع تحت التصرف .
- المكان الذي أو الأماكن التي يمكن استشارة الوثائق فيها
- قائمة الوثائق الكتابية و اليبانية التي يتكون الملف منها (1)
التعريف بمعاملات التعمير (2):
هو القاعدة العمرانية التي تحدد كثافة البنايات المسموح بها داخل نفس المنطقة في مخطط شغل الأراضي ما .
وهو يعبر عن المساحة المبينة خارج البناء Surface de plancher hors oeuvre فالمتر المربع من الأرضية .
COS : المساحة المسطحة /المساحة العقارية
SP : المساحة المسطحة Surface plancher
SF : المساحة العقارية Surface Foncière
(1) المرسوم التنفيذي رقم 90-178 في 28 ماي 1991 مصدر سابق
(2) نفس المرجع
التعريف استغلال الأرض CES (1)Coefficient d’enprise en sol :
هو العلاقة بين المساحة المبنية على الأرضية و مساحة القطعة المساحة العقارية Surface focière ويؤخذ عادة 0.30-0.60 و يصل حتى 0.75 .
CES : المساحة المبنية /المساحة العقارية
Surface Batisse : المساحة المبنية SB
Surface Fonciere : المساحة العقارية SF
تعريفات عمرانية :
- تعريف المساحة العقارية SF(2): Surface Foncière
هي مجموع المساحات الحرة و المشكلة من مساحات الطرق و مساحات خضراء و مساحات اللعب ، مساحات التجمع و المساحات المبنية .
المساحات العقارية : المساحة الحرة + المساحة المبنية .
SB: المساحة المبنية.
:SA المساحة الحرة.
SF: المساحة العقارية .
تعريف المساحة الحرة SA(3):
هي مساحة متروكة و غير مستعملة في أغراض ووظائف معنية وتنقسم الى المساحات الخضراء و مساحات اللعب و ممرات ومواقف السيارات .
تعريف المساحات الخضراء(4) :
هي مساحات توجد داخل الأحياء السكنية مغروسة بالأشجار و النبات تستعمل عادة كحدائق أو أماكن للراحة و الاستحمام ، تعمل على تلطيف الجو و تنقيته و تعطي المظهر الجميل للحي .
تعريف المساحات اللعب للأطفال (5):
هي مساحات مهيأة و مجهزة بوسائل لعب الأطفال لأجل الحفاظ عليهم و صرفهم من اللعب فبي الأماكن الخطيرة كالشوارع و أماكن الاقامة القمامة .
تعريف المساحة المبنية(6) :
هي مجموعة المساحات الموقعة و التي شغلت حيزا محددا على أرضية الواقع أي كل البنايات التي نفذت ميدانها و تشمل كل البنايات مهما كانت و ظيفتها و طبيعتها.
تعريف المساحة اللازمة(7) SU:
هي المساحة الكلية التي يمكن تهيئتها التي تحتوي على مركبات المشروع السكني :
المساحة اللازمة : مساحة التدخل – المساحة الابتدائية .
SU: المساحة اللازمة : Surface Utile
SI: مساحة التدخل : Surface d’intrevention
SPR: المساحة الابتدائية Surface Prémaire :
(1) نفس المرجع السابق
(2) (3) (4) (5) (6) (7) المرجع السابق ص : 28-29
رخصة البناء (1) :
هي وثيقة قانونية تصدر عن المجلس الشعبي البلدي APC بحكم القانون 25/90 رقم 175 ومدة صلاحيتها سنتين و يمكننا تجديدها و تمكننا من .....3.ضمن نظم قانونية عادة بذلك كل الأشكال النزاعات في عملية البناء .
رخصة التجزئة(2) :
هي عبارة عن قرار صادر عن المجلس الشعبي البلدي مقن مبأحكام تقر تقسيم قطعة أرض الى قطع صغيرة صالحة للبناء هذه الرخصة تمر للدائرة عكس رخصة البناء .
تعريف الكــثافة (3) :
هي مقياس لشدة تركيز الاستعمالات العمرانية و الانشطة البشرية في موقع محدد المساحة و هناك نوعان من الكثافة في مجال الدراسات العمرانية .
الكــثافة العمرانية (4) :
تتنازل معدلات الاستغلال أو كثافة البناء في منطقة ما و يعبر عنها كنيبة بين مجموع المسطحات المبنية و مياحة الموقع .......كانت أو مضاف اليها نسبة من مساحة الطرق المحيطة .
كــثافة الأنشطة (5) :
معدلات الأنشطة البشرية في مباشرة عدد الأفراد /الهكتار ، عدد العائلات /الهكتار أو غير مباشرة عدد الوحدات السكانية /الهكتار و هناك علاقة و ثيقة بين الكثافة و ال....العمراني للموقع .
شهادة التعمير (6) :
في اطار أحكام المادة 151 من القانون رقم 90/29 شهادة التعمير هي الوثيقة التي تسلم بناءا على طلب كل شخص معني تعين حقوقه في البناء و الارتفاقات من جميع الأشكال التي تخضع لها الأرض المعنية .
رخصة الهدم (7):
طبقا لأحكام المادة رقم 60 من القانون رقم 90/29 المؤرخ في 01 ديسمبر 1990 لايمكن القيام بأي عملية هدم جزئية أو كلية لبناية دون الحصول مسبقا على رخصة الهدم .
وذلك عندما تكون هذه البناية
واقفة في مكان مصنف أو في طريق التصنيف في قائمة الأملاك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية .
طبقا للأحكام التشريعية و التنظيمية المطبقة عليه أو عندما تكون البناية الايلة للهدم سندا للبنايات المجاورة .
(1) (2) (6) (7) تصميم و تخطيط المناطق السكنية مدخل وتصنيف ، مطبعة العربي القاهرة ص 04
(3) (4) (5) الجريدة الرسمية العدد 52
* مقارنة توجيهات المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير PDAU مع أرضية الواقع :
1/ المخطط التوجيهي ااتهيئة و التعمير بمدينة أم البواقي :
استنادا الى القوانين التشريعية التي اتبعتها الجزائر في مجال التعمير فان أول مخطط التهيئة و التعمير لمدينة أم البواقي كان سنة 1994 أنجز بموجب القرار 90/29 المتعلق بالتهيئة و التعمير في الجزائر من طرف مكتب الدراسات و الانجازات في قسنطينة URBACO و نظرا لتغير الأوضاع و المعطيات الاقتصادية و الاجتماعية بشكل كبير داخل مجال المدينة أتخذ قرار لمراجعة هذا المخطط و انجاز مخطط جديد سنة 2005 الا أنه لم يستكمل بعد أذ أنجز منه الجزء الأول فقط الجانب الفزيائي ومن خلال دراستنا سنطرق الى المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير كوسيلة التعمير من جهة و كأداة قانةنية من جهة أخرى و معرفة كل التطورات التي ستشهدها المدينة في المستقبل و مدى تطابق توجيهاته للتهيئة و التعمير علة ثلاثة مراحل .
*المرحلة الأولى : تحليل الوضع القائم للنسيج الحضري للمدينة حيث نتناول الجانب الطبيعي و الاقتصادي و البشري ، و ليتم الاعتماد على احصائيات و معطيات أنجزت مسبقا كما يعتمد فيه مخطط PWD- ZHUN
*المرحلة الثانية : من خلالها يتم وضع برنامج لتهيئة في شكل مخططات على مدى القريب و المتوسط و البعيد و ليتم تحديد النشطات الرئيسية .
المخططات و الهياكل التقنية للتعمير كذلك تعين حدود المخططات شغل الأرض POS مع توضيح طبيعة التدخلات الخاصة بكل قطاع عن طريق اعادة الهيكلة الترميم و التجديد ....الخ
*المرحلة الثالثة : وهي مرحلة النقل حيث تحدد فيها قواعد و اجراءات القانونية الواجب احترامها في عملية التدخل على النسيج الحضري للمدينة .
- هذه المراحل ترافقه أجزاء مكتوبة و وثائق بيانية من خرائط تبين كل مرحلة من مراحل انجاز المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير
(2) بشير التجاني : مرجع سبق ذكره ص 65
-*اقتراحات التهيئة لمخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير لأم البواقي :
قبل أي دراسة مبرمجة للمدينة يجب تقسيمها الى قطاعات و مناطق عمرانية حيث كل قطاع يحدد عليه مختلف مخططات تشغل الأرض التي يتم على مستواه و بهذا فالمخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير"PDAU" فتقسم المدينة الى أربعة قطاعات مختلفة وهي :
- القطاع المعمرSecteur urbanisé
- قطاع قابل للتعير المعمرSecteur urbanisé
- قطاع التعمير المستقبلي Secteur d’urbanisation future
- قطاع غير القابل للتعمير Secteur non urbanisé
-* القطاع المعمر : و يقصد به الاطار المشيد و المبني للمدينة مع تعيين مختلف الوظائف داخل مجال المدينة من مساكن ، تجهيزات ، الشبكات .
-* القطاع القابل للتعمير : هي مجموعة الأراضي المخصصة للتعمير سواء على المدى القريب و المتوسط و الأراضي فارغة تحده من :
- من الشرق الطريق القديم
- من الجنوب تخصصات عرعار
- من الغرب الطريق الجديد المبرمج في المخطط للتهيئة و التعمير
-* قطاع التعمير المستقبلي : يمثل مجموعة الأراضي و المجالات المخصصة للتعمير على المدى البعيد ، هذا القطاع يتركز في النماحية الشرقية للمدينة و محدد من الجنوب بالخط الكهربائي المتوسط الشدة و من الناحية الشرقية السكن الحديث و خط السكك الحديدية و من الناحية الشمالية الطريق الوطني رقم 10 و المنطقة الصناعية .
-* القطاع الغير القابل للتعمير : وهي أراضي غير قابلة لأي نوع من التدخل العمراني و هي الأراضي ذات المردودية الزراعية العالية و المتوسطة .يتوضح كل هذا في خريطة القطاعات لمدينة أم البواقي.
-* التنظيم أو التوجيه العمراني :وجود أزمات متشابكة عند التوسع العمراني ، تتجمع لتكون أزمة واحدة فأزمة التوسع العمراني اضافية و معاصرة في مدينة أم البواقي ، توجيه التوسع عملية واسعة تتطلب امكانيات يجب علينا معرفتها و السيطرة عليها و يكون ذلك عن طريق التخطيط خاصة أن هذه العملية كانت تتم بطريقة منظمة و عفوية .
كذلك يكون باعادة توجيه التوسع بالمدينة ووضع مخططات جديدة تتبنى لأفكار قديمة وأقلمتها مع المستجدات الخاصة بالتنمية المستدامة و مع مشاريع الهضاب العليا .
-* ضبط و توجيه التوسعات الجديدة بالمدينة : بهدف تحقيق التوازن و توجيه التوسع و النمو للمدينة و التقليل من الاستهلاك الغير عقلاني المجال عن طريق التحكم في التعمير المستقبلي قصد تجنب كل المشاكل و تحقيق استغلال أمثل للامكانيات ثم في مخطط التوجيهي الجديد تحدد مناطق التوسع حسب مؤشرات تسمح بالتطور و النمو و التنظيم وفق أليات التعمير و تلبية الاحتياجات حيث كان في هذا المخطط تقسيم الأراضي المدينة الى مخططات تشغل الأرض و هي (" POS A"، "POS B" ، "POS C") حيث نجد أن (" POS A"، "POS B" يهتمان بتوسيع المدينة على المديين القريب و المتوسط .
*- دراسة تفصيلية لمخططات شغل الأراضي"POS " :
شغل الأراضي " POS A" :
هذا المخطط مقترح للتوسع على المدى القريب من 2005-2010 ؤيقع في غرب المدينة بين الجهة الجنوبية و الطريق رقم 10 الرابط بين قسنطينة و أم البواقي عن وسط المدينة حوالي 02 كلم مقابل المركز الجامعي و تحده من :
- الشمال الطريق الوطني رقم 10 و الجامعة
- الشمال الشرقي نهج مصطفى بن بولعيد وتحصيصات تاقوفت
- الشرق تحصصات العافري
- الغرب أراضي فارغة .
- من الجنوب الغربي أرضيات مخطط شغل الأراضي" POS B".
أراضي المخطط تحوي تركيبة موحدة و تتربع على مساحة تقدر ب 78.11 هكتار بانحدار خفيف و على أرضية جيدة للتعمير يتميز بموقع مميز في محورين هامين هما :
- نهج مصطفى بن بولعيد
- الطريق الوطني رقم 10
والذان يعطيان للمنطقة أهمية كبيرة لادماجها في النسيج الحضري و يخلق لها شبكة طرق مهمة .
تهيئة " POS A" :
أ- المجال التجاري : يحتوي على نشاط تجاري النشاط التجاري هو الذي يربط الطريق الوطني الثانوي للنهج و الأساسي الذي يمر على المركزيين الصغيرين في اطار" POS A" و هذه الأنشطة التجارية تمتد على طول الطرقات الثانوية و الثالثية .
ب- شبكة الطرق : تحتوي على مخطط " POS A" على شبكة الطرقات منظمة و له رؤية هيراركية جد منظمة التي تعطي تنظيم حسن للتنقل السريع و المتزن .
جـ- التجهيزات الهيكلية : نجد على مستوى مدينة أم البواقي بعض التجهيزات المهيكلة التي تدمج مخطط شغل الأرض A في المدينة هذه التجهيزات مهمة المعالم مثل المكتبة الولائية –قاعة الرياضة متعددة التخصصات .
المساحات الخضراء : تعتبر ذات اهمية كبيرة في تنظيم المجال و التهيئة العمرانية من أجحل توفير الجانب الجمالي و الوظيفي و تحسين اطار الحياة داخل المدينة و تشمل كل من الحدائق العامة و مساحات الراحة .
التجهيزات المقترحة في" POS A" : تتمثل في معهد متخصص في التكوين المهني و ثانوية و مديرية الجمارك التي هي حديثة النشأة ، مخطط شغل الأرض يتكون من منطقتين (1) و (2)
المنطقة الأولى : حسب التقرير الخاص ب" POS A" تقدر المساحة العقارية ب 239000 م²
- مساحات الطرقات تقدر ب 33065 م²
- مساحات التجهيزات تقدر ب 35000 م²
- عدد الطرق (N)
- السكنات الجماعية التساهمية
- 04 طوابق في السكن الجماعي
- 02 طوابق في السكن الفردي
- المساحة المتوسطة للسكن الجماعي 100
soumia- عضو مهم
- عدد المساهمات : 136
نقاط : 246
تاريخ التسجيل : 17/12/2011
Admin- المدير
- عدد المساهمات : 972
نقاط : 2426
تاريخ التسجيل : 09/11/2011 -
مواضيع مماثلة» مراجعة المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير لأم البواقي
» أدوات التخطيط الحضري
» واقع البيئة في الجزائر
» واقع الاستثمار السياحي في غرداية
» الشكل النمودج لتقديم مخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير
» أدوات التخطيط الحضري
» واقع البيئة في الجزائر
» واقع الاستثمار السياحي في غرداية
» الشكل النمودج لتقديم مخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير
صفحة 1 من اصل 1
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى