Les instruments d’urbanisme en algerie

Les instruments d’urbanisme en algerie
Les instruments d’urbanisme, dont il s’agit dans
ce chapitre sont les plans d’urbanisme proprement dit, c’est-à-dire
ceux qui concernent l’échelle de la partie de ville, de la ville ou de
l’agglomération. Dans l’environnement juridique Algérien d’aujourd’hui,
ce sont le Plan d’Occupation de Sols (P.O.S) et la Plan Directeur
d’Aménagement et d’Urbanisme (P.D.A.U), tels que définis par la lois
n°91-29-177 et n°91-29-178, du 28 mai 1991.
OBJECTIFS :
*-Connaître l’environnement juridique de la pratique urbanistique en Algérie ;
*-S’initier aux méthodologies d’élaboration des instruments d’urbanisme en Algérie ;
*- Identifier les objectifs de chacun des ces instruments, selon son échelle et son objet ;
*- Entrevoir le décalage existant entre les objectifs théoriques de ces
instruments et la réalité de la pratique urbanistique et de l’espace
urbain ;
Identifier les atouts et les faiblesses des instruments d’urbanisme en Algérie ;
*- Connaître les dossiers réglementaires et graphiques de ces instruments ;
*-Connaître les différents types de servitudes légales en urbanisme ;
*- Décrire les procédures juridiques d’adoption et d’approbation des instruments d’urbanisme en vigueur
1-LE PLAN DIRECTEUR D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME

A- DEFINITION
Le
plan directeur d'aménagement et d'urbanisme (P.D.A.U.) est un plan
directeur au sens classique du terme. Il est, à la fois : un guide de
gestion et de prévision, pour les décideurs locaux (commune), un
programme d'équipe¬ments et d'infrastructures, pour la ville ou
l'agglomération, et un zonage du territoire communal.
Le P.D.A.U.
concerne l'échelle de la ville ou de l'agglomération, autrement dit
l'échelle de la commune ou d'un groupement de communes ayant de fortes
solidarités socio-économiques, morphologiques ou infrastructurelles, il
est alors dit intercommunal.
Le P.D.A.U. est obligatoire pour toutes
les communes désirant avoir une poli¬tique urbaine ambitieuse, car en
son absence, la marge de manoeuvre dé la col¬lectivité se réduit à la
gestion de l'urbanisation sur la base de règles générales très
sommaires.
Le P.D.A.U. est un instrument de planification à long
terme, dans la mesu¬re où il prévoit des urbanisations futures (15-20
ans).
Le P.D.A.U. il fixe les références des différents P.O.S. de la
commune ou des communes concernées, c'est-à-dire les périmètres des
P.O.S à réaliser.
B- OBJECTIFS
Les principaux objectifs du P.D.A.U. sont:
• La rationalisation de l'utilisation des espaces urbains et périurbains
• La mise en place d'une urbanisation protectrice et préventive
Protectrice
des périmètres sensibles, des sites (naturels ou culturels) et des
paysages, et préventive des risques naturels pour les établissements
humains (inondations, glissements de terrain...).
• La réalisation de l'intérêt général :
Par
la programmation des équipements collectifs et des infrastructures et
l'identification des terrains nécessaires à leur localisation.
• La prévision de l'urbanisation future et de ses règles
C'est l'objectif principal de tout plan directeur.
C- MECANISMES DE PREVISION
L'objectif principal du P.D.A.U. est de prévoir l'urbanisation future et ses règles. Mais que prévoit le P.D.A.U. concrètement ?
Le
PDAU. Détermine des entités urbaines ou secteurs.- selon le
vocabu¬laire de la loi - et prévoit leur évolution dans le temps ; fixe
les emplacements des projets d'intérêt général et d'utilité publique ;
détermine les limites des futurs P.O.S. ; et fixe, pour chaque secteur,
des dispositions réglementaires générales. Les différents types de
secteurs sont
*-Les secteurs urbanisés U
Ce sont des secteurs déjà urbanisés à la date d'établissement du plan.
Leurs tissus urbains présentent une densité des constructions
relativement élevée et une concentration d'activités de longue date.
*-Les secteurs à urbaniser AU:
il s'agit des secteurs appelés à connaître une forte urbanisation dans
des délais, plus ou moins longs, mais ne dépas¬sant pas les dix ans.
*-Les secteurs d'urbanisation future UF:
ce sont des secteurs appelés à connaître une urbanisation à long terme.
La problématique du P.D.A.U. est, dans ce cas, de préserver les
potentialités du développement futur de la ville ou de l'agglomération
Par ailleurs, il peut exister des zones spéciales autonomes incluses dans les divers secteurs d'urbanisation, comme
• les zones d'activités particulières :
zones d'activité industrielle (Z.I.) ; zones d'activité commerciale
(Z.A.C.) ; zones d'expansion touristique (Z.E.T.) ; et il y a quelques
années les zones d'habitat urbain nouvelles (Z.H.U.N.), pour ce qui est
des anciens P.U.D.
• les périmètres réservés à un usage spécifique, tels que les décharges publiques, les cimetières, les fourrières...
•
La détermination des limites des futurs P.O.S. : Par ailleurs, le
P.D.A.U. opère une autre division du territoire communal qui concerne
les périmètres - termes de référence - des P.O.S.
haque secteur
d'urbanisation est généralement subdivisé en zones homo¬gènes, dont les
règlements spécifiques sont établis dans le cadre des P.O.S. Les
secteurs urbanisés U, en zones U 1, U2, U3... ; les secteurs à
urbaniser AU, en zones AU1, AU2, AU3... ; les secteurs d'urbanisation
future, en zones UF1, UF2, UF3... ; les secteurs non urbanisables NU,
en zones NU 1, NU2, NU3...
D- METHODOLOGIE
Il
est bien entendu que pour le P.D.A.U., et pour tout projet d'urbanisme,
il n'existe pas de méthodologie-type d'élaboration des prévisions.
e Les données nécessaires pour une étude de P.D.A.U. et le diagnostic
Le
travail de diagnostic reprend, grosso modo, les grandes lignes de la
démarche d'analyse mais avec les simpli¬fications qu'opèrent les
chargés de l'étude. Car, comme il a été rappelé maintes fois, il
n'existe pas de démarche d'analyse type et encore moins de démarche de
projet type.
Ceci dit, deux éléments du diagnostic sont déterminants
dans une situation réelle de projet et il serait utile de les rappeler
car ils ne font souvent pas partie du programme d'enseignement des
universités et des écoles d'architecture et d'urbanisme. D'abord, la
connaissance du marché foncier notamment la natu¬re de la propriété et
les prix de terrains selon les secteurs. Ensuite, l'état des finances
locales qui est la résultante des recettes communales (taxes locales de
toute nature), des subventions de l'État et de la contribution privée
c'est-à-dire d'agents économiques qui peuvent ainsi encourager la
commune à se doter d'un PD.A.U. et à se donner, par conséquent, des
projets d'urbanisation ambitieux.
Ces données sont indispensables
pour la commune qui apprécie de cette manière son aptitude à réaliser
concrètement le P.D.A.U. et ses objectifs et se fixe ainsi un programme
conforme à ses possibilités réelles.
• Les propositions
d'aménagement : le diagnostic permet de mettre en place les mécanismes
de la prévision, notamment l'identification des secteurs d'urbanisation
et leur évolution future.
Comme toute démarche prospective,
l'élaboration du P.D.A.U. doit envi¬sager plusieurs hypothèses
d'évolution du territoire communal ou variantes de développement. Le
choix définitif d'une variante, par la commune, est conditionné par le
projet communal et l'évaluation des avantages et des inconvénients de
chaque variante sur la base des tendances d'évolution sou¬haitables, de
la cohérence dans l'affectation des sols, du coût de l'urbanisa¬tion
confronté aux finances locales (réalisation des infrastructures, coût
de l'expropriation, programmes d'équipements) et des domaines
d'investisse¬ment souhaités (promotion immobilière, tourisme,
industrie...).
La variante choisie sera réalisée selon un scénario
fixant les délais d'exé¬cution des objectifs pour chaque secteur, les
dispositions réglementaires (droits de construire et activités,
servitudes légales) et les périmètres des P.O.S. et leurs orientations.
E- CONTENU
Le dossier réglementaire du P.D.A.U. comporte, au minimum
•
Un rapport d'orientation (écrit) : dans lequel sont décrites les
grandes lignes du diagnostic, le projet communal et le parti
d'aménagement, desquels découle la variante de développement retenue.
Ce
rapport aborde de manière synthétique l'analyse de l'état initial ainsi
que les principales contraintes du site, de l'économie et de
l'environnement. Il définit les besoins prévisionnels, par rapport à
l'évolution de la population et des emplois (demande foncière, en
équipements et en infrastructures). Il montre l'impact et les
incidences qu'aura l'application du P.D.A.U. sur la commune, son site
et son environnement.
En général, un rapport de présentation doit traiter des questions suivantes, selon le plan type ci-après:
1*Généralités ;
2* Constat De La Situation Actuelle : population, économie, équipement, réseaux et assainissement ;
3* Perspectives De Développement :
particularités du site, développement de l'urbanisation et de la
construction au cours des dernières années, projets et volonté de la
municipalité ;
4* Actions A Entreprendre : programmation, réservation de terrains, investissements_
5* Parti D'aménagement : principes dominants, secteurs, voirie, assainissement...
6* Un Règlement (Ecrit) :
qui fixe les affectations des sols (activités domi¬nantes, programmes
d'équipement, infrastructures) ; les droits de construire ; les
servitudes légales et dispositions particulières pour certaines parties
du territoire communal (pour ces deux points voir la partie consacrée
au P.O.S.),
7* Des Documents Graphiques : la partie graphique du PDAU, se compo¬se de :
*-Un plan de l'état actuel du territoire communal ;
*-
Un plan d'aménage¬ment indiquant les secteurs d'urbanisation, les
parties particulières du terri¬toire et les périmètres des futurs
P.O.S. ;
*- Un plan des servitudes légales ;
*- Un plan
d'équipement indiquant la voirie, les réseaux d'eau et
d'assainisse¬ment, les équipements collectifs programmés et tout
ouvrage d'intérêt géné¬ral et d'utilité publique prévu sur le
territoire communal.
L'échelle d'établissement de ces documents est
généralement le 1/20 0001, mais elle dépend en fait de l'étendue du
territoire de l'aire d'étude ; elle peut être le 1/50 000` pour les
grandes aires d'étude intercommunales


F- Procédures réglementaires d'élaboration
Les
instruments d'aménagement prévus sont élaborés et mis en œuvre selon un
processus progressif, permettant d'atteindre cet objectif de cohérence,
par des concertations aux différentes étapes : Préparation – Adoption –
Approbation

Avant
qu'il n'ait force de loi, le P.D.A.U. passe, hormis les phases
d'étu¬de, par un assez long processus d'adoption et d'approbation.
C'est le cas de tout instrument d'urbanisme à caractère réglementaire.
Ce processus com¬prend trois phases essentielles : une phase de mise en
place, une phase de concertation et d'adoption et enfin, une phase
d'approbation et de mise en application. Enfin, le P.D.A.U. peut être
révisé en cas de besoin

LE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS
A- DEFINITION
Dans
la législation algérienne, le P.O.S. proprement dit, n'a pas exister
réglementairement avant 1990, de graves lacunes apparaissaient dans la
maî¬trise de l'aménagement de détail. Avec l'abrogation de l'instrument
unique de planification et de programmation urbaine qui était le Plan
d'urbanisme direc¬teur (P.U.D.), se faisait sentir la nécessité d'un
instrument d'urbanisme régle¬mentaire permettant de créer
l'articulation entre l'échelle de l'urbanisme directeur, et ses grandes
orientations, et l'échelle des actes d'urbanisation à l'échelle des
quartiers, de la parcelle ou de groupements de parcelles (construction,
lotissement, démolition).
1-Le Plan d'occupation des sols, ou P.O.S.
, est un instrument juridique réglementaire de gestion urbaine et
communale. Il revêt un .caractère obligatoire pour la commune qui
l'initie dans le but de fixer des règles spécifiques pour
l'urba¬nisation de parties ou de la totalité de son territoire et la
composition de leur cadre bâti.
Contrairement au P.D.A.U. , qui est
un plan directeur, le P.O.S. est un plan de détail dont les documents
graphiques sont établis, selon leur nature (voir le paragraphe consacré
aux documents graphiques), au 1/2000', 1/1000` ou 1/500`.
2-Le
P.O.S. est constitué d'un ensemble de documents d'urbanisme qui
défi¬nissent les modalités opérationnelles d'aménagement et les règles
et servi¬tudes d'occupation du sol et de construction pour un
territoire communal ou une partie de ce territoire, à moyen terme (5 à
10 ans),
Instrument d'urbanisme réglementaire par excellence, le
P.O.S est oppo¬sable aux tiers et a, donc, comme le P.D.A.U., force de
loi. C'est sur la base du respect ou non de ses dispositions que l'acte
d'urbanisme est autorisé et qu'un permis de construire, de lotir ou de
démolir est délivré. Le P.O.S. constitue, par conséquent, un véritable
cahier des charges pour les construc¬teurs, dans un secteur donné, et
une référence réglementaire pour les pouvoirs publics locaux.
3-Le
P.O.S. est le dernier niveau de la démarche de planification urbaine.
Il dépend, dans son élaboration, directement, des autres règles et
documents d'urbanisme de portée nationale ou régionale (S,N.A.T et
S.R.A.T) et des dispositions du P.D.A.U. qui définit les secteurs
d'urbanisation, les règles générales d'occupation du sol, les
servitudes et les limites mêmes des diffé¬rents P.O.S. La cohérence de
l'aménagement urbain est tributaire de la com¬patibilité du P.O.S. avec
l'instrument qui le précède dans la hiérarchie des échelles
d'aménagement, c'est-à-dire le P.D.A.U.
4-Le P.O.S. est l'instrument
d'urbanisme le plus proche des préoccupations de l'architecte et de
l'urbain designer, par son échelle, mais aussi par sa natu¬re. En
effet; il définit les modalités d'occupation morphologique et
fonction¬nelle de la parcelle, les principales caractéristiques
morphologiques du bâti, voire, dans certains cas, des éléments de style
urbain et architectural.

B- OBJECTIFS
Le
P.O.S. a pour objectif de réglementer la multitude d'actes
d'urbanisa¬tion individuels (construction, lotissement et démolition)
et de les rendre conformes aux objectifs et orientations du projet
communal contenu dans le P.D.A.U. C'est au niveau du P.O.S. que se
croisent les intérêts particulières (propriétaires, investisseurs,
constructeurs) et le volontarisme de la collectivi¬té locale (commune),
autrement dit, les deux variables majeures de toute équation
d'urbanisation. Les premiers sont autorisés à jouir de leur droit de
propriété sur leurs parcelles dans la limite du respect de conditions
particu¬lières fixés par la collectivité.
Ainsi, le PO.S. Indique aux acteurs de l'urbanisation et de la construction (collectivité et intérêts particuliers)
• ce qui est autorisé ;
• ce qui est interdit ;
• Les principales conditions et caractéristiques de l'urbanisation et de la construction.
Pour cela, il fixe, dans le détail, comme son nom l'indique, les contraintes d'occupation des sols concernant
• les activités ;
• les conditions de construction des parcelles ;
• les principales caractéristiques de la forme urbaine ;
• les droits de construire appliqués (C.O.S. et C.E.S.).

C- CONTENU
Les objectifs et les orientations du P.O.S. sont contenus dans un
dossier. Le dossier du P.O.S. se compose d'une partie réglementaire
(écrite) et d'une partie graphique (plans). Ces deux parties sont
indissociables, Un PO.S. est à la fois règlement et plan.
Dans la
pratique, le règlement fixe, donc, tous ces aspects liés à
l'occupa¬tion des sols, généralement à travers une quinzaine d'articles
dont les deux premiers déterminent les types d'occupation ; suivent les
articles relatifs aux conditions d'occupation ; ensuite, les articles
consacrés à la forme d'occupa¬tion ; et enfin, les articles concernant
la densité d'occupation
• . Le type d'occupation du sol : Il s'agit de déterminer explicitement
• Les activités dominantes et les activités à encourager,
• Les activités interdites...
• Les activités dont l'installation est soumise à des conditions spéciales. Ainsi.
• Les conditions d'occupation
• L’accès et la voirie;
• les dessertes par les réseaux d'eau et d'assainissement ;
• La réservation d'espaces libres
• Les espaces verts
• Le stationnement
• Des conditions particulières peuvent s'appliquer aux immeubles exis¬tants,
• La forme d'occupation
• Le lotissement
• L’implantation des constructions dans la parcelle par rapport aux voies
• La hauteur de la construction,
• Les recommandations pour l'aspect extérieur des constructions
• L’aspect des clôtures
• La densité d'occupation :
• Le Coefficient d'occupation du sol (C.O.S
• Le Coefficient d'emprise au sol (C.E.S.)
Les servitudes légales :
Les servitudes légales ont des objectifs précis
• les exigences de sécurité ;
• les besoins d'hygiène et de confort ;
• la sauvegarde, la protection et le respect de sites et de ressources.
Concrètement, les servitudes légales se traduisent par la définition de contraintes concernant
• la fixation de faibles densités des constructions (C.O.S. très faible) ;
Les servitudes légales les plus importantes sont
• Les servitudes militaires
• Les servitudes liées aux ouvrages d'intérêt général concernant le bon fonc¬tionnement des modes de transport particuliers
• Les servitudes de sécurité routière
• Les servitudes de cimetière
• Les servitudes de transport et de distribution de l'énergie sous toutes ses formes
• Les servitudes concernant des exploitations spéciale fines, carrières, décharges),
• Les servitudes de protection des fouilles démodés
• Les servitudes de protection du littoral dans un but urbanistique
D- LES DOCUMENTS GRAPHIQUES
Ceux-ci sont établis à partir du plan cadastral, car ils doivent être d'une grande précision.
L'échelle
varie pour la majorité de ces documents entre le 1/1000' et le 1/500`.
Toutefois, pour les secteurs urbanisés, ils sont établis au 1/500° à
l'ex¬ception du plan de situation.
Les documents graphiques réglementaires sont
• Le Plan De Situation (1/5000' ou 1/2000`) : _
Il montre la localisation des différentes zones réglementaires dans le cadre du P.D.A, U. et leurs limites.
• Le Plan Topographique
Il est établi à l'échelle 1/1000' ou 1/500` et indique les principaux acci¬dents topographiques et les courbes de niveaux.
• La Carte Des Contraintes Géotechniques et rapport technique annexe
* Le Plan De L'etat De Fait
Il
est établi à l'échelle 1/1000` ou 1/500` et montre le cadre bâti, les
voi¬ries, les réseaux divers et les servitudes existantes.
• Le plan d'aménagement général
Il est établi à l'échelle 1/1000` ou 1/500° ; c'est la pièce maîtresse du dos¬sier. On doit y distinguer
• les zones homogènes réglementaires (UA, AU, UF, NU) ;
• La dominance fonctionnelle des zones et les réservations de terrains pour les infrastructures et les équipements;
• les servitudes ;
• les périmètres agricoles à préserver ;
•
les zones, quartiers, rues, monuments et sites réclamant des mesures
par¬ticulières de protection, de rénovation, de restauration ou de
réhabilitation, comme par exemple les secteurs .de sauvegarde ;
• les espaces publics (rues, places) et verts (squares, jardins publics, parcs) ;
Certaines
de ces informations sont déjà contenues dans les documents gra¬phiques
du P.D.A.U., d'autres, qui relèvent d'un plus grand niveau de détail,
ne figurent que dans le PO.S.
• Le Plan De Composition Urbaine
Il
est établi à l'échelle 1/1000° ou 1/500° et indique des formes urbaines
conformes aux règles relatives aux formes d'occupation. Il propose
aussi une présentation volumétrique des formes urbaines, dans le cadre
d'une vue axo¬nométrique ou plan d'annelages.
Le niveau d'élaboration du plan de composition urbaine est le meilleur indicateur de la qualité d'un PO.S.
E-. Procédures réglementaires d'élaboration