التسيير والتقنيات الحضرية

القاهرة تتوسع في محيطها الصحراوي باتجاه المدن الجديدة

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل

القاهرة تتوسع في محيطها الصحراوي باتجاه المدن الجديدة

مُساهمة من طرف Admin في الإثنين ديسمبر 26, 2011 1:19 am

بمساعدة أكبر شركات العقار العربية
المدن الجديدة تفتح افاق التوسع بعيدا عن ازدحام واختناق القاهرة («الشرق الاوسط»)
لندن: «الشرق الأوسط»
يعرف كل زائر للقاهرة، اكبر مدينة في قارة افريقيا بتعداد يصل الى 17 مليون نسمة، انها بلغت حدود نموها الطبيعي منذ اكثر من ثلاثين عاما. وهي تُعرف بين السياح بأنها المدينة التي لا تعرف النظام، سواء كان في تخطيط الاسكان او في تنظيم المرور. لكنها مع ذلك مدينة حية تجذب المعجبين لها من كل انحاء العالم.

وتغري سكانها بالبقاء فيها مهما كانت حوافز المعيشة في مواقع اخرى. فهي توفر سياحة من الطراز الاول وتعتبر مدينة ليبرالية بمعايير الشرق الاوسط، وهي مدينة اعمال مهمة، كذلك تعتبر من ارخص مدن العالم في المعيشة. وحتى من ناحية الاسكان فهي رخيصة بالمقاييس العالمية، حيث تؤكد شركة سافيل اللندنية ان الاسعار فيها لا تزيد في المتوسط على 900 جنيه للمتر المربع الواحد.

لكنها مع ذلك مدينة تئن من الضغط البشري وتبحث عن حلول عاجلة. حيث يقول احدث تقرير عالمي عن المدن، ان القاهرة توفر 99 مترا مربعا فقط لكل مقيم فيها، ولا تصل هذه المساحة إلا الى واحد على خمسين من المساحة التي توفرها لندن لكل من سكانها. وكان لا بد من التوسع الافقي باتجاه المحيط الصحراوي للمدينة بدلا من التمدد الطبيعي تاريخيا من الشمال الى الجنوب بمحاذاة نهر النيل.

وتعمل الحكومة المصرية على تسهيل الاستثمار وتوسيع القاهرة باتجاه المدن الجديدة التي تنشأ في منظومة شبه دائرية حول القاهرة. وتعمل كل مدينة جديدة على مبدأ ان تكون مستقلة بذاتها وتوفر خدماتها متكاملة لساكنيها بحيث لا يحتاج اي منهم الى الذهاب الى القاهرة من اجل التسوق او التعامل مع الجهات الحكومية او الحصول على اي خدمات استثمارية او اعلامية، فكل شيء يتوفر في المدن الجديدة.

وتأمل الحكومة المصرية ان تجذب المدن الجديدة حوالي ثلاثة ملايين نسمة بحلول عام 2017، بينما تتوقع شركات الاستثمار العاملة في هذه المدن ان يصل الرقم الى ستة ملايين نسمة. وتقول شركة عقارية عاملة في هذه المدن ان اسعار الاراضي فيها ترتفع باطراد، وان الطلب يزيد على العرض عدة اضعاف. بينما يقول احد المستثمرين انه اشترى ارضا في مدينة 6 اكتوبر، غربي القاهرة، قبل ثلاث سنوات بسعر 400 جنيه للمتر المربع، وبنى عليها فيلا تحتوي على ثلاث شقق تصل قيمتها حاليا الى 2500 جنيه للمتر المربع. وهو يأمل ان يعيش في منطقة قليلة التلوث والازعاج وتوفر لها مساحات اكبر للاسترخاء بعيدا عن وسط المدينة، حيث يعيش حاليا.

وتعتبر مدينة 6 اكتوبر من اقدم المدن الجديدة التي بدأت قبل حوالي 25 عاما، وهي توفر مسكنا الان لحوالي نصف مليون نسمة، وبها الكثير من المنشآت الصناعية والشركات والاسواق. من المدن الحديثة نسبيا مدينة الشيخ زايد، التي بدأت بمنحة من رئيس دولة الامارات العربية الراحل. وهي تضم الان نحو مائة الف نسمة وتنمو بسرعة بفضل المعاهد التعليمية التي تقع فيها مثل المدرسة البريطانية الدولية. وتقوم شركة «سوديك» (شركة 6 اكتوبر للتنمية والاستثمار)، وهي اكبر شركة استثمار عقاري مصرية ببناء مشروع معماري، يسمى الجزائر، بالقرب من مدينة الشيخ زايد، يحتوي على ملعب غولف وفندق و1033 وحدة سكنية من تصميم شركة اميركية.

وتباع الوحدات السكنية بأسعار تبدأ من الفي جنيه مصري للمتر الواحد، ترتفع الى خمسة الاف جنيه للمتر في محيط ملعب الغولف. وباعت الشركة المرحلة الاولى من مشروعها في زمن قياسي. وتمتلك الشركة 5.75 مليون متر مربع من الاراضي غربي القاهرة طورت منها 1.75 مليون متر مربع. وتقول الشركة ان اراضيها تقع في موقع فريد بالقرب من مدينة الشيخ زايد وطريق مصر ـ اسكندرية الصحراوي، وبالقرب من «القرية الذكية» والخدمات المعيشية المتنوعة.

وكانت قد اعلنت اخيرا اندماجها مع شركة «بالم هيلز» العقارية، وهو اندماج اتاح لها زيادة مساحة الاراضي التي تملكها ورفعها الى رقم 14 ضمن اكبر الشركات المساهمة المصرية في البورصة برأسمال بلغ 7.5 مليار جنيه مصري.

من المشروعات الاخرى في جنوب شرقي القاهرة مدينة «القاهرة الجديدة» بالقرب من مطار القاهرة الدولي. وتضاعفت قيمة العقارات في المنطقة خلال الاشهر القليلة الماضية. كما بيعت كل وحدات العقار في مشروع مرتفعات القطامية، التي بنيت ايضا حول ملعب غولف بأسعار تصل في المتوسط الى ثلاثة ملايين جنيه للعقار، وهي الان تطور المرحلة الثانية من المشروع باسم «القطامية ديونز». من ناحيتها، قامت الحكومة المصرية بجهد كبير من اجل تسهيل الاستثمار العقاري وتوفير المناخ الملائم للاستثمار الأجنبي بقوانين حماية الملكية وتسهيل الاجراءات وترشيد الروتين وايضا عبر تسهيل الاستثمار في صناديق الاستثمار من بورصة القاهرة والاسكندرية.

وينمو الاقتصاد المصري حاليا بنسبة سبعة في المائة سنويا، وهي نسبة جيدة بالمقارنة مع الدول النامية ذات الظروف المشابهة. كما بدأت البنوك المصرية توفر قروضا عقارية طويلة الاجل لطبقة متوسطة يتزايد عددها. وهي المرة الاولى منذ عدة اجيال التي يستطيع صغار المحترفين شراء مساكنهم بأنفسهم من دون دعم عائلي. وتساهم ايضا في النشاط العقاري المكثف في مصر اموال الاستثمار القادمة من الخليج، سواء عبر مستثمرين عرب او مصريين مقيمين في المنطقة.

وتدخل العديد من الشركات العربية في مجال الاستثمار العقاري المصري، اكبرها على الاطلاق شركة إعمار وشركة داماك، وكلاهما من دبي. وتستثمر اعمار حاليا حوالي 21 مليار دولار في ثلاثة مشاريع كبرى في القاهرة الجديدة ومدينة 6 اكتوبر، بينما تبني شركة داماك مشروع «ابتاون كايرو» على تلال المقطم شرقي القاهرة. ويتكون مشروع المقطم من 11 قرية نموذجية مصغرة تحتوي كل منها على وحدات اسكان متوسطة ومدارس وحمامات سباحة ومنشآت رياضية وترفيهية ومكاتب ومحلات تجارية. وهي تطل بمشاهد رائعة على مدينة القاهرة الام. وتستثمر الشركة ايضا في مدينة القاهرة الجديدة في مشروع يضم خمسة الاف منزل حديث وفيلا بالقرب من مبنى الجامعة الاميركية الجديد.

وتعد «كولدويل بانكر» من الشركات العاملة في السوق، وهي شركة عقار اميركية بدأت اعمالها في سان فرانسيسكو في بداية القرن العشرين. وهي تعمل في مصر بالتعاون مع شركة منصور والمغربي للاستثمار والتعمير. وبدأ نشاط الشركة بمكتبين في القاهرة توسعا الى 15 مكتبا حاليا في المعادي والزمالك والقطامية والمهندسين ومصر الجديدة، وخارج القاهرة في الاسكندرية وشرم الشيخ والعين السخنة. وتأمل في التوسع الى 55 مكتبا خلال ثلاث سنوات.

وتقدم الشركة خدمات شراء وتأجير وادارة العقارات في مصر، بالاضافة الى برنامج يسمى «كونسيرج» الذي يوفر امكانية الاتصال بمزودي خدمات العقار المحليين لهدف مساعدة العميل في الحصول على الخدمات المرتبطة بشراء او بيع العقار. وتشمل هذه الخدمات اعمال الديكور الداخلي وشراء الاثاث ونظافة العقار ومكافحة الافات وتوظيف الخادمات وجليسات الاطفال والطهاة والسائقين، بالاضافة الى تأجير السيارات واعمال الصيانة المنزلية.

ومن قسم خاص بالاجانب تقدم الشركة خدمات لمساعدة الشركات على نقل موظفيها وتشرف على الاستشارات وترتيب الاقامة وترتيب العثور على العقار المناسب. وهي ايضا تقدم خدمات استثمارية للراغبين في الدخول الى هذا المجال. وعلى رغم التوسع الافقي الى خارج العاصمة هناك من يتمسك بالبقاء فيها، ويتجمع الاثرياء والاجانب في مناطق ارستقراطية مثل الزمالك التي يصل فيها سعر المتر المربع الواحد الى حوالي 7800 جنيه. وتأتي بعدها منطقة المهندسين التي تطورت في الستينات بعمارات سكنية ومناطق أكثر هدوءا على الشوارع الجانبية. وتمتاز منطقة مثل الدقي بوجود سوق للخضر والفاكهة ومحطة مترو انفاق، وهي ايضا تمتاز بالهدوء النسبي عن وسط القاهرة. اما المعادي، فهي ضاحية جنوبية مشجرة بها العديد من الفيلات الأرستقراطية والسفارات، ويفضلها البعض لبعدها عن وسط المدينة وإطلالتها على النيل، بالإضافة الى العديد من المدارس الأجنبية والأندية الرياضية والمطاعم والمنافذ التجارية المتنوعة. وهي ايضا ليست رخيصة، حيث تتراوح الاسعار بين 2.8 الى 4 ملايين جنيه للفيلات والشقق الواسعة ذات الست غرف. وهي منطقة مفضلة للعديد من الاجانب المقيمين في القاهرة لانها منطقة تعتبر ليبرالية بعض الشيء وتوفر الهدوء وبعض الخضرة ويربطها بالقاهرة خط مترو منتظم. وقال احد المستثمرين فيها انه اشترى شقة فيها بسعر 2.4 مليون جنيه قبل عامين فقط، لكن سعرها وصل الان الى 3.6 مليون جنيه، وهو ما يعتبره من افضل عوائد الاستثمار العقاري في اي مكان في العالم.

التمويل العقاري: يعتمد التمويل العقاري في مصر على قانون التمويل العقاري الصادر في عام 2001 برقم 148، بالإضافة إلى نشاط الهيئة العامة لشؤون التمويل العقاري التي تعمل على ضبط إيقاع السوق ووضع الضوابط ومتابعة نشاط السوق. ويمكن لشركات التمويل العقاري ممارسة نشاط التمويل بشرط أن تكون شركات مساهمة مصرية برأسمال لا يقل عن 50 مليون جنيه.

وتمول البنوك والشركات قروضا عقارية بحد اقصى يبلغ 90 في المائة من الثمن، ويلتزم البائع بتسجيل العقار باسم المشتري خاليا من اي حقوق عينية على الغير. كما يلتزم المشتري بسداد الاقساط في المواعيد المحددة. وتسمح الاجراءات للمشتري بالتصرف في العقار بالبيع او الهبة بشرط ان يلتزم المالك الجديد بكافة الالتزامات القائمة على المشتري الاصلي، كما يجوز ايضا تأجير العقار.

ويتعين على المقترض العقاري في مصر تقديم شهادة من جهة عمله بقيمة الاجر والتزام بخصم القرض العقاري من الاجر مباشرة، او تقديم شهادة من مصلحة الضرائب تبين دخله على اساس المعاملة الضريبية. وفي كل الاحوال لا يجوز ان يزيد قسط التمويل العقاري عن 40 في المائة من قيمة الدخل.

من ناحية اخرى، بدأت تتطور في السوق العقاري المصري مهنة التقييم العقاري التي تتم الاستعانة بها في أغراض الشراء والبيع والتأمين او التعويض. ويلزم القانون ان تكون علاقة خبير التقييم العقاري بالعقار هي التقييم فقط، وان تكون مؤهلاته الالمام بقواعد الهندسة المدنية وحسابات الاستثمار العقاري والادارة. ويجب ان يحصل خبير التقييم على خبرة يكتسبها في العمل كخبير تحت التدريب لعدة سنوات يتقدم بعدها للحصول على «اجازة العمل كخبير عقاري».
المصدر : [ندعوك للتسجيل في المنتدى أو التعريف بنفسك لمعاينة هذا الرابط]
avatar
Admin
المدير
المدير

عدد المساهمات : 972
نقاط : 2426
تاريخ التسجيل : 09/11/2011

معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://chemamin.forumalgerie.net

الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة


 
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى