les reglements de pdau -1
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les reglements de pdau -1
من طرف Admin الثلاثاء ديسمبر 20, 2011 11:34 pm
Les dispositions du présent règlement se réfèrent aux dispositions des textes officiels suivants :
- Ordonnance n° 66.62 du 26 Mars 1966 relative aux zones et sites touristiques.
- Ordonnance n° 67.281 du 20 Décembre 1967 relative aux fouilles et à la protection des sites et monuments historiques et naturels.
- Ordonnance n° 75.58 du 26 Septembre 1975 portant code civil, modifiée et complétée.
- Ordonnance n° 76.04 du 20 février 1976 relative aux règles applicables en matière de sécurité contre les risques d'incendie et de panique et à la création de commissions de prévention et de protection civile et les textes pris pour son application .
- Loi n° 83.03 du 5 Février 1983 relative à la protection de l'environnement.
- Loi n° 84.09 du 4 Fevrier 1984 relative à l’organisation territoriale du pays
- Loi n° 84.12 du 23 Juin 1984 portant régime général des forêts
- Loi n° 87.03 du 27 Janvier 1987 relative à l'aménagement du territoire.
- Loi n° 88.17 du 10 Mars 1988 portant orientation et organisation des transports terrestres.
- Loi n° 90.08 du 7 Avril 1990 relative à la commune.
- Loi n° 90.09 du 7 Avril 1990 relative à la wilaya.
- Loi n° 90.25 du 18 Novembre 1990 portant orientation foncière.
- Loi n° 90.29 du 1er Décembre 1990 relative à l'aménagement et l'urbanisme.
- Loi n° 90.30 du 1er Décembre 1990 portant loi domaniale.
- Décret n° 68.06 du 11 Janvier 1968 fixant les conditions d'implantation des constructions le long de certaines voies routières .
- Décret n° 76.34 du 20 Février 1976 relatif aux établissements dangereux, insalubres ou incommodes .
- Décret n° 87.91 21 Avril 1987 relatif à l'étude d'impact d'aménagement du territoire.
- Décret exécutif 90.78 du 27 Février 1990 relatif aux études d'impact sur l'environnement.
- Décret exécutif n° 91.175 du 28 mai 1991 définissant les règles générales d'aménagement et d'urbanisme.
- Décret exécutif n° 91.177 du 28 mai 1991 fixant les procédures d'élaboration et d'approbation du PDAU et le contenu des documents y afférents.
- Arrêté ministériel du 13 septembre 1992 relatif aux droits de construction applicables aux territoires situés hors des parties urbanisées de communes.
CHAPITRE I
I - 1 DISPOSITIONS GENERALES
ARTICLE 1. / CHAMP TERRITORIAL D'APPLICATION
Le présent règlement ainsi que les documents graphiques établis
- Plan d'aménagement - découpage par secteurs - Commune
- Plan d'aménagement - découpage par secteurs - milieu urbain
- Périmètres d'intervention des P.O.S
- Plan des servitudes et nuisances
- Plan des équipements structurants
- Plan des équipements Schéma de voirie
- Plan des équipements A.E.P
- Plan des équipements A.E.U (Assainissement)
- Plan réglementaire
qui lui sont annexés et en font partie s'appliquent au territoire du Groupement de Communes de: Constantine, El Khroub, Ain S’mara, Hamma Bouziane et Didouche Mourad.
ARTICLE 2. / PORTEE
Le présent règlement et les documents graphiques qui lui sont annexés sont conjointement opposables aux tiers. Ils s'imposent aux particuliers comme aux personnes morales de droit public ou privé.
- Tous les documents d'urbanisme (PUD et PUP) régulièrement approuvés antérieurement à l'approbation de ce règlement sont annulés.
- Les règlements d'urbanisme opérationnels (cahier des charges) des zones qui sont en contradiction avec le présent règlement pourront être modifiés dans les mêmes formes qu'ils ont été approuvés. Dans l'attente de cette modification , les anciennes règles restent applicables.
- Le présent règlement devra être pris en compte par les règlements d'urbanisme de détail fixant ou arrêtant les droits de construire relatifs à toute nouvelle opération. Ces textes devront compléter et préciser le présent règlement.
- Il ne peut être dérogé aux règles définies dans le présent règlement que dans les mêmes formes qui ont présidé à son approbation.
- Par exception, les plans d'occupation des sols peuvent apporter des modifications de détail qui ne remettent pas en cause les principes de la structuration urbaine et de l'affectation des sols arrêtés par le présent règlement .
- Dans ce cas, les dérogations doivent être mentionnées dans les arrêtés d'approbation de ces plans d'une manière explicite.
ARTICLE 3./ USAGE DU SOL
Tout usage abusif du sol c'est à dire ne respectant pas une servitude, entraînant une contrainte foncière, de site, de nuisance, aux établissements existants, à l'aménagement futur et aux implantations prévues par le plan directeur d’aménagement et d'urbanisme, notamment en ce qui concerne les infrastructures, ou laissant les délaissés inutilisables, est sanctionné conformément à la législation en vigueur.
- L'acquisition des terrains à urbaniser aux différents termes d'urbanisation tels qu'ils figurent sur le document graphique intitulé "plan d'aménagement" devra être programmée en vue de concilier notamment les impératifs d'une croissance harmonieuse de l'agglomération et ceux de la rentabilisation des investissements en matière d'économie agricole.
- Toute nouvelle édification de constructions à usage lié à l'exploitation agricole est interdite à l'intérieur des périmètres urbanisables.
Aucune construction ou lotissement ne pourra être engagé sans les autorisations prévues par la législation en vigueur. Tout permis de construire ou de lotir ne pourra être délivré que pour les projets conformes à l'esprit et à la lettre du présent règlement et aux règlements des POS.
ARTICLE 4./ ZONES DE PROTECTION
Il est institué conformément aux indications figurant sur le document graphique intitulé "carte des servitudes", des zones de protection autour ou le long des :
- Emprise des voies publiques
- Emprise des voies de chemin de fer
- Emprise de l’Aéroport
- Lignes électriques MT et HT et gazoduc
- Lignes de communication téléphonique et télégraphique
- Canalisations d'eau potable et d'assainissement
- Dispositifs d'irrigation
- Réservoirs et châteaux d'eau
- Forages, points d'eau
- Cimetières
- Sites naturels et historiques
- Domaines relevant de l’intéret et de la sécurité nationale
Ces zones sont des zones non aédificandi où sont interdites toutes constructions.
Toutes constructions ou choix de terrain aux abords des zones de servitudes devront être autorisées par les autorités concernées par ces zones, avant la délivrance des autorisations réglementaires d'occupation du sol.
I - 2 DEFINITIONS COS et CES
ARTICLE 5./ COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL
Le coefficient d'occupation du sol (C.O.S) est le rapport de la somme des surfaces hors œuvres des planchers à la surface de la parcelle. La surface hors œuvre des planchers est la somme des surfaces hors œuvre de chaque plancher y compris les loggias et terrasses couvertes. Les buanderies ainsi que les caves et les niveaux de garages dont plus du tiers du volume est au-dessus du sol. Les planchers des locaux inhabitables dont moins du tiers du volume est au-dessus du niveau du sol ne sont pas pris en considération pour le calcul du C.O.S.
ARTICLE 6./ COEFFICIENT D'EMPRISE AU SOL
Le coefficient d'emprise au sol (CES) est le rapport entre la surface au sol, hors œuvre et la surface de la parcelle. Les œuvres partiellement enterrés, non destinés à un usage d'habitation et dont la terrasse est accessible ne sont pas compris dans la surface au sol hors œuvre si le niveau de la terrasse ne se situe pas à plus de 0.50 mètres au-dessus de la côte la plus haute du terrain naturel au droit de l'ouvrage
I - 3 REGLEMENT PAR SECTEUR
ARTICLE 7./ DECOUPAGE DU TERRITOIRE EN SECTEURS
Le territoire des communes de: Constantine, El Khroub, Ain S’mara, Hamma Bouziane et Didouche Mourad est divisé en secteurs tels que délimités par le plan d'aménagement de chaque commune. Le secteur est une fraction continue du territoire pour laquelle un usage homogène de sol est prévu.
Les secteurs peuvent être divisés en zones réglementaires.
Les catégories des secteurs sont:
- Les secteurs urbanisés
- Les secteurs à urbaniser
- Les secteurs d’urbanisation future
- Les secteurs non urbanisables
ARTICLE 8./ LES SECTEURS URBANISES/
Sont considérés comme inclus dans le secteur urbanisé tous les terrains même non dotés de toutes les viabilités occupés par des constructions agglomérées, par les espaces de prospect de ces constructions et par les emprises des équipements et activités peu ou pas construits destinés à la desserte des agglomérations, espaces verts , parcs et forêts urbains et tous les terrains dotés d'un règlement d'urbanisme de détail approuvé ou inclus dans les réserves foncières.
ARTICLE 9./ LES SECTEURS A URBANISER
Ces secteurs sont destinés à être urbanisés à court et à moyen termes. Ils sont destinés à devenir urbanisés à l'échéance de 10 ans et dans l'ordre de priorité prévu par le PDAU.
ARTICLE 10./ LES SECTEURS D'URBANISATION FUTURE /
Ces secteurs sont destinés à être urbanisés à long terme , à une échéance de 20 ans dans l'ordre de priorité prévu par le PDAU, il s’agit aussi des terrains qui se trouvent à l’intérieur du périmètre urbain de la nouvelle ville de Ain E l Bey.
Tous les terrains situés dans les secteurs d'urbanisation future sont frappés d'une servitude temporaire de "non aedificandi". Cette servitude n'est levée aux échéances prévues que pour les terrains entrant dans le champ d'application d'un plan d'occupation des sols approuvé. Ces dispositions ne concernent pas les infrastructures primaires prévues par le PDAU.
Tous les investissements dont la durée d’amortissement dépasse les délais prévus par l’urbanisation ainsi que les modifications ou grosses réparations des constructions déstinées à être détruites, sont interdites dans ces secteurs.
Toutefois sont autorisés dans ces secteurs :
- la rénovation , le remplacement ou l’extension des habitations liées à la viabilité et l’exploitation agricole.
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs et à la réalisation d’opération d’intérêt national
- les constructions justifiées par l’intérêt de la commune et dûment autorisées par le wali sur demande motivée du Président de l’Assemblée Populaire Communale après avis de l’Assemblée Populaire Communale .
ARTICLE 11./ LES SECTEURS NON URBANISABLES
La définition et l'usage des sols autorisés dans les secteurs non urbanisables sont ceux déterminés par la réglementation en vigueur et par le PDAU.
Dans ces secteurs, les droits à construire peuvent être édictés mais réglementés dans des proportions limitées, compatibles avec l'économie générale des territoires de ces secteurs.
ARTICLE 12./ INTERVENTIONS SUR LES TISSUS URBAINS EXISTANTS
Dans les tissus urbains existants , différentes opérations sont préconisées par le PDAU. La délimitation des zones devant faire l'objet d'intervention est faite dans le plan du périmètre d’intervention des POS. Néanmoins, ces opérations ne pourront être concrétisées que dans le cadre de l'élaboration de plans d'occupation du sol.
ARTICLE 13./ AMENAGEMENT D'ILOTS
L’aménagement d’îlots consiste en l’organisation d’une nouvelle urbanisation sur un îlot ou groupe d’îlots, insérés dans le tissu urbain et non encore urbanisés ou libérés dans le cadre d’une ou des opérations sur le tissu citées ci-dessus. Son objectif est de permettre une occupation du sol de l’îlot globalement rationnelle en relation avec sa vocation.
L’élaboration et l’adoption d’un plan d’aménagement d’îlot sont un préalable obligatoire à l’édification de toute construction sur des îlots ou groupe d’îlots, non construits sur la moitié ou plus de leurs emprises.
Ce plan devra comprendre:
- un cahier des charges précisant notamment les servitudes à prendre en compte, y compris architecturales et l’affectation des terrains,
- l’indication des emprises et volumes constructibles,
- l’étude des réseaux d’eau, d’assainissement et de voiries externes avec l’indication des points de branchements,
L’îlot est composé d’une emprise foncière entourée sur tous ses cotés par une voirie carrossable ou par les limites d’une zone réglementaire.
ARTICLE 14 PERIMETRES D’INTERVENTION DES POS
Les périmètres d’urbanisation des agglomérations du Groupement sont couverts par des plans d’occupation des sols dont les caractéristiques et termes de référence sont arrétés dans les documents graphiques intitulés “ Périmètre d’intervention des POS ”.
Le découpage des Périmètre d’intervention des POS est conforme aux limites des zones réglementaires définies dans l’article ci-dessous.
ARTICLE 15./ DECOUPAGE DES SECTEURS EN ZONES
Des zones réglementaires ont été dégagées à l'intérieur des secteurs et feront l'objet de prescriptions particulières aux chapitres suivants. La zone réglementaire est une fraction continue d'un secteur soumise aux mêmes dispositions particulières du présent règlement. Ce règlement n'indique naturellement que les zones réglementaires réellement utilisées définies selon le contexte. Le territoire couvert par le présent règlement est composé :
-1 DES ZONES DANS LES SECTEURS D’URBANISATION
Dont la nomenclature s'établit comme suit:
- Tissus historiques H
- Centralité J
- Collectifs et grands ensembles G
- Habitat à faible densité P
- Industries, activités et dépôts I
- Grands équipements E
- Espaces verts et loisirs L
- Agriculture et Zones de protection B
- Zone d’extraction S
-2 DES ZONES DANS LES SECTEURS NON URBANISABLES
réparties comme suit:
- Zones agricoles
- Zones forestières
-oOo- C H A P I T R E -II- -oOo-
DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBANISABLES
II - 1 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE H
ARTICLE 16. / VOCATION ET CARACTERISTIQUES
La zone H est constituée
-de l’ancien tissu de la ville de Constantine: le Rocher (voir volet aménagement)
-de l’ancien tissu de la ville d’El Khroub (voir volet aménagement)
Une opération de rénovation est à prévoir dans les deux sites à court terme
ARTICLE 17. / NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DE SOL AUTORISEES /
Sont autorisés :
- Les constructions d'habitation et leurs annexes
- Les constructions à usage mixte
- Les constructions à usage de commerce et de service
- Les équipements d'accompagnement (première nécessité )
- Les établissements industriels classés en 3ème catégorie sous réserves :
a)- qu'ils soient liés à l'exercice d'une activité commerciale courante dans une agglomération urbaine
b)- qu'ils ne soient la source ni de bruit, ni d'odeur ni d'émanation nocive susceptible de gêner le voisinage.
ARTICLE 18. / OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DE SOL INTERDITES
Sont interdits :
- Les construction à usage d’habitation de typologie autre que celle autorisée à l’article 17
- Les établissements industriels de 1ère et 2ème catégorie à l'exception des Stations de dépôts et vente d'hydrocarbures
- Les établissements industriels de 3ème catégorie suivants :
. Meuneries
. Manufactures de tabac
. Filatures industrielles
. Teintureries industrielles
. Fabriques de papiers et cartons
. Fabriques de produits pharmaceutiques
. Briqueteries
. Fabriques de parpaings.
. Fabriques de vernis et peintures
. Fabriques de parfums
. Fabriques de boissons gazeuses
. Fabriques de pâtes alimentaires
. Fabriques d'objets en plastique
- Les campings et caravanings
- Les exploitations de carrières
- Les dépôts de ferrailles, matériaux de démolition et déchets divers
- Les stations de dépôts et vente d'hydrocarbures de 2ème classe
- Les dépôts divers
- La création et l'extension de cimetières
- Les affouillements et exhaussements de sol
ARTICLE 19. / COS - CES /
Le COS autorisé à l'intérieur de cette zone est compris ente 1,5 et 2,5.
L’emprise au sol maximale admise est de 0,2
ARTICLE 20. / SURFACE ET FORME DES TERRAINS /
Pour être constructible, une parcelle doit avoir :
- une superficie minimale de 80 m2 .
- une largeur minimale de front de façade de 6 m
- une profondeur minimale de 12m
ARTICLE 21. / IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET AU DOMAINE PUBLIC
L'alignement précise la ligne séparative des emprises des voies publiques et des terrains affectés à d'autres usages (fonds privés ou publics).
Toutes les voies existantes ou approuvées à la date de publication du présent règlement doivent conserver leurs emprises.
Des voies à sens unique peuvent être créées.
Toutes les constructions doivent être édifiées en alignement avec les voies publiques existantes ou à créer.
21.1- Lorsqu'un bâtiment doit être édifié en bordure d'une voie publique, sa hauteur ne dépassera pas la distance comptée horizontalement entre tout point de celui-ci et le point le plus proche de l'alignement opposé.
21.2 - Lorsqu'il existe une obligation de construire en retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il sera de même pour les bâtiments élevés en bordure de voies privées, la largeur effective des voies privées étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques.
Une tolérance de deux mètres peut être accordée lorsque la hauteur calculée, comme il est indiqué ci-dessus ne permet pas d'édifier un nombre entier d'étages, la même tolérance est admise pour les murs, cheminées, saillies et autres éléments de constructions reconnus indispensables.
21.3 - Lorsque les voies sont en pente, la hauteur de la façade prise en son milieu, pourra régner sur toute la longueur, à condition qu'en son point le plus élevé par rapport au niveau du sol, cette tolérance ne puisse excéder trois mètres.
21.4 - Si la distance entre deux voies d'inégales largeur ou de niveaux différents est inférieure à 15 mètres, la hauteur de la construction édifiée entre les deux voies est réglée par la voie la plus large ou le niveau le plus élevé, à condition que l'excédent de la hauteur en résultant ne dépasse pas de six mètres le niveau permis par la voie la plus étroite ou le niveau le moins élevé.
21.5 - Lorsque une construction est édifiée à l'angle de deux voies d'inégales largeurs, la façade de retour sur la voie la plus étroite peut avoir la même hauteur que celle élevée sur la voie la plus large, à condition que la longueur de la façade de retour n'excède pas une fois et demi la largeur de la voie la plus étroite.
ARTICLE 22. / IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
A moins que le bâtiment ne soit édifié à la limite du terrain la distance mesurée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite du terrain qui est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié du bâtiment considéré, sans pouvoir être inférieur à quatre mètres.
Lorsque les façades ne sont pas percées de baies servant à l'éclairage des pièces d'habitation, leur distance aux limites séparatives peut être réduite au tiers de la hauteur avec un minimum de deux mètres.
ARTICLE 23. /- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES /
Dans une même propriété, les constructions projetées doivent être implantées dans des conditions telles que les baies éclairant les pièces d'habitation, ne soient masquées par aucune partie d'immeuble vue sous l'angle de plus de 45 degrés au dessus du plan horizontal considéré à l'appui de ces baies .
Cet angle peut être porté à 60 degrés pour la façade la moins éclairée à condition que la moitié au plus des pièces habitables prennent jour sur cette façade.
Une distance d'au moins quatre mètres peut être imposée entre deux constructions non contiguës
ARTICLE 24. /- HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS /
Les bâtiments comporteront au maximum 5 niveaux sur rez de chaussée. Les tours projetées dans le cadre de la rénovation pourront avoir 9 étages et plus en fonction des plans établis .
ARTICLE 25. /- ASPECT DES CONSTRUCTIONS
25.1- Si par leur situation, leur dimension ou leur aspect extérieur, les bâtiments et ouvrages à édifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels urbains, le permis de construire peut être refusé, ou accordé sous réserve des prescriptions spéciales.
- Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux compatibles avec la bonne économie de la construction, la tenue générale de l'agglomération et l'harmonie du paysage.
- Les murs séparatifs et les murs aveugles d'un bâtiment lorsqu'ils ne sont pas constitués des mêmes matériaux que ceux des façades principales, doivent avoir un aspect qui s'harmonise avec celui des façades.
Les constructions annexes et locaux techniques, notamment les constructions destinées à abriter les postes de transformation électrique, doivent s'intégrer à l'ensemble architectural et au paysage.
25.2- Dans les zones déjà partiellement bâties, présentant une unité d'aspect, l'autorisation de construire à une hauteur supérieure à la moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée, ou subordonnée à des prescriptions spéciales définies par la loi et les règlements en vigueur.
25.3- Les clôtures doivent être réalisées en bonne harmonie avec les constructions principales dans le respect des règles d'architecture et de construction.
La hauteur totale des clôtures ne pourra excéder 2.40 m le long des voies de circulation, la partie pleine des clôtures devra avoir une hauteur inférieure à (1.50 m) mesurée à partir du trottoir.
- Lorsque la clôture sert en même temps de mur de soutènement, il pourra être dérogé aux maximas fixés ci-dessus.
25.4- Le permis de construire peut être refusé si le maintien des espaces verts existants et présentant un intérêt certain, n'est pas assuré ou si la réalisation du projet entraîne la destruction d'un grand nombre d'arbres.
Le permis de construire peut être accordé à la condition de la création et de l'aménagement d'espaces verts en rapport avec l'importance et la nature du projet.
ARTICLE 26. / Servitudes d'utilité publique n'ayant pas leur source juridique
dans le plan d'aménagement et d'urbanisme
Il est rappelé que toutes les servitudes d'utilité publiques légales affectant l'occupation du sol et ayant une source juridique indépendante du plan d'urbanisme, restent opposables au même titre que le présent règlement et par superposition pour l'obtention du permis de construire.
- Servitude de visibilité sur les voies publiques
- Protection des emprises routes
- Servitudes d'alignement
- Servitudes relatives à l'établissement des lignes électriques
- Canalisations d'eau et d'assainissement
- Servitudes relatives aux communications téléphoniques et télégraphiques
ARTICLE 27. / ESPACES PAYSAGERS ET PLANTATIONS
Tout terrain destiné à recevoir de l'habitat doit obligatoirement dégager des espaces libres aménagés en espaces verts ou boisés.
Les masses végétales amortissent les bruits , retiennent les poussières et régénèrent l'air.
Aménagées sommairement , elles constituent un équipement collectif , utile aux jeux d'enfants , à la détente ou au recueillement des citadins.
Le terme d'espaces verts recouvre toutes les réalisations vertes urbaines telles que bois, parcs, jardins, squares, et mêmes plantations d'alignement et d'accompagnement.
A l'exception des espaces réservés à la voirie et au parking , les surfaces accessoires au bâti seront plantées.
ARTICLE 28./ ACCES, PARKING ET STATIONNEMENT
Le permis de construire sera refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance et à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles qui y sont édifiés .
Doivent y être garanties notamment , la sécurité de la circulation et la commodité des accès et des moyens d'approche permettant une lutte efficace contre l'incendie.
Les voies de circulation automobile en impasse dont la profondeur est égale ou supérieure à 50 mètres doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules de tourner avec toutefois un rayon minimum de 12 mètres à partir de l'axe.
Aucune voie en impasse ne doit dépasser 150 mètres de longueur.
Les carrefours seront aménagés de telle manière que, de tout véhicule situé à 7 mètres des alignements , le conducteur puisse voir tout autre véhicule abordant le carrefour à une distance d'au moins 40 mètres du point de convergence des axes des chaussées.
A l'intérieur des parties à urbaniser, l'implantation des constructions doit respecter les servitudes imposées par le plan d'alignement approuvé.
En ce qui concerne les voies pour lesquelles il n'existe pas un plan d'alignement approuvé, aucune construction ne peut être édifiée à moins de six mètres de l'axe de la voie.
La desserte des constructions est interdite en bordure des voies à grande circulation. Les constructions ne pourront être desservies que par une voie secondaire ayant un minimum de raccordement avec la grande voie de circulation, la distance entre deux raccordements ne peut être inférieure à cinq cent mètres.
L'octroi du permis de construire est subordonné à la réalisation des installations propres à assurer le stationnement des véhicules hors des voies publiques, correspondant aux besoins minimaux à satisfaire représentant:
- pour les constructions à usage d'habitation , il faut réserver une place de stationnement pour deux ( 2 ) logements.
- pour les constructions à usage commercial , il faut réserver une place de stationnement de 50 m2 pour les établissements de plus de 250 m2 de surface de vente .
ARTICLES29 CLASSIFICATION ADMINISTRATIVE DE LA VOIRIE CARACTERISTIQUES TECHNIQUES DE LA VOIRIE
La voirie urbaine est classée en 3 catégories : primaire , secondaire et tertiaire.
Le plan intitulé "schéma de voirie" fait ressortir un tableau détaillant les différents tronçons de routes existants et à créer à l'intérieur de cette zone selon leur classification administrative et leurs caractéristiques techniques (longueur et largeur des voies et type d'intervention à entreprendre).
ARTICLE 30 ./ DESSERTE PAR LES RESEAUX D'AEP et D'ASSAINISSEMENT
L'alimentation en eau potable et l'assainissement de toute construction à usage d'habitation ou autre, doivent être assurés conformément au règlement en vigueur.
Les constructions doivent être desservies par un réseau de distribution d'eau potable sous pression et par un réseau d'égouts qui doit permettre l'évacuation directe des eaux usées de toute nature.
Si une construction est située en bordure d'une voie publique portant une conduite d'eau potable, ou en bordure d'une voie privée débouchant sur une telle voie, le branchement est obligatoire et l'eau sera distribuée dans toutes les parties de l'immeuble.
En l'absence de réseaux publics et sous réserve que l'hygiène générale et la protection sanitaire soient assurées, les dispositions particulières énoncées ci-après doivent être prises :
- Le réseau de distribution d'eau potable doit être alimenté par un seul point d'eau ou en cas d'impossibilité, par le plus petit nombre possible de points d'eau.
- Le réseau d'égouts doit aboutir à un seul dispositif d'épuration, avec rejet en milieu naturel ou en cas d'impossibilité, un plus petit nombre possible de ces dispositifs.
- Les réalisations collectives doivent être réalisées de manière à assurer leur raccordement ultérieur aux réseaux publics futurs.
L'évacuation des eaux pluviales doit être assurée sans stagnation. Le sol des cours doit posséder des pentes suffisamment réglées et des dispositifs nécessaires pour permettre l'évacuation rapide des eaux.
ARTICLE 31 . / PRESCRIPTIONS PARTICULIERES
Toute opération sur le vieux rocher doit viser en premier lieu sa dédensification et le transfert de certaines fonctions administratives et commerciales vers les zones périphériques. L’intervention sur la médina doit conserver le cachet architectural et urbanistique témoin de son histoire et ses richesses culturelles.
II - 2 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE J
ARTICLE 32. / VOCATION ET CARACTERISTIQUES
La zone J , correspondant à la zone de centralité comporte de l’habitat, des équipements et des services, est constituée des quartiers:
- à Constantine: El Kantara, Bardo et Bellevue
- à Ain S’mara : centre ville
- à Hamma Bouziane : centre ville
- à Didouche Mourad : centre ville
Les opérations à prévoir sont: restructuration et réglementation (voir volet aménagement)
ARTICLE 33. / NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DE SOL AUTORISEES /
Sont autorisés :
- Les constructions d'habitation et leurs annexes
- Les constructions à usage mixte
- Les constructions à usage de commerce et de service
- Les équipements d'accompagnement (première nécessité )
- Les établissements industriels classés en 3ème catégorie sous réserves :
a)- qu'ils soient liés à l'exercice d'une activité commerciale courante dans une agglomération urbaine
b)- qu'ils ne soient la source ni de bruit, ni d'odeur ni d'émanation nocive susceptible de gêner le voisinage.
ARTICLE 34. / OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DE SOL INTERDITES
Sont interdits :
- Les construction à usage d’habitation de typologie autre que celle autorisée à l’article 33
- Les établissements industriels de 1ère et 2ème catégorie à l'exception des Stations de dépôts et vente d'hydrocarbures
- Les établissements industriels de 3ème catégorie suivants :
. Meuneries
. Manufactures de tabac
. Filatures industrielles
. Teintureries industrielles
. Fabriques de papiers et cartons
. Fabriques de produits pharmaceutiques
. Briqueteries
. Fabriques de parpaings.
. Fabriques de vernis et peintures
. Fabriques de parfums
. Fabriques de boissons gazeuses
. Fabriques de pâtes alimentaires
. Fabriques d'objets en plastique
- Les campings et caravanings
- Les exploitations de carrières
- Les dépôts de ferrailles, matériaux de démolition et déchets divers
- Les stations de dépôts et vente d'hydrocarbures de 2ème classe
- Les dépôts divers
- La création et l'extension de cimetières
- Les affouillements et exhaussements de sol
ARTICLE 35. / COS - CES /
Le COS général maximum autorisé à l'intérieur de cette zone ne doit pas dépasser 1. L’emprise au sol maximale admise est de 0,3
ARTICLE 36. / SURFACE ET FORME DES TERRAINS /
Pour être constructible, une parcelle doit avoir :
- une superficie minimale de 160 m2 .
- une largeur minimale de front de façade de 8 m
- une profondeur minimale de 12m.
ARTICLE 37. / IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET AU DOMAINE PUBLIC
L'alignement précise la ligne séparative des emprises des voies publiques et des terrains affectés à d'autres usages (fonds privés ou publics).
Toutes les voies existantes ou approuvées à la date de publication du présent règlement doivent conserver leurs emprises.
Des voies à sens unique peuvent être créées.
Toutes les constructions doivent être édifiées en alignement avec les voies publiques existantes ou à créer.
37.1- Lorsqu'un bâtiment doit être édifié en bordure d'une voie publique, sa hauteur ne dépassera pas la distance comptée horizontalement entre tout point de celui-ci et le point le plus proche de l'alignement opposé.
37.2 - Lorsqu'il existe une obligation de construire en retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il sera de même pour les bâtiments élevés en bordure de voies privées, la largeur effective des voies privées étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques.
Une tolérance de deux mètres peut être accordée lorsque la hauteur calculée, comme il est indiqué ci-dessus ne permet pas d'édifier un nombre entier d'étages, la même tolérance est admise pour les murs, cheminées, saillies et autres éléments de constructions reconnus indispensables.
37.3 - Lorsque les voies sont en pente, la hauteur de la façade prise en son milieu, pourra régner sur toute la longueur, à condition qu'en son point le plus élevé par rapport au niveau du sol, cette tolérance ne puisse excéder trois mètres.
37.4 - Si la distance entre deux voies d'inégales largeur ou de niveaux différents est inférieure à 15 mètres, la hauteur de la construction édifiée entre les deux voies est réglée par la voie la plus large ou le niveau le plus élevé, à condition que l'excédent de la hauteur en résultant ne dépasse pas de six mètres le niveau permis par la voie la plus étroite ou le niveau le moins élevé.
37.5 - Lorsque une construction est édifiée à l'angle de deux voies d'inégales largeurs, la façade de retour sur la voie la plus étroite peut avoir la même hauteur que celle élevée sur la voie la plus large, à condition que la longueur de la façade de retour n'excède pas une fois et demi la largeur de la voie la plus étroite.
ARTICLE 38 / IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
A moins que le bâtiment ne soit édifié à la limite du terrain la distance mesurée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite du terrain qui est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié du bâtiment considéré, sans pouvoir être inférieur à quatre mètres.
Lorsque les façades ne sont pas percées de baies servant à l'éclairage des pièces d'habitation, leur distance aux limites séparatives peut être réduite au tiers de la hauteur avec un minimum de deux mètres.
ARTICLE 39/- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES /
Dans une même propriété, les constructions projetées doivent être implantées dans des conditions telles que les baies éclairant les pièces d'habitation, ne soient masquées par aucune partie d'immeuble vue sous l'angle de plus de 45 degrés au dessus du plan horizontal considéré à l'appui de ces baies .
Cet angle peut être porté à 60 degrés pour la façade la moins éclairée à condition que la moitié au plus des pièces habitables prennent jour sur cette façade.
Une distance d'au moins quatre mètres peut être imposée entre deux constructions non contiguës
ARTICLE 40 /- HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS /
Les bâtiments comporteront au maximum 5 niveaux sur rez de chaussée. Des dérogations peuvent être données dans le cadre de réhabilitation ou de rénovation d’immeubles avec des hauteurs supérieures à 5 niveaux
ARTICLE 41 /- ASPECT DES CONSTRUCTIONS
41.1- Si par leur situation, leur dimension ou leur aspect extérieur, les bâtiments et ouvrages à édifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels urbains, le permis de construire peut être refusé, ou accordé sous réserve des prescriptions spéciales.
- Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux compatibles avec la bonne économie de la construction, la tenue générale de l'agglomération et l'harmonie du paysage.
- Les murs séparatifs et les murs aveugles d'un bâtiment lorsqu'ils ne sont pas constitués des mêmes matériaux que ceux des façades principales, doivent avoir un aspect qui s'harmonise avec celui des façades.
Les constructions annexes et locaux techniques, notamment les constructions destinées à abriter les postes de transformation électrique, doivent s'intégrer à l'ensemble architectural et au paysage.
41.2- Dans les zones déjà partiellement bâties, présentant une unité d'aspect, l'autorisation de construire à une hauteur supérieure à la moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée, ou subordonnée à des prescriptions spéciales définies par la loi et les règlements en vigueur.
41.3- Les clôtures doivent être réalisées en bonne harmonie avec les constructions principales dans le respect des règles d'architecture et de construction.
La hauteur totale des clôtures ne pourra excéder 2.40 m le long des voies de circulation, la partie pleine des clôtures devra avoir une hauteur inférieure à (1.50 m) mesurée à partir du trottoir.
- Lorsque la clôture sert en même temps de mur de soutènement, il pourra être dérogé aux maxima fixés ci-dessus.
41.4- Le permis de construire peut être refusé si le maintien des espaces verts existants et présentant un intérêt certain, n'est pas assuré ou si la réalisation du projet entraîne la destruction d'un grand nombre d'arbres.
Le permis de construire peut être accordé à la condition de la création et de l'aménagement d'espaces verts en rapport avec l'importance et la nature du projet.
ARTICLE 42. / Servitudes d'utilité publique n'ayant pas leur source juridique
dans le plan d'aménagement et d'urbanisme
Il est rappelé que toutes les servitudes d'utilité publiques légales affectant l'occupation du sol et ayant une source juridique indépendante du plan d'urbanisme, restent opposables au même titre que le présent règlement et par superposition pour l'obtention du permis de construire.
- Servitude de visibilité sur les voies publiques
- Protection des emprises routes
- Servitudes d'alignement
- Servitudes relatives à l'établissement des lignes électriques
- Canalisations d'eau et d'assainissement
- Servitudes relatives aux communications téléphoniques et télégraphiques
ARTICLE 43. / ESPACES PAYSAGERS ET PLANTATIONS
Tout terrain destiné à recevoir de l'habitat doit obligatoirement dégager des espaces libres aménagés en espaces verts ou boisés.
Les masses végétales amortissent les bruits , retiennent les poussières et régénèrent l'air.
Aménagées sommairement , elles constituent un équipement collectif , utile aux jeux d'enfants , à la détente ou au recueillement des citadins.
Le terme d'espaces verts recouvre toutes les réalisations vertes urbaines telles que bois, parcs, jardins, squares, et mêmes plantations d'alignement et d'accompagnement.
A l'exception des espaces réservés à la voirie et au parking , les surfaces accessoires au bâti seront plantées.
ARTICLE 44./ ACCES, PARKING ET STATIONNEMENT
Le permis de construire sera refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance et à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles qui y sont édifiés .
Doivent y être garanties notamment , la sécurité de la circulation et la commodité des accès et des moyens d'approche permettant une lutte efficace contre l'incendie.
Les voies de circulation automobile en impasse dont la profondeur est égale ou supérieure à 50 mètres doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules de tourner avec toutefois un rayon minimum de 12 mètres à partir de l'axe.
Aucune voie en impasse ne doit dépasser 150 mètres de longueur.
Les carrefours seront aménagés de telle manière que, de tout véhicule situé à 7 mètres des alignements , le conducteur puisse voir tout autre véhicule abordant le carrefour à une distance d'au moins 40 mètres du point de convergence des axes des chaussées.
A l'intérieur des parties à urbaniser, l'implantation des constructions doit respecter les servitudes imposées par le plan d'alignement approuvé.
En ce qui concerne les voies pour lesquelles il n'existe pas un plan d'alignement approuvé, aucune construction ne peut être édifiée à moins de six mètres de l'axe de la voie.
La desserte des constructions est interdite en bordure des voies à grande circulation. Les constructions ne pourront être desservies que par une voie secondaire ayant un minimum de raccordement avec la grande voie de circulation, la distance entre deux raccordements ne peut être inférieure à cinq cent mètres.
L'octroi du permis de construire est subordonné à la réalisation des installations propres à assurer le stationnement des véhicules hors des voies publiques, correspondant aux besoins minimaux à satisfaire représentant:
- pour les constructions à usage d'habitation , il faut réserver une place de stationnement pour deux ( 2 ) logements.
- pour les constructions à usage commercial , il faut réserver une place de stationnement de 50 m2 pour les établissements de plus de 250 m2 de surface de vente .
ARTICLES 45 CLASSIFICATION ADMINISTRATIVE DE LA VOIRIE CARACTERISTIQUES TECHNIQUES DE LA VOIRIE
La voirie urbaine est classée en 3 catégories : primaire , secondaire et tertiaire.
Le plan intitulé "schéma de voirie" fait ressortir un tableau détaillant les différents tronçons de routes existants et à créer à l'intérieur de cette zone selon leur classification administrative et leurs caractéristiques techniques (longueur et largeur des voies et type d'intervention à entreprendre).
ARTICLE 46./ DESSERTE PAR LES RESEAUX D'AEP et D'ASSAINISSEMENT
L'alimentation en eau potable et l'assainissement de toute construction à usage d'habitation ou autre, doivent être assurés conformément au règlement en vigueur.
Les constructions doivent être desservies par un réseau de distribution d'eau potable sous pression et par un réseau d'égouts qui doit permettre l'évacuation directe des eaux usées de toute nature.
Si une construction est située en bordure d'une voie publique portant une conduite d'eau potable, ou en bordure d'une voie privée débouchant sur une telle voie, le branchement est obligatoire et l'eau sera distribuée dans toutes les parties de l'immeuble.
En l'absence de réseaux publics et sous réserve que l'hygiène générale et la protection sanitaire soient assurées, les dispositions particulières énoncées ci-après doivent être prises :
- Le réseau de distribution d'eau potable doit être alimenté par un seul point d'eau ou en cas d'impossibilité, par le plus petit nombre possible de points d'eau.
- Le réseau d'égouts doit aboutir à un seul dispositif d'épuration, avec rejet en milieu naturel ou en cas d'impossibilité, un plus petit nombre possible de ces dispositifs.
- Les réalisations collectives doivent être réalisées de manière à assurer leur raccordement ultérieur aux réseaux publics futurs.
L'évacuation des eaux pluviales doit être assurée sans stagnation. Le sol des cours doit posséder des pentes suffisamment réglées et des dispositifs nécessaires pour permettre l'évacuation rapide des eaux.
ARTICLE 47 . / PRESCRIPTIONS PARTICULIERES
Néant
II - 3 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE G
ARTICLE 48. / VOCATION ET CARACTERISTIQUES
La zone G est constituée de grands ensembles d'habitat collectif et individuel qui correspondent aux nouvelles zones d’habitat urbain ou aux extensions récentes des agglomérations.
Les opérations à mener sont: réglementation de toutes les occupations, restructuration et viabilisation, densification.
Constantine : El Menia, El Bir, Boussouf, 5 Juillet-Boudjenana, 20 Aout-Fadila Saadane, Kouhil Lakhdar, Zouaghi, Boumerzoug, Ziadia-Sakiet Sidi Youcef, Sarkina-El Barda, Daksi.
El Khroub : zone d’habitat urbain nouvelle Sud
zone d’habitat urbain nouvelle Nord
zone d’extension Massinissa
Ain S’mara : zone d’habitat urbain nouvelle Nord
zone d’habitat urbain nouvelle Sud
zone d’extension
Hamma Bouziane : zone d’habitat urbain nouvelle de Bekira
zone d’extension de Bekira
Didouche Mourad : zone d’habitat urbain nouvelle
zone d’extension (Ksar Kellal)
- Ordonnance n° 66.62 du 26 Mars 1966 relative aux zones et sites touristiques.
- Ordonnance n° 67.281 du 20 Décembre 1967 relative aux fouilles et à la protection des sites et monuments historiques et naturels.
- Ordonnance n° 75.58 du 26 Septembre 1975 portant code civil, modifiée et complétée.
- Ordonnance n° 76.04 du 20 février 1976 relative aux règles applicables en matière de sécurité contre les risques d'incendie et de panique et à la création de commissions de prévention et de protection civile et les textes pris pour son application .
- Loi n° 83.03 du 5 Février 1983 relative à la protection de l'environnement.
- Loi n° 84.09 du 4 Fevrier 1984 relative à l’organisation territoriale du pays
- Loi n° 84.12 du 23 Juin 1984 portant régime général des forêts
- Loi n° 87.03 du 27 Janvier 1987 relative à l'aménagement du territoire.
- Loi n° 88.17 du 10 Mars 1988 portant orientation et organisation des transports terrestres.
- Loi n° 90.08 du 7 Avril 1990 relative à la commune.
- Loi n° 90.09 du 7 Avril 1990 relative à la wilaya.
- Loi n° 90.25 du 18 Novembre 1990 portant orientation foncière.
- Loi n° 90.29 du 1er Décembre 1990 relative à l'aménagement et l'urbanisme.
- Loi n° 90.30 du 1er Décembre 1990 portant loi domaniale.
- Décret n° 68.06 du 11 Janvier 1968 fixant les conditions d'implantation des constructions le long de certaines voies routières .
- Décret n° 76.34 du 20 Février 1976 relatif aux établissements dangereux, insalubres ou incommodes .
- Décret n° 87.91 21 Avril 1987 relatif à l'étude d'impact d'aménagement du territoire.
- Décret exécutif 90.78 du 27 Février 1990 relatif aux études d'impact sur l'environnement.
- Décret exécutif n° 91.175 du 28 mai 1991 définissant les règles générales d'aménagement et d'urbanisme.
- Décret exécutif n° 91.177 du 28 mai 1991 fixant les procédures d'élaboration et d'approbation du PDAU et le contenu des documents y afférents.
- Arrêté ministériel du 13 septembre 1992 relatif aux droits de construction applicables aux territoires situés hors des parties urbanisées de communes.
CHAPITRE I
I - 1 DISPOSITIONS GENERALES
ARTICLE 1. / CHAMP TERRITORIAL D'APPLICATION
Le présent règlement ainsi que les documents graphiques établis
- Plan d'aménagement - découpage par secteurs - Commune
- Plan d'aménagement - découpage par secteurs - milieu urbain
- Périmètres d'intervention des P.O.S
- Plan des servitudes et nuisances
- Plan des équipements structurants
- Plan des équipements Schéma de voirie
- Plan des équipements A.E.P
- Plan des équipements A.E.U (Assainissement)
- Plan réglementaire
qui lui sont annexés et en font partie s'appliquent au territoire du Groupement de Communes de: Constantine, El Khroub, Ain S’mara, Hamma Bouziane et Didouche Mourad.
ARTICLE 2. / PORTEE
Le présent règlement et les documents graphiques qui lui sont annexés sont conjointement opposables aux tiers. Ils s'imposent aux particuliers comme aux personnes morales de droit public ou privé.
- Tous les documents d'urbanisme (PUD et PUP) régulièrement approuvés antérieurement à l'approbation de ce règlement sont annulés.
- Les règlements d'urbanisme opérationnels (cahier des charges) des zones qui sont en contradiction avec le présent règlement pourront être modifiés dans les mêmes formes qu'ils ont été approuvés. Dans l'attente de cette modification , les anciennes règles restent applicables.
- Le présent règlement devra être pris en compte par les règlements d'urbanisme de détail fixant ou arrêtant les droits de construire relatifs à toute nouvelle opération. Ces textes devront compléter et préciser le présent règlement.
- Il ne peut être dérogé aux règles définies dans le présent règlement que dans les mêmes formes qui ont présidé à son approbation.
- Par exception, les plans d'occupation des sols peuvent apporter des modifications de détail qui ne remettent pas en cause les principes de la structuration urbaine et de l'affectation des sols arrêtés par le présent règlement .
- Dans ce cas, les dérogations doivent être mentionnées dans les arrêtés d'approbation de ces plans d'une manière explicite.
ARTICLE 3./ USAGE DU SOL
Tout usage abusif du sol c'est à dire ne respectant pas une servitude, entraînant une contrainte foncière, de site, de nuisance, aux établissements existants, à l'aménagement futur et aux implantations prévues par le plan directeur d’aménagement et d'urbanisme, notamment en ce qui concerne les infrastructures, ou laissant les délaissés inutilisables, est sanctionné conformément à la législation en vigueur.
- L'acquisition des terrains à urbaniser aux différents termes d'urbanisation tels qu'ils figurent sur le document graphique intitulé "plan d'aménagement" devra être programmée en vue de concilier notamment les impératifs d'une croissance harmonieuse de l'agglomération et ceux de la rentabilisation des investissements en matière d'économie agricole.
- Toute nouvelle édification de constructions à usage lié à l'exploitation agricole est interdite à l'intérieur des périmètres urbanisables.
Aucune construction ou lotissement ne pourra être engagé sans les autorisations prévues par la législation en vigueur. Tout permis de construire ou de lotir ne pourra être délivré que pour les projets conformes à l'esprit et à la lettre du présent règlement et aux règlements des POS.
ARTICLE 4./ ZONES DE PROTECTION
Il est institué conformément aux indications figurant sur le document graphique intitulé "carte des servitudes", des zones de protection autour ou le long des :
- Emprise des voies publiques
- Emprise des voies de chemin de fer
- Emprise de l’Aéroport
- Lignes électriques MT et HT et gazoduc
- Lignes de communication téléphonique et télégraphique
- Canalisations d'eau potable et d'assainissement
- Dispositifs d'irrigation
- Réservoirs et châteaux d'eau
- Forages, points d'eau
- Cimetières
- Sites naturels et historiques
- Domaines relevant de l’intéret et de la sécurité nationale
Ces zones sont des zones non aédificandi où sont interdites toutes constructions.
Toutes constructions ou choix de terrain aux abords des zones de servitudes devront être autorisées par les autorités concernées par ces zones, avant la délivrance des autorisations réglementaires d'occupation du sol.
I - 2 DEFINITIONS COS et CES
ARTICLE 5./ COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL
Le coefficient d'occupation du sol (C.O.S) est le rapport de la somme des surfaces hors œuvres des planchers à la surface de la parcelle. La surface hors œuvre des planchers est la somme des surfaces hors œuvre de chaque plancher y compris les loggias et terrasses couvertes. Les buanderies ainsi que les caves et les niveaux de garages dont plus du tiers du volume est au-dessus du sol. Les planchers des locaux inhabitables dont moins du tiers du volume est au-dessus du niveau du sol ne sont pas pris en considération pour le calcul du C.O.S.
ARTICLE 6./ COEFFICIENT D'EMPRISE AU SOL
Le coefficient d'emprise au sol (CES) est le rapport entre la surface au sol, hors œuvre et la surface de la parcelle. Les œuvres partiellement enterrés, non destinés à un usage d'habitation et dont la terrasse est accessible ne sont pas compris dans la surface au sol hors œuvre si le niveau de la terrasse ne se situe pas à plus de 0.50 mètres au-dessus de la côte la plus haute du terrain naturel au droit de l'ouvrage
I - 3 REGLEMENT PAR SECTEUR
ARTICLE 7./ DECOUPAGE DU TERRITOIRE EN SECTEURS
Le territoire des communes de: Constantine, El Khroub, Ain S’mara, Hamma Bouziane et Didouche Mourad est divisé en secteurs tels que délimités par le plan d'aménagement de chaque commune. Le secteur est une fraction continue du territoire pour laquelle un usage homogène de sol est prévu.
Les secteurs peuvent être divisés en zones réglementaires.
Les catégories des secteurs sont:
- Les secteurs urbanisés
- Les secteurs à urbaniser
- Les secteurs d’urbanisation future
- Les secteurs non urbanisables
ARTICLE 8./ LES SECTEURS URBANISES/
Sont considérés comme inclus dans le secteur urbanisé tous les terrains même non dotés de toutes les viabilités occupés par des constructions agglomérées, par les espaces de prospect de ces constructions et par les emprises des équipements et activités peu ou pas construits destinés à la desserte des agglomérations, espaces verts , parcs et forêts urbains et tous les terrains dotés d'un règlement d'urbanisme de détail approuvé ou inclus dans les réserves foncières.
ARTICLE 9./ LES SECTEURS A URBANISER
Ces secteurs sont destinés à être urbanisés à court et à moyen termes. Ils sont destinés à devenir urbanisés à l'échéance de 10 ans et dans l'ordre de priorité prévu par le PDAU.
ARTICLE 10./ LES SECTEURS D'URBANISATION FUTURE /
Ces secteurs sont destinés à être urbanisés à long terme , à une échéance de 20 ans dans l'ordre de priorité prévu par le PDAU, il s’agit aussi des terrains qui se trouvent à l’intérieur du périmètre urbain de la nouvelle ville de Ain E l Bey.
Tous les terrains situés dans les secteurs d'urbanisation future sont frappés d'une servitude temporaire de "non aedificandi". Cette servitude n'est levée aux échéances prévues que pour les terrains entrant dans le champ d'application d'un plan d'occupation des sols approuvé. Ces dispositions ne concernent pas les infrastructures primaires prévues par le PDAU.
Tous les investissements dont la durée d’amortissement dépasse les délais prévus par l’urbanisation ainsi que les modifications ou grosses réparations des constructions déstinées à être détruites, sont interdites dans ces secteurs.
Toutefois sont autorisés dans ces secteurs :
- la rénovation , le remplacement ou l’extension des habitations liées à la viabilité et l’exploitation agricole.
- les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs et à la réalisation d’opération d’intérêt national
- les constructions justifiées par l’intérêt de la commune et dûment autorisées par le wali sur demande motivée du Président de l’Assemblée Populaire Communale après avis de l’Assemblée Populaire Communale .
ARTICLE 11./ LES SECTEURS NON URBANISABLES
La définition et l'usage des sols autorisés dans les secteurs non urbanisables sont ceux déterminés par la réglementation en vigueur et par le PDAU.
Dans ces secteurs, les droits à construire peuvent être édictés mais réglementés dans des proportions limitées, compatibles avec l'économie générale des territoires de ces secteurs.
ARTICLE 12./ INTERVENTIONS SUR LES TISSUS URBAINS EXISTANTS
Dans les tissus urbains existants , différentes opérations sont préconisées par le PDAU. La délimitation des zones devant faire l'objet d'intervention est faite dans le plan du périmètre d’intervention des POS. Néanmoins, ces opérations ne pourront être concrétisées que dans le cadre de l'élaboration de plans d'occupation du sol.
ARTICLE 13./ AMENAGEMENT D'ILOTS
L’aménagement d’îlots consiste en l’organisation d’une nouvelle urbanisation sur un îlot ou groupe d’îlots, insérés dans le tissu urbain et non encore urbanisés ou libérés dans le cadre d’une ou des opérations sur le tissu citées ci-dessus. Son objectif est de permettre une occupation du sol de l’îlot globalement rationnelle en relation avec sa vocation.
L’élaboration et l’adoption d’un plan d’aménagement d’îlot sont un préalable obligatoire à l’édification de toute construction sur des îlots ou groupe d’îlots, non construits sur la moitié ou plus de leurs emprises.
Ce plan devra comprendre:
- un cahier des charges précisant notamment les servitudes à prendre en compte, y compris architecturales et l’affectation des terrains,
- l’indication des emprises et volumes constructibles,
- l’étude des réseaux d’eau, d’assainissement et de voiries externes avec l’indication des points de branchements,
L’îlot est composé d’une emprise foncière entourée sur tous ses cotés par une voirie carrossable ou par les limites d’une zone réglementaire.
ARTICLE 14 PERIMETRES D’INTERVENTION DES POS
Les périmètres d’urbanisation des agglomérations du Groupement sont couverts par des plans d’occupation des sols dont les caractéristiques et termes de référence sont arrétés dans les documents graphiques intitulés “ Périmètre d’intervention des POS ”.
Le découpage des Périmètre d’intervention des POS est conforme aux limites des zones réglementaires définies dans l’article ci-dessous.
ARTICLE 15./ DECOUPAGE DES SECTEURS EN ZONES
Des zones réglementaires ont été dégagées à l'intérieur des secteurs et feront l'objet de prescriptions particulières aux chapitres suivants. La zone réglementaire est une fraction continue d'un secteur soumise aux mêmes dispositions particulières du présent règlement. Ce règlement n'indique naturellement que les zones réglementaires réellement utilisées définies selon le contexte. Le territoire couvert par le présent règlement est composé :
-1 DES ZONES DANS LES SECTEURS D’URBANISATION
Dont la nomenclature s'établit comme suit:
- Tissus historiques H
- Centralité J
- Collectifs et grands ensembles G
- Habitat à faible densité P
- Industries, activités et dépôts I
- Grands équipements E
- Espaces verts et loisirs L
- Agriculture et Zones de protection B
- Zone d’extraction S
-2 DES ZONES DANS LES SECTEURS NON URBANISABLES
réparties comme suit:
- Zones agricoles
- Zones forestières
-oOo- C H A P I T R E -II- -oOo-
DISPOSITIONS APPLICABLES AUX ZONES URBANISABLES
II - 1 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE H
ARTICLE 16. / VOCATION ET CARACTERISTIQUES
La zone H est constituée
-de l’ancien tissu de la ville de Constantine: le Rocher (voir volet aménagement)
-de l’ancien tissu de la ville d’El Khroub (voir volet aménagement)
Une opération de rénovation est à prévoir dans les deux sites à court terme
ARTICLE 17. / NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DE SOL AUTORISEES /
Sont autorisés :
- Les constructions d'habitation et leurs annexes
- Les constructions à usage mixte
- Les constructions à usage de commerce et de service
- Les équipements d'accompagnement (première nécessité )
- Les établissements industriels classés en 3ème catégorie sous réserves :
a)- qu'ils soient liés à l'exercice d'une activité commerciale courante dans une agglomération urbaine
b)- qu'ils ne soient la source ni de bruit, ni d'odeur ni d'émanation nocive susceptible de gêner le voisinage.
ARTICLE 18. / OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DE SOL INTERDITES
Sont interdits :
- Les construction à usage d’habitation de typologie autre que celle autorisée à l’article 17
- Les établissements industriels de 1ère et 2ème catégorie à l'exception des Stations de dépôts et vente d'hydrocarbures
- Les établissements industriels de 3ème catégorie suivants :
. Meuneries
. Manufactures de tabac
. Filatures industrielles
. Teintureries industrielles
. Fabriques de papiers et cartons
. Fabriques de produits pharmaceutiques
. Briqueteries
. Fabriques de parpaings.
. Fabriques de vernis et peintures
. Fabriques de parfums
. Fabriques de boissons gazeuses
. Fabriques de pâtes alimentaires
. Fabriques d'objets en plastique
- Les campings et caravanings
- Les exploitations de carrières
- Les dépôts de ferrailles, matériaux de démolition et déchets divers
- Les stations de dépôts et vente d'hydrocarbures de 2ème classe
- Les dépôts divers
- La création et l'extension de cimetières
- Les affouillements et exhaussements de sol
ARTICLE 19. / COS - CES /
Le COS autorisé à l'intérieur de cette zone est compris ente 1,5 et 2,5.
L’emprise au sol maximale admise est de 0,2
ARTICLE 20. / SURFACE ET FORME DES TERRAINS /
Pour être constructible, une parcelle doit avoir :
- une superficie minimale de 80 m2 .
- une largeur minimale de front de façade de 6 m
- une profondeur minimale de 12m
ARTICLE 21. / IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET AU DOMAINE PUBLIC
L'alignement précise la ligne séparative des emprises des voies publiques et des terrains affectés à d'autres usages (fonds privés ou publics).
Toutes les voies existantes ou approuvées à la date de publication du présent règlement doivent conserver leurs emprises.
Des voies à sens unique peuvent être créées.
Toutes les constructions doivent être édifiées en alignement avec les voies publiques existantes ou à créer.
21.1- Lorsqu'un bâtiment doit être édifié en bordure d'une voie publique, sa hauteur ne dépassera pas la distance comptée horizontalement entre tout point de celui-ci et le point le plus proche de l'alignement opposé.
21.2 - Lorsqu'il existe une obligation de construire en retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il sera de même pour les bâtiments élevés en bordure de voies privées, la largeur effective des voies privées étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques.
Une tolérance de deux mètres peut être accordée lorsque la hauteur calculée, comme il est indiqué ci-dessus ne permet pas d'édifier un nombre entier d'étages, la même tolérance est admise pour les murs, cheminées, saillies et autres éléments de constructions reconnus indispensables.
21.3 - Lorsque les voies sont en pente, la hauteur de la façade prise en son milieu, pourra régner sur toute la longueur, à condition qu'en son point le plus élevé par rapport au niveau du sol, cette tolérance ne puisse excéder trois mètres.
21.4 - Si la distance entre deux voies d'inégales largeur ou de niveaux différents est inférieure à 15 mètres, la hauteur de la construction édifiée entre les deux voies est réglée par la voie la plus large ou le niveau le plus élevé, à condition que l'excédent de la hauteur en résultant ne dépasse pas de six mètres le niveau permis par la voie la plus étroite ou le niveau le moins élevé.
21.5 - Lorsque une construction est édifiée à l'angle de deux voies d'inégales largeurs, la façade de retour sur la voie la plus étroite peut avoir la même hauteur que celle élevée sur la voie la plus large, à condition que la longueur de la façade de retour n'excède pas une fois et demi la largeur de la voie la plus étroite.
ARTICLE 22. / IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
A moins que le bâtiment ne soit édifié à la limite du terrain la distance mesurée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite du terrain qui est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié du bâtiment considéré, sans pouvoir être inférieur à quatre mètres.
Lorsque les façades ne sont pas percées de baies servant à l'éclairage des pièces d'habitation, leur distance aux limites séparatives peut être réduite au tiers de la hauteur avec un minimum de deux mètres.
ARTICLE 23. /- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES /
Dans une même propriété, les constructions projetées doivent être implantées dans des conditions telles que les baies éclairant les pièces d'habitation, ne soient masquées par aucune partie d'immeuble vue sous l'angle de plus de 45 degrés au dessus du plan horizontal considéré à l'appui de ces baies .
Cet angle peut être porté à 60 degrés pour la façade la moins éclairée à condition que la moitié au plus des pièces habitables prennent jour sur cette façade.
Une distance d'au moins quatre mètres peut être imposée entre deux constructions non contiguës
ARTICLE 24. /- HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS /
Les bâtiments comporteront au maximum 5 niveaux sur rez de chaussée. Les tours projetées dans le cadre de la rénovation pourront avoir 9 étages et plus en fonction des plans établis .
ARTICLE 25. /- ASPECT DES CONSTRUCTIONS
25.1- Si par leur situation, leur dimension ou leur aspect extérieur, les bâtiments et ouvrages à édifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels urbains, le permis de construire peut être refusé, ou accordé sous réserve des prescriptions spéciales.
- Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux compatibles avec la bonne économie de la construction, la tenue générale de l'agglomération et l'harmonie du paysage.
- Les murs séparatifs et les murs aveugles d'un bâtiment lorsqu'ils ne sont pas constitués des mêmes matériaux que ceux des façades principales, doivent avoir un aspect qui s'harmonise avec celui des façades.
Les constructions annexes et locaux techniques, notamment les constructions destinées à abriter les postes de transformation électrique, doivent s'intégrer à l'ensemble architectural et au paysage.
25.2- Dans les zones déjà partiellement bâties, présentant une unité d'aspect, l'autorisation de construire à une hauteur supérieure à la moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée, ou subordonnée à des prescriptions spéciales définies par la loi et les règlements en vigueur.
25.3- Les clôtures doivent être réalisées en bonne harmonie avec les constructions principales dans le respect des règles d'architecture et de construction.
La hauteur totale des clôtures ne pourra excéder 2.40 m le long des voies de circulation, la partie pleine des clôtures devra avoir une hauteur inférieure à (1.50 m) mesurée à partir du trottoir.
- Lorsque la clôture sert en même temps de mur de soutènement, il pourra être dérogé aux maximas fixés ci-dessus.
25.4- Le permis de construire peut être refusé si le maintien des espaces verts existants et présentant un intérêt certain, n'est pas assuré ou si la réalisation du projet entraîne la destruction d'un grand nombre d'arbres.
Le permis de construire peut être accordé à la condition de la création et de l'aménagement d'espaces verts en rapport avec l'importance et la nature du projet.
ARTICLE 26. / Servitudes d'utilité publique n'ayant pas leur source juridique
dans le plan d'aménagement et d'urbanisme
Il est rappelé que toutes les servitudes d'utilité publiques légales affectant l'occupation du sol et ayant une source juridique indépendante du plan d'urbanisme, restent opposables au même titre que le présent règlement et par superposition pour l'obtention du permis de construire.
- Servitude de visibilité sur les voies publiques
- Protection des emprises routes
- Servitudes d'alignement
- Servitudes relatives à l'établissement des lignes électriques
- Canalisations d'eau et d'assainissement
- Servitudes relatives aux communications téléphoniques et télégraphiques
ARTICLE 27. / ESPACES PAYSAGERS ET PLANTATIONS
Tout terrain destiné à recevoir de l'habitat doit obligatoirement dégager des espaces libres aménagés en espaces verts ou boisés.
Les masses végétales amortissent les bruits , retiennent les poussières et régénèrent l'air.
Aménagées sommairement , elles constituent un équipement collectif , utile aux jeux d'enfants , à la détente ou au recueillement des citadins.
Le terme d'espaces verts recouvre toutes les réalisations vertes urbaines telles que bois, parcs, jardins, squares, et mêmes plantations d'alignement et d'accompagnement.
A l'exception des espaces réservés à la voirie et au parking , les surfaces accessoires au bâti seront plantées.
ARTICLE 28./ ACCES, PARKING ET STATIONNEMENT
Le permis de construire sera refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance et à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles qui y sont édifiés .
Doivent y être garanties notamment , la sécurité de la circulation et la commodité des accès et des moyens d'approche permettant une lutte efficace contre l'incendie.
Les voies de circulation automobile en impasse dont la profondeur est égale ou supérieure à 50 mètres doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules de tourner avec toutefois un rayon minimum de 12 mètres à partir de l'axe.
Aucune voie en impasse ne doit dépasser 150 mètres de longueur.
Les carrefours seront aménagés de telle manière que, de tout véhicule situé à 7 mètres des alignements , le conducteur puisse voir tout autre véhicule abordant le carrefour à une distance d'au moins 40 mètres du point de convergence des axes des chaussées.
A l'intérieur des parties à urbaniser, l'implantation des constructions doit respecter les servitudes imposées par le plan d'alignement approuvé.
En ce qui concerne les voies pour lesquelles il n'existe pas un plan d'alignement approuvé, aucune construction ne peut être édifiée à moins de six mètres de l'axe de la voie.
La desserte des constructions est interdite en bordure des voies à grande circulation. Les constructions ne pourront être desservies que par une voie secondaire ayant un minimum de raccordement avec la grande voie de circulation, la distance entre deux raccordements ne peut être inférieure à cinq cent mètres.
L'octroi du permis de construire est subordonné à la réalisation des installations propres à assurer le stationnement des véhicules hors des voies publiques, correspondant aux besoins minimaux à satisfaire représentant:
- pour les constructions à usage d'habitation , il faut réserver une place de stationnement pour deux ( 2 ) logements.
- pour les constructions à usage commercial , il faut réserver une place de stationnement de 50 m2 pour les établissements de plus de 250 m2 de surface de vente .
ARTICLES29 CLASSIFICATION ADMINISTRATIVE DE LA VOIRIE CARACTERISTIQUES TECHNIQUES DE LA VOIRIE
La voirie urbaine est classée en 3 catégories : primaire , secondaire et tertiaire.
Le plan intitulé "schéma de voirie" fait ressortir un tableau détaillant les différents tronçons de routes existants et à créer à l'intérieur de cette zone selon leur classification administrative et leurs caractéristiques techniques (longueur et largeur des voies et type d'intervention à entreprendre).
ARTICLE 30 ./ DESSERTE PAR LES RESEAUX D'AEP et D'ASSAINISSEMENT
L'alimentation en eau potable et l'assainissement de toute construction à usage d'habitation ou autre, doivent être assurés conformément au règlement en vigueur.
Les constructions doivent être desservies par un réseau de distribution d'eau potable sous pression et par un réseau d'égouts qui doit permettre l'évacuation directe des eaux usées de toute nature.
Si une construction est située en bordure d'une voie publique portant une conduite d'eau potable, ou en bordure d'une voie privée débouchant sur une telle voie, le branchement est obligatoire et l'eau sera distribuée dans toutes les parties de l'immeuble.
En l'absence de réseaux publics et sous réserve que l'hygiène générale et la protection sanitaire soient assurées, les dispositions particulières énoncées ci-après doivent être prises :
- Le réseau de distribution d'eau potable doit être alimenté par un seul point d'eau ou en cas d'impossibilité, par le plus petit nombre possible de points d'eau.
- Le réseau d'égouts doit aboutir à un seul dispositif d'épuration, avec rejet en milieu naturel ou en cas d'impossibilité, un plus petit nombre possible de ces dispositifs.
- Les réalisations collectives doivent être réalisées de manière à assurer leur raccordement ultérieur aux réseaux publics futurs.
L'évacuation des eaux pluviales doit être assurée sans stagnation. Le sol des cours doit posséder des pentes suffisamment réglées et des dispositifs nécessaires pour permettre l'évacuation rapide des eaux.
ARTICLE 31 . / PRESCRIPTIONS PARTICULIERES
Toute opération sur le vieux rocher doit viser en premier lieu sa dédensification et le transfert de certaines fonctions administratives et commerciales vers les zones périphériques. L’intervention sur la médina doit conserver le cachet architectural et urbanistique témoin de son histoire et ses richesses culturelles.
II - 2 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE J
ARTICLE 32. / VOCATION ET CARACTERISTIQUES
La zone J , correspondant à la zone de centralité comporte de l’habitat, des équipements et des services, est constituée des quartiers:
- à Constantine: El Kantara, Bardo et Bellevue
- à Ain S’mara : centre ville
- à Hamma Bouziane : centre ville
- à Didouche Mourad : centre ville
Les opérations à prévoir sont: restructuration et réglementation (voir volet aménagement)
ARTICLE 33. / NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DE SOL AUTORISEES /
Sont autorisés :
- Les constructions d'habitation et leurs annexes
- Les constructions à usage mixte
- Les constructions à usage de commerce et de service
- Les équipements d'accompagnement (première nécessité )
- Les établissements industriels classés en 3ème catégorie sous réserves :
a)- qu'ils soient liés à l'exercice d'une activité commerciale courante dans une agglomération urbaine
b)- qu'ils ne soient la source ni de bruit, ni d'odeur ni d'émanation nocive susceptible de gêner le voisinage.
ARTICLE 34. / OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DE SOL INTERDITES
Sont interdits :
- Les construction à usage d’habitation de typologie autre que celle autorisée à l’article 33
- Les établissements industriels de 1ère et 2ème catégorie à l'exception des Stations de dépôts et vente d'hydrocarbures
- Les établissements industriels de 3ème catégorie suivants :
. Meuneries
. Manufactures de tabac
. Filatures industrielles
. Teintureries industrielles
. Fabriques de papiers et cartons
. Fabriques de produits pharmaceutiques
. Briqueteries
. Fabriques de parpaings.
. Fabriques de vernis et peintures
. Fabriques de parfums
. Fabriques de boissons gazeuses
. Fabriques de pâtes alimentaires
. Fabriques d'objets en plastique
- Les campings et caravanings
- Les exploitations de carrières
- Les dépôts de ferrailles, matériaux de démolition et déchets divers
- Les stations de dépôts et vente d'hydrocarbures de 2ème classe
- Les dépôts divers
- La création et l'extension de cimetières
- Les affouillements et exhaussements de sol
ARTICLE 35. / COS - CES /
Le COS général maximum autorisé à l'intérieur de cette zone ne doit pas dépasser 1. L’emprise au sol maximale admise est de 0,3
ARTICLE 36. / SURFACE ET FORME DES TERRAINS /
Pour être constructible, une parcelle doit avoir :
- une superficie minimale de 160 m2 .
- une largeur minimale de front de façade de 8 m
- une profondeur minimale de 12m.
ARTICLE 37. / IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET AU DOMAINE PUBLIC
L'alignement précise la ligne séparative des emprises des voies publiques et des terrains affectés à d'autres usages (fonds privés ou publics).
Toutes les voies existantes ou approuvées à la date de publication du présent règlement doivent conserver leurs emprises.
Des voies à sens unique peuvent être créées.
Toutes les constructions doivent être édifiées en alignement avec les voies publiques existantes ou à créer.
37.1- Lorsqu'un bâtiment doit être édifié en bordure d'une voie publique, sa hauteur ne dépassera pas la distance comptée horizontalement entre tout point de celui-ci et le point le plus proche de l'alignement opposé.
37.2 - Lorsqu'il existe une obligation de construire en retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il sera de même pour les bâtiments élevés en bordure de voies privées, la largeur effective des voies privées étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques.
Une tolérance de deux mètres peut être accordée lorsque la hauteur calculée, comme il est indiqué ci-dessus ne permet pas d'édifier un nombre entier d'étages, la même tolérance est admise pour les murs, cheminées, saillies et autres éléments de constructions reconnus indispensables.
37.3 - Lorsque les voies sont en pente, la hauteur de la façade prise en son milieu, pourra régner sur toute la longueur, à condition qu'en son point le plus élevé par rapport au niveau du sol, cette tolérance ne puisse excéder trois mètres.
37.4 - Si la distance entre deux voies d'inégales largeur ou de niveaux différents est inférieure à 15 mètres, la hauteur de la construction édifiée entre les deux voies est réglée par la voie la plus large ou le niveau le plus élevé, à condition que l'excédent de la hauteur en résultant ne dépasse pas de six mètres le niveau permis par la voie la plus étroite ou le niveau le moins élevé.
37.5 - Lorsque une construction est édifiée à l'angle de deux voies d'inégales largeurs, la façade de retour sur la voie la plus étroite peut avoir la même hauteur que celle élevée sur la voie la plus large, à condition que la longueur de la façade de retour n'excède pas une fois et demi la largeur de la voie la plus étroite.
ARTICLE 38 / IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
A moins que le bâtiment ne soit édifié à la limite du terrain la distance mesurée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite du terrain qui est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié du bâtiment considéré, sans pouvoir être inférieur à quatre mètres.
Lorsque les façades ne sont pas percées de baies servant à l'éclairage des pièces d'habitation, leur distance aux limites séparatives peut être réduite au tiers de la hauteur avec un minimum de deux mètres.
ARTICLE 39/- IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES /
Dans une même propriété, les constructions projetées doivent être implantées dans des conditions telles que les baies éclairant les pièces d'habitation, ne soient masquées par aucune partie d'immeuble vue sous l'angle de plus de 45 degrés au dessus du plan horizontal considéré à l'appui de ces baies .
Cet angle peut être porté à 60 degrés pour la façade la moins éclairée à condition que la moitié au plus des pièces habitables prennent jour sur cette façade.
Une distance d'au moins quatre mètres peut être imposée entre deux constructions non contiguës
ARTICLE 40 /- HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS /
Les bâtiments comporteront au maximum 5 niveaux sur rez de chaussée. Des dérogations peuvent être données dans le cadre de réhabilitation ou de rénovation d’immeubles avec des hauteurs supérieures à 5 niveaux
ARTICLE 41 /- ASPECT DES CONSTRUCTIONS
41.1- Si par leur situation, leur dimension ou leur aspect extérieur, les bâtiments et ouvrages à édifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels urbains, le permis de construire peut être refusé, ou accordé sous réserve des prescriptions spéciales.
- Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux compatibles avec la bonne économie de la construction, la tenue générale de l'agglomération et l'harmonie du paysage.
- Les murs séparatifs et les murs aveugles d'un bâtiment lorsqu'ils ne sont pas constitués des mêmes matériaux que ceux des façades principales, doivent avoir un aspect qui s'harmonise avec celui des façades.
Les constructions annexes et locaux techniques, notamment les constructions destinées à abriter les postes de transformation électrique, doivent s'intégrer à l'ensemble architectural et au paysage.
41.2- Dans les zones déjà partiellement bâties, présentant une unité d'aspect, l'autorisation de construire à une hauteur supérieure à la moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée, ou subordonnée à des prescriptions spéciales définies par la loi et les règlements en vigueur.
41.3- Les clôtures doivent être réalisées en bonne harmonie avec les constructions principales dans le respect des règles d'architecture et de construction.
La hauteur totale des clôtures ne pourra excéder 2.40 m le long des voies de circulation, la partie pleine des clôtures devra avoir une hauteur inférieure à (1.50 m) mesurée à partir du trottoir.
- Lorsque la clôture sert en même temps de mur de soutènement, il pourra être dérogé aux maxima fixés ci-dessus.
41.4- Le permis de construire peut être refusé si le maintien des espaces verts existants et présentant un intérêt certain, n'est pas assuré ou si la réalisation du projet entraîne la destruction d'un grand nombre d'arbres.
Le permis de construire peut être accordé à la condition de la création et de l'aménagement d'espaces verts en rapport avec l'importance et la nature du projet.
ARTICLE 42. / Servitudes d'utilité publique n'ayant pas leur source juridique
dans le plan d'aménagement et d'urbanisme
Il est rappelé que toutes les servitudes d'utilité publiques légales affectant l'occupation du sol et ayant une source juridique indépendante du plan d'urbanisme, restent opposables au même titre que le présent règlement et par superposition pour l'obtention du permis de construire.
- Servitude de visibilité sur les voies publiques
- Protection des emprises routes
- Servitudes d'alignement
- Servitudes relatives à l'établissement des lignes électriques
- Canalisations d'eau et d'assainissement
- Servitudes relatives aux communications téléphoniques et télégraphiques
ARTICLE 43. / ESPACES PAYSAGERS ET PLANTATIONS
Tout terrain destiné à recevoir de l'habitat doit obligatoirement dégager des espaces libres aménagés en espaces verts ou boisés.
Les masses végétales amortissent les bruits , retiennent les poussières et régénèrent l'air.
Aménagées sommairement , elles constituent un équipement collectif , utile aux jeux d'enfants , à la détente ou au recueillement des citadins.
Le terme d'espaces verts recouvre toutes les réalisations vertes urbaines telles que bois, parcs, jardins, squares, et mêmes plantations d'alignement et d'accompagnement.
A l'exception des espaces réservés à la voirie et au parking , les surfaces accessoires au bâti seront plantées.
ARTICLE 44./ ACCES, PARKING ET STATIONNEMENT
Le permis de construire sera refusé sur des terrains qui ne seraient pas desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l'importance et à la destination de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles qui y sont édifiés .
Doivent y être garanties notamment , la sécurité de la circulation et la commodité des accès et des moyens d'approche permettant une lutte efficace contre l'incendie.
Les voies de circulation automobile en impasse dont la profondeur est égale ou supérieure à 50 mètres doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules de tourner avec toutefois un rayon minimum de 12 mètres à partir de l'axe.
Aucune voie en impasse ne doit dépasser 150 mètres de longueur.
Les carrefours seront aménagés de telle manière que, de tout véhicule situé à 7 mètres des alignements , le conducteur puisse voir tout autre véhicule abordant le carrefour à une distance d'au moins 40 mètres du point de convergence des axes des chaussées.
A l'intérieur des parties à urbaniser, l'implantation des constructions doit respecter les servitudes imposées par le plan d'alignement approuvé.
En ce qui concerne les voies pour lesquelles il n'existe pas un plan d'alignement approuvé, aucune construction ne peut être édifiée à moins de six mètres de l'axe de la voie.
La desserte des constructions est interdite en bordure des voies à grande circulation. Les constructions ne pourront être desservies que par une voie secondaire ayant un minimum de raccordement avec la grande voie de circulation, la distance entre deux raccordements ne peut être inférieure à cinq cent mètres.
L'octroi du permis de construire est subordonné à la réalisation des installations propres à assurer le stationnement des véhicules hors des voies publiques, correspondant aux besoins minimaux à satisfaire représentant:
- pour les constructions à usage d'habitation , il faut réserver une place de stationnement pour deux ( 2 ) logements.
- pour les constructions à usage commercial , il faut réserver une place de stationnement de 50 m2 pour les établissements de plus de 250 m2 de surface de vente .
ARTICLES 45 CLASSIFICATION ADMINISTRATIVE DE LA VOIRIE CARACTERISTIQUES TECHNIQUES DE LA VOIRIE
La voirie urbaine est classée en 3 catégories : primaire , secondaire et tertiaire.
Le plan intitulé "schéma de voirie" fait ressortir un tableau détaillant les différents tronçons de routes existants et à créer à l'intérieur de cette zone selon leur classification administrative et leurs caractéristiques techniques (longueur et largeur des voies et type d'intervention à entreprendre).
ARTICLE 46./ DESSERTE PAR LES RESEAUX D'AEP et D'ASSAINISSEMENT
L'alimentation en eau potable et l'assainissement de toute construction à usage d'habitation ou autre, doivent être assurés conformément au règlement en vigueur.
Les constructions doivent être desservies par un réseau de distribution d'eau potable sous pression et par un réseau d'égouts qui doit permettre l'évacuation directe des eaux usées de toute nature.
Si une construction est située en bordure d'une voie publique portant une conduite d'eau potable, ou en bordure d'une voie privée débouchant sur une telle voie, le branchement est obligatoire et l'eau sera distribuée dans toutes les parties de l'immeuble.
En l'absence de réseaux publics et sous réserve que l'hygiène générale et la protection sanitaire soient assurées, les dispositions particulières énoncées ci-après doivent être prises :
- Le réseau de distribution d'eau potable doit être alimenté par un seul point d'eau ou en cas d'impossibilité, par le plus petit nombre possible de points d'eau.
- Le réseau d'égouts doit aboutir à un seul dispositif d'épuration, avec rejet en milieu naturel ou en cas d'impossibilité, un plus petit nombre possible de ces dispositifs.
- Les réalisations collectives doivent être réalisées de manière à assurer leur raccordement ultérieur aux réseaux publics futurs.
L'évacuation des eaux pluviales doit être assurée sans stagnation. Le sol des cours doit posséder des pentes suffisamment réglées et des dispositifs nécessaires pour permettre l'évacuation rapide des eaux.
ARTICLE 47 . / PRESCRIPTIONS PARTICULIERES
Néant
II - 3 DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE G
ARTICLE 48. / VOCATION ET CARACTERISTIQUES
La zone G est constituée de grands ensembles d'habitat collectif et individuel qui correspondent aux nouvelles zones d’habitat urbain ou aux extensions récentes des agglomérations.
Les opérations à mener sont: réglementation de toutes les occupations, restructuration et viabilisation, densification.
Constantine : El Menia, El Bir, Boussouf, 5 Juillet-Boudjenana, 20 Aout-Fadila Saadane, Kouhil Lakhdar, Zouaghi, Boumerzoug, Ziadia-Sakiet Sidi Youcef, Sarkina-El Barda, Daksi.
El Khroub : zone d’habitat urbain nouvelle Sud
zone d’habitat urbain nouvelle Nord
zone d’extension Massinissa
Ain S’mara : zone d’habitat urbain nouvelle Nord
zone d’habitat urbain nouvelle Sud
zone d’extension
Hamma Bouziane : zone d’habitat urbain nouvelle de Bekira
zone d’extension de Bekira
Didouche Mourad : zone d’habitat urbain nouvelle
zone d’extension (Ksar Kellal)
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